Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chỉ ra 3 bất cập khi sử dụng phương pháp hệ số làm “thước đo” trong định giá đất

Theo các quy định hiện hành, phương pháp định giá đất ở Việt Nam được pháp luật quy định gồm 5 phương pháp: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Để tiếp tục hoàn thiện các phương pháp định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã “rút gọn” lại còn 4 phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định khi áp dụng các phương pháp định giá trên để định giá đất cụ thể phải sử dụng phương pháp hệ số để đối chiếu kết quả định giá của các phương pháp định giá đó.

Góp ý liên quan đến quy định nói trên, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng xuất phát từ yêu cầu khách quan về nguyên tắc định giá, điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá của mỗi phương pháp định giá khác nhau nên việc sử dụng phương pháp hệ số làm thước đo để kiểm tra, đối chiếu kết quả định giá đất của các phương pháp định giá khác là “không thể và vô lý” cả về khoa học và thực tiễn, thậm chí làm sai lệch kết quả định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Lý giải cho quan điểm trên, Chủ tịch VVA nêu ra 3 nhóm lý do lớn.

Thứ nhất, phương pháp hệ số được sử dụng để định giá đất cụ thể chỉ áp dụng cho các trường hợp thửa đất, khu đất có quy mô diện tích nhỏ, giá trị nhỏ. Vì vậy nó không phù hợp với việc áp hệ số được xây dựng từ những giao dịch phổ biến của quy mô diện tích nhỏ, giá trị nhỏ cho các dự án có quy mô diện tích đất lớn, giá trị lớn mà các dự án này đòi hỏi phải được định giá bằng các phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Thứ hai, loại đất khi phải áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư là loại đất không có tài sản tương tự đã có giao dịch phổ biến trên thị trường. Vì thế không thể có hệ số định giá đất tương ứng loại đất đó để đối chiếu kết quả định giá (vì không có căn cứ xây dựng hệ số).

Thứ ba, sử dụng hệ số định giá đất được xây dựng để định giá đất cho loại đất có mục đích sử dụng hiện tại để đối chiếu kết quả của phương pháp định giá cho loại đất có tiềm năng phát triển mới trong tương lai là không phù hợp. Mặt khác Bảng giá đất là giá đất đã có hạ tầng hay còn có những trường hợp Dự án chưa có trong Bảng giá đất được ban hành, giá phải định mới hoàn toàn thì dù có hệ số điều chỉnh giá đất cũng không thể tìm ra mức giá cụ thể để kiểm tra đối chiếu với các phương pháp khác.