Điều kiện áp dụng, cách tính giá đất theo phương pháp thặng dư vẫn… “oái oăm”, nguy cơ các dự án tiếp tục tắc

• Dự án ách tắc, lãng phí nguồn lực nếu thu hẹp điều kiện áp dụng PPTD

Trong dự thảo vừa được Bộ TN-MT báo cáo tại cuộc làm việc với Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây, PPTD đã được giữ lại, tuy nhiên có nhiều điều chỉnh quan trọng so với quy định hiện hành. Các trường hợp áp dụng định giá đất theo PPTD đã bị bó hẹp.

Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong dự thảo là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết. Trong khi quy định hiện hành là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Theo nhiều chuyên gia, việc thu hẹp phạm vi, điều kiện áp dụng PPTD là vô lý và sẽ gây ách tắc cho hầu hết các dự án BĐS hiện nay. Thực tế rất nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp.

Như tại TP.HCM, gần 90% dự án BĐS áp dụng PPTD để định giá đất và tính tiền sử dụng đất, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được. Vì vậy nếu theo dự thảo Nghị định, sẽ có tới 90% dự án không thể tính được tiền sử dụng đất. Các chuyên gia lo ngại, nếu không tính được tiền sử dụng đất thì dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực DN, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách…

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI), cho rằng dự thảo cần được xem xét lại vì PPTD là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Do đó, việc thu hẹp lại điều kiện áp dụng của PPTD có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Cần “tính lại” cách tính giá đất theo PPTD

Liên quan đến phương pháp tính, nhiều chuyên gia, DN lo ngại quy định trong Dự thảo bất cập, chưa đủ hấp dẫn DN mạnh dạn đầu tư.

Bà Nguyễn Thanh Lịch - Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt phân tích, dự thảo Nghị định 44 cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Tuy nhiên, theo bà Lịch, việc đầu tư xây dựng của một dự án BĐS có khi kéo dài nhiều năm. Do đó, cần căn cứ vào quy mô, tính chất từng dự án để tính doanh thu.

Bản chất của PP này là tổng doanh thu và tổng chi phí được tính giả định, tuy nhiên phải dựa trên cơ sở thông tin thu thập chung của thị trường và hợp lý. Các yếu tố này đều được xem xét trên quy hoạch, điều kiện cấp phép, sản phẩm phát triển…Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước quyết toán chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật dựa trên định mức chung sẽ có những mặt hạn chế do đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng từng nơi khác nhau không thể bao hàm hết được.

“Đối với PPTD, các yếu tố giả định phải được xem xét tính hợp lý trên cơ sở thông tin thu thập có tính khả thi và phù hợp với thị trường. Không thể tự ý xây dựng các chỉ tiêu thiếu căn cứ hoặc đưa ý chí chủ quan mong muốn của chủ thể vào để làm sai lệch giá trị. Đối với từng lĩnh vực hay ngành nghề, sản phẩm khác nhau cũng sẽ phát sinh các loại chi phí và tỷ trọng khác nhau, do đó dựa trên đặc thù riêng để có những giả định mang tính sát thực nhất”, bà Lịch nhấn mạnh.

Cũng liên quan tới cách tính doanh thu phát triển, nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị cần có tiêu chí cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Bởi doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh BĐS.

Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.

Đối với cách tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, các DN kiến nghị cần bổ sung thêm cách tính theo suất đầu tư hoặc đơn giá của công trình tương tự có quy mô thiết kế tương đương. Trong các căn cứ để tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, đề xuất bổ sung yếu tố dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà đầu tư cung cấp.

Theo bà Phan Bình, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá Hoàng Giang, với cách tính trong Dự thảo, các chi phí đầu vào đã bị tính không đủ và không sòng phẳng với nhà đầu tư. “Thông thường một dự án bình quân kéo dài khoảng 2 - 3 năm mới xong pháp lý. Để đầu tư xây dựng một dự án nhanh cũng phải mất 2 năm. Như vậy từ lúc triển khai đến khi hoàn thành phải kéo dài từ 4 - 5 năm. Đây là tính trong điều kiện thuận lợi. Còn hiện nay một dự án kéo dài lê thê chưa biết ngày hoàn thành. Nếu tính bình quân mỗi năm lãi suất 10% thì sau 4 - 5 năm, lãi mẹ đẻ lãi con cũng ăn gần hết một dự án. Do vậy nếu không tính lãi suất và chi phí vốn vào tổng chi phí giả định là không công bằng”, bà Phan Bình nói.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một DN lớn đề xuất, cần quy định lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và phù hợp với tỷ lệ lãi suất cho vay trung hạn bình quân mà Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cung cấp.

Nhanh chóng hoàn thiện dự thảo, gỡ vướng cho hàng nghìn dự án

Ôông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, các dự án BĐS muốn triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và đủ điều kiện bán được hàng. Do đó, định giá đất là khâu then chốt để dự án đi vào hoạt động, tạo nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Hiệp, giữ lại phương pháp thặng dư thì cần triệt để khắc phục những hạn chế trong đối tượng áp dụng (không nên thu hẹp lại như hiện tại), quy định chặt chẽ thêm các yếu tố trong việc ước lượng doanh thu, chi phí giả định. Lãnh đạo GP Invest bày tỏ lo lắng trong thời gian đó, nếu không có giải pháp hợp lý, cởi mở trong định giá đất nguồn cung BĐS chắc chắn sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý.

“Hiện nay, hàng nghìn dự án trên cả nước đang bị ách tắc tính tiền sử dụng đất khiến cho hàng ngàn tỷ đồng của xã hội đang bị chôn vùi trong đất. DN không triển khai được dự án, thị trường thiếu nguồn cung, người mua nhà phải chịu giá cao. Điều quan trọng nhất lúc này là chúng ta phải sửa đổi và nhanh chóng ban hành quy định mới”, ông Hiệp khẳng định.

Nhiều DN kiến nghị, hiện chi phí đầu vào ước tính lại quá thấp vì theo khung giá của Bộ Xây dựng. Nhưng thực tế chi phí đầu tư của dự án lại cao hơn rất nhiều. Do vậy cần công thức hóa chi phí đầu vào, đầu ra để định giá đất. Từ đó nhà đầu tư mới tính được tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào. Đồng thời cũng giúp đẩy nhanh việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, để định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải công thức hóa, lượng hóa hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông là các yếu tố chưa được lượng hóa, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.

Không những vậy, theo ông Châu để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, đơn vị thẩm định giá sẽ căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến để tính về năm hiện tại. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3 - 5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất là chưa thật sự sát với thực tế.

Đánh giá về dự thảo này, các chuyên gia và DN đều rất đồng tình với việc Bộ TN-MT giữ phương pháp thặng dư xác định giá đất, nhưng cần sửa đổi cho chính xác, phù hợp thực tiễn, đặc biệt là ở cách tính toán giá trong PPTD. Đặc biệt, việc định giá đất là vấn đề hết sức quan trọng, vì vậy cần nhanh chóng hoàn thiện dự thảo để sớm áp dụng vào thực tiễn, khơi thông hàng nghìn dự án, tránh gây lãng phí nguồn lực, thiệt hại lớn cho cả địa phương và các DN.

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến của các Bộ, ngành, tổ chức, các chuyên gia tại cuộc họp hoàn thiện Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về quy định về giá đất; khẩn trương lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương; đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường để tham vấn các đối tượng chịu tác động để hoàn thiện trình Chính phủ trước ngày 25/8/2023.