Thẩm định giá bất động sản bằng dữ liệu lớn và những vấn đề đặt ra

Áp dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (Ai) trên nền tảng sử dụng dữ liệu lớn (Big data) để định giá, thẩm định giá bất động sản được xem là xu thế tất yếu để số hóa thị trường bất động sản trong bối cảnh cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật lần thứ tư hiện nay.

Trên tinh thần nghiên cứu, trao đổi chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, MarketTimes xin giới thiệu bài tham luận của tác giả Lệ Chi đề xuất mô hình thẩm định giá bất động sản dựa trên phân tích dữ liệu lớn làm cơ sở xác định chỉ số giá bất động sản.

Thẩm định giá bất động sản (BĐS) có thể được hiểu là sự ước tính về giá trị của các quyền đối với BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện tại một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định và từ đó mà có những đòi hỏi về mặt lợi ích BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc đã được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của thẩm định giá BĐS thường được đề cập đến bao gồm:

- Thẩm định giá BĐS để chuyển giao quyền sở hữu: giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được; giúp cho người mua quyết định giá mua có thể chấp nhận được; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi các BĐS với nhau;

- Thẩm định giá BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng: sử dụng BĐS cho việc vay thế chấp; xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm BĐS;

- Thẩm định giá BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê; xây dựng các điều khoản cho thuê;

- Thẩm định giá BĐS để phát triển BĐS và đầu tư: so sánh với cơ hội đầu tư vào các BĐS hoặc tài sản khác; quyết định khả năng thực hiện đầu tư;

- Thẩm định giá BĐS trong doanh nghiệp: lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh lý các BĐS của công ty; có phương án xử lý BĐS khi chuyển đổi, cơ cấu lại doanh nghiệp;

- Thẩm định giá BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với BĐS; xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi BĐS; tính thuế khi một BĐS được bán hoặc để thừa kế; tòa án ra quyết định phân chia BĐS khi xét xử các vụ án dân sự; xác định giá trị BĐS trong tố tụng hình sự; xác định giá phục vụ đấu thầu, đấu giá các BĐS; xác định giá sàn phục vụ phát mãi các BĐS…

Từ đây, có thể khẳng định cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thì nhu cầu về thẩm định giá BĐS ở Việt Nam hiện nay cũng liên tục tăng… Để có thể đưa ra kết quả thẩm định giá một cách nhanh chóng, cũng như có thể so sánh, đánh giá mức độ thay đổi về giá của một BĐS cụ thể thì cần thiết phải xây dựng một mô hình thẩm định giá đồng loạt, dựa trên việc phân tích hệ thống dữ liệu lớn.

Tuy nhiên, BĐS là một loại “hàng hóa đặc biệt”, chính vì vậy để có thể xây dựng được một mô hình thẩm định giá hiệu quả, nhất thiết cần phải hiểu rõ được “tính đặc biệt” của loại hàng hóa này, cũng như môi trường mà hàng hóa này được giao dịch, cụ thể:

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng như sau:

- Tính cố định về vị trí: đặc điểm này là do đất đai mang lại, dù là nhà nhưng cũng phải gắn liền với đất, nên cố định về vị trí và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích (đất ở có thể tăng nhờ chuyển mục đích sử dụng, nhà ở có thể tăng nhờ xây cao tầng..., nhưng cũng không thể tăng đột biến và mãi mãi được). Mặt khác, đất đai tự nhiên là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi, do đó, các BĐS khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đến hoạt động kinh doanh BĐS. Khi đề cập tới yếu tố vị trí của BĐS thì thường nhắc tới các yếu tố như: hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh, cảnh quan, môi trường, phong thủy...

- Tính bền vững: Khi nói đến BĐS, thường nhắc đến đó là đất đai, công trình xây dựng trên đất. Đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như ít bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại nhiều năm. Tuy nhiên, cần phân biệt "tuổi thọ kinh tế" và "tuổi thọ vật lý" của BĐS. Tuổi thọ kinh tế được đo bằng tổng thời gian mà BĐS đó mang lại lợi ích, còn tuổi thọ vật lý được đo bằng thời gian tồn tại về mặt vật chất của BĐS.

- Tính khác biệt: BĐS không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh.... Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế.

- Tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể thay đổi nhỏ nhờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp thành đất ở...), nhà ở lại gắn liền với đất ở nên cũng không thể tăng đột biến được;

- Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Nếu xét một cách sâu xa hơn, tính giá trị lớn này bắt nguồn từ sự mất cân đối giữa cung và cầu, theo hướng cung thì khan hiếm (như đã trình bày ở trên), trong khi đó cầu liên tục gia tăng (do yếu tố tăng dân số, tăng thu nhập...).

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xét cả về mặt vật lý và kinh tế. Về mặt kinh tế: giá trị của nhà và đất có thể bị tác động bởi BĐS khác, đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó, ngay cả việc xây dựng công trình này có thể làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác... Xét về mặt vật lí: khi xây dựng nhà liền kề khác có thể ảnh hưởng về mặt vật chất đối với BĐS đang sử dụng...

Do hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, thị trường BĐS là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt, nên ngoài những đặc điểm chung như các thị trường hàng hóa khác, còn có một số đặc điểm riêng như sau:

- Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem hàng hoá BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Thị trường BĐS là thị trường mà người mua phải đến với BĐS thay vì đem BĐS về. Hơn nữa, các tổ chức trung gian tham gia vào thị trường rất phân tán và không có một mẫu hình nhất định, không có một địa điểm nhất định. Vì vậy, khác với những thị trường khác là có các thị trường trung tâm, thị trường BĐS không có thị trường trung tâm. Việc không có thị trường trung tâm được thể hiện không chỉ về địa điểm, loại hình mà còn cả về chủ thể. Không thể nói được thị trường BĐS ở địa điểm nào là trung tâm, quyết định các thị trường khác, cũng không thể nói được loại hình sản phẩm nào, nhóm chủ thể nào là trung tâm của thị trường BĐS. BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn nên quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý và cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường...).

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

BĐS là một loại hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó nhu cầu về BĐS rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS.

- Thị trường BĐS là một điển hình của thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Mặt khác thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là không đồng nhất. Bởi vì hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh tình trạng vật chất của BĐS đó. Bản thân vật chất của BĐS không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS của người đang có BĐS, đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh… cần nắm bắt, am hiểu.

- Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung về BĐS trên thị trường BĐS không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hoá BĐS cần có thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thường. Việc tạo ra hàng hoá BĐS, các công trình xây dựng…đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, BĐS thường là khá phức tạp. Bên cạnh đó, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn

- Hoạt động của thị trường BĐS chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.

BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá. Mặt khác, thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo- thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch. Mọi BĐS đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng… Đó là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch. Nhà nước tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư. Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế, lệ phí đối với việc đăng ký BĐS và đối với giao dịch BĐS.

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Hàng hóa trong thị trường BĐS chính là các BĐS. Các BĐS lại có đặc trưng là giá trị lớn, chính vì vậy mọi giao dịch liên quan đến BĐS thường cần một lượng vốn tương đối lớn so với các giao dịch hàng hóa thông thường khác. Ngoài trừ việc giao dịch BĐS bằng nguồn tiền tiết kiệm và nhàn rỗi, thì hầu hết lượng vốn cần cho giao dịch phải được huy động từ thị trường vốn. Do đó, thị trường BĐS chỉ có thể phát triển khi nơi đó có một thị trường vốn lành mạnh và sôi động. Thị trường vốn là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cần thiết cho phát triển thị trưởng BĐS. Sự tác động của thị trường vốn đến thị trường BĐS diễn ra cả trong ngắn và dài hạn. Ngược lại, thị trường BĐS cũng có những tác động nhất định tới thị trường vốn. Khi thị trường BĐS suy thoái dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, từ đó sẽ kéo theo sự suy giảm và bất ổn của thị trường vốn. Thực tế cũng đã chứng minh, những cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ gần đây trên thế giới phần nhiều nguyên nhân đến từ sự suy thoái của thị trường BĐS.

Từ những hiểu biết trên về BĐS và thị trường BĐS có thể thấy rằng việc thẩm định giá BĐS là một công việc khó, đòi hỏi có nguồn thông tin lớn, đa dạng, cũng như người làm công tác thẩm định giá BĐS ngoài những kiến thức, chuyên môn chung về thẩm định giá thì cần phải có kiến thức chuyên sâu, am hiểu về BĐS, cũng như về thị trường BĐS. Với những đặc điểm của nền kinh tế, cũng như điều kiện thị trường hiện nay tại Việt Nam, việc xây dựng mô hình thẩm định giá BĐS dựa trên phân tích cụ thể như sau:

1. Thẩm định giá bất động sản đại diện và bất động sản cụ thể

Thẩm định giá BĐS đại diện và BĐS cụ thể được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1. Phân vùng, địa bàn, khu vực thẩm định giá: tùy theo mục đích quản trị dữ liệu trong hoạt động thẩm định giá mà có cách phân vùng, địa bàn phù hợp, như: để quản trị dữ liệu trên cả nước có thể phân vùng theo 3 vùng: đồng bằng, trung du, miền núi hay 3 khu vực: bắc, trung, nam; hoặc để quản trị dữ liệu theo từng tỉnh/thành có thể phân theo địa giới của các tỉnh thành… Trong mỗi vùng, địa phương lại phân thành những khu vực nhỏ hơn theo những khu vực chọn mẫu có đặc điểm về thị trường, điều kiện kinh tế- xã hội tương tự nhau… Sản phẩm của bước này là Bảng phân vùng, khu vực cụ thể để chọn ra các nhóm BĐS theo từng khu vực mẫu.

Bước 2. Xác định rõ chủng loại BĐS cần thẩm định giá: BĐS rất đa dạng về chủng loại, việc lựa chọn thẩm định giá tùy thuộc vào mục đích của người thẩm định, thông thường cần thẩm định các BĐS như: (1) Đối với các bất động sản để bán, chuyển nhượng gồm có: căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; (2) Đối với bất động sản để cho thuê gồm có: văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu công nghiệp… Trong mỗi loại BĐS trên có thể lại được chi tiết thành những loại BĐS cụ thể hơn, như: căn hộ chung cư được chia thành chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4; khách sạn được chia theo số sao; văn phòng, trung tâm thương mại chia theo loại xếp hạng A, B, C…Sản phẩm của bước này là Bảng phân loại BĐS theo chủng loại cụ thể gắn với nhóm BĐS theo từng khu vực mẫu.

Bước 3. Lựa chọn các yếu tố so sánh: Trong phạm vi nghiên cứu này tập trung vào sử dụng cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp so sánh để tiến hành thẩm định giá BĐS, vì vậy, các yếu tố so sánh cần phải được phân tích và đánh giá rõ ràng, cũng như thống nhất bộ yếu tố so sánh cho từng loại BĐS cụ thể. Các yếu tố so sánh chung đối với các BĐS có thể kể đến là: đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng; kích thước, qui mô, hình dáng lô đất; vị trí: lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh; hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; môi trường; phong thủy...; các công trình xây dựng (nếu có): là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác; thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch; các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán, chí phí giao dịch; qui hoạch…

Việc lựa chọn các yếu tố so sánh đối với một số loại BĐS được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8, cụ thể:

- Yếu tố so sánh đối với nhà ở dân cư: Loại nhà ở: nhà chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự,...; Đặc điểm của khu dân cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh; Độ sẵn có của các dịch vụ như trông trẻ, trường học, cửa hàng ăn uống; Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn): quy mô, mặt tiền.

- Yếu tố so sánh đối với cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Giá bán, thuê; Vị trí, khả năng sinh lời; Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày); Chiều rộng mặt tiền; Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; Sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe, ...); Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng…

- Yếu tố so sánh đối với văn phòng: Giá thuê; Diện tích sử dụng; Địa điểm, vị trí; Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; Hệ thống thông tin, liên lạc; Hệ thống ánh sáng; Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; Cầu thang máy, lối thoát hiểm; Dịch vụ vệ sinh, môi trường; Hệ thống bảo đảm an ninh; Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; Chất lượng quản lý; Điều kiện bán, thuê mướn…

- Yếu tố so sánh đối với BĐS công nghiệp: Địa điểm, vị trí; Giá thuê; Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; Đảm bảo ánh sáng tự nhiên; Địa hình đất; Tình trạng trật tự, trị an khu vực; Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô…

- Yếu tố so sánh đối với trang trại: Đất đai, mặt nước; Đặc tính pháp lý; Vị trí; Địa hình (dốc, bằng phẳng); Khí hậu và lượng mưa; Quy mô trang trại; Năng suất; Hệ thống tưới, tiêu; Đường vào và ra; Hàng rào và cổng; Điều kiện về cấp, thoát nước và điện; Nhà cửa; Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại…

Để làm cơ sở tin học hóa quy trình thẩm định giá, các yếu tố so sánh trên sẽ được gán với các biến cụ thể (các biến được mô tả chi tiết theo các bậc, cấp độ đánh giá để làm cơ sở cho việc xác định mức/tỷ lệ điều chỉnh). Sản phẩm của bước này là bản mô tả từng BĐS với những thuộc tính gắn với các yếu tố so sánh được mô tả chi tiết theo các bậc, cấp độ đánh giá và gán với một biến cụ thể.

Bước 4. Xây dựng các BĐS đại diện (BĐS có tính chất phổ biến, đại diện cho một khu vực trong quá trình tính toán chỉ số giá bất động sản) với các thuộc tính “chuẩn” theo từng yếu tố dùng để so sánh. Việc xây dựng các BĐS đại diện được thực hiện theo từng vùng, từng địa bàn, khu vực có đặc điểm kinh tế- xã hội tương đồng và theo từng chủng loại BĐS (như đã đề cập ở trên). Các BĐS đại diện này có những thuộc tính được phân tích theo các yếu tố so sánh và được mô tả chi tiết làm cơ sở cho việc so sánh; các BĐS này được xem như là các BĐS “chuẩn”, tuy nhiên BĐS này có thể có thực trên thực tế hoặc là BĐS “ảo”. Việc thẩm định giá BĐS đại diện này được thực hiện trên cơ sở so sánh các yếu tố với các BĐS so sánh, ở đây người thẩm định giá sẽ tiến hành phân tích các thông tin liên quan, từ đó điều chỉnh mức giá của các BĐS so sánh (nếu có) theo các yếu tố so sánh để tính ra giá của các BĐS đại diện này. Kỹ thuật so sánh và điều chỉnh, cũng như phân tích thông tin được thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8.

Khi tính các mức/tỷ lệ điều chỉnh giữa các BĐS so sánh với BĐS đại diện được thực hiện dựa trên thống kê quy luật số lớn của các so sánh cặp. Điều này đòi hỏi cần phải có một cơ sở dữ liệu lớn với các thống kê chi tiết về các giao dịch BĐS và lượng hóa thành các mức/tỷ lệ điều chỉnh, các mức/tỷ lệ điều chỉnh này được chi tiết theo các bậc, cấp độ đánh giá khi so sánh các yếu tố so sánh giữa BĐS đại diện với BĐS so sánh.

Sản phẩm của bước này là giá của BĐS đại diện kèm theo mô tả chi tiết các thuộc tính của BĐS này, đây là cơ sở để thẩm định giá các BĐS cụ thể. Giá của các BĐS đại diện sẽ được cập nhật thường xuyên theo sự biến động của thị trường (cũng có thể cập nhật theo kỳ tính toán cụ thể theo mục đích của người quản trị dữ liệu).

Bước 5. Ước tính giá của các BĐS cụ thể: Khi có yêu cầu cần phải thẩm định giá một BĐS cụ thể nào đó, người thẩm định giá sẽ xác định rõ các thông tin về BĐS, cũng như mô tả rõ các thuộc tính của BĐS này, sau đó gán các thuộc tính này với các yếu tố so sánh theo các biến đã được chuẩn hóa như trình bày ở Bước 3.

Tiếp đến, người thẩm định giá rà soát trong cơ sở dữ liệu về các nhóm BĐS mẫu (bước 3) để tìm ra BĐS đại diện làm cơ sở tính toán (BĐS này đại diện cho địa bàn, cũng như chủng loại). Trên cơ sở giá của BĐS đại diện đã được lưu trong cơ sở dữ liệu, tiến hành so sánh các yếu tố so sánh giữa BĐS đại diện với BĐS cần thẩm định giá, từ đó điều chỉnh các thông số liên quan để tính ra giá của BĐS cần thẩm định. Kỹ thuật điều chỉnh và phân tích được thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8. Việc gán biến và xác định các mức/tỷ lệ điều chỉnh được thực hiện tương tự như phân tích tại Bước 4.

Sản phẩm của bước này sẽ xác định được giá của các BĐS cần thẩm định giá cụ thể.

2. Xác định chỉ số giá bất động sản

Xác định chỉ số giá BĐS hiểu một cách đơn giản chính là việc so sánh mức độ biến động giá của một hoặc nhóm BĐS cụ thể, ở khu vực cụ thể tại kỳ hiện tại so với giá của kỳ trước hay kỳ gốc. Để tìm giá của kỳ hiện thời so với kỳ trước hay kỳ gốc của chính BĐS cụ thể nào đó gần như là không thể thực hiện được, nên việc so sánh này phải được thực hiện thông qua BĐS đại diện (đây là một BĐS giả định, hay BĐS “ảo”), giá của BĐS đại diện tại thời điểm nào đó được tính toán dựa những phân tích như đã nêu ở trên.

Khi chúng ta đã có giá của BĐS đại diện tại những kỳ tính giá khác nhau thì tùy thuộc vào loại chỉ số giá BĐS (chỉ số theo chủng loại BĐS, chỉ số theo địa bàn,…) mà có những cách phân tích và tính toán khác nhau.

Nếu cần tính toán chỉ số giá chủng loại BĐS A tại địa bàn X (như chỉ số giá nhà chung cư tại Hà Nội) thì sẽ thực hiện chiết xuất dữ liệu trong cơ sở dữ liệu về giá BĐS đại diện (giá nhà chung cư đại diện) tại các khu vực chọn mẫu chuẩn trên địa bàn Hà Nội (bao gồm các khu vực quận, huyện: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy,…. ) tại các thời điểm đưa vào tính chỉ số giá. So sánh sự biến động giá của các BĐS đại diện này tại các thời điểm khác nhau (thường so sánh giá so với kỳ gốc), kết quả thu được là sự biến động giá của loại BĐS đó tại khu vực chọn mẫu (ví dụ như biến động giá của nhà chung cư tại quận Cầu Giấy). Trên cơ sở biến động giá của khu vực chọn mẫu này (quận Cầu Giấy), thống kê tiếp biến động giá của các khu vực chọn mẫu khác (các quận, huyện khác), cũng như xác định tỷ trọng giá trị giao dịch của từng khu vực chọn mẫu so với toàn địa bàn X (từng quận, huyện so với cả thành phố Hà Nội), sử dụng công thức tính bình quân gia quyền sẽ tính được mức độ biến động giá của loại BĐS A tại địa bàn X (xem Sơ đồ 3).

Hà Nội) thì đầu tiên cần xác định rõ những chủng loại BĐS nào đưa vào tính chỉ số giá (như: căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn,…). Khi đã có các chủng loại BĐS đưa vào tính chỉ số giá sẽ tiến hành tổng hợp các chỉ số giá BĐS của từng chủng loại BĐS tại địa bàn (chỉ số giá của một chủng loại BĐS trên địa bàn được tính toán như phân tích ở trên), sau đó xác định rõ tỷ trọng giá trị giao dịch của từng chủng loại BĐS so với giá trị giao dịch của tất cả các BĐS trên toàn địa bàn X (như tỷ trọng giá trị giao dịch nhà chưng cư trên tổng giá trị giao dịch các chủng loại BĐS của thành phố Hà Nội), sử dụng công thức tính bình quân gia quyền sẽ tính được mức độ biến động giá của loại BĐS tại địa bàn X (xem Sơ đồ 4).

Tương tự như những phân tích trên, có thể tính toán chỉ số giá BĐS chung, cũng như chỉ số giá BĐS trên toàn quốc.

Danh mục tài liệu tham khảo

1/ Bộ Tài chính, Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;

2/ Bộ Tài chính, Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;

3/ Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính (2017), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá (tập 1 và tập 2), Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.

4/ Học viện Tài chính (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.

5/ Học viện Tài chính (2018), Giáo trình Kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.