Cho ý kiến tại Tổ 2 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh cho biết, lần sửa đổi này phải hướng tới xây dựng Luật Đất đai mang tính khung, quy định những nguyên tắc cốt lõi, đồng thời có cơ chế linh hoạt để thích ứng với thực tiễn, tránh phải sửa đổi liên tục.
Định giá đất cần cân bằng giữa yếu tố thị trường và sự ổn định
Chủ tịch Quốc hội cho rằng, trước hết phải điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo đó, cần rà soát các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước đây, xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của cấp tỉnh và cấp xã; đồng thời nghiên cứu cơ chế sử dụng quy hoạch đô thị, nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những nơi đã có quy hoạch chi tiết phù hợp.
“Quy hoạch phải động, theo thị trường và thực tế, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đồng thời cho rằng đây là “nguyên nhân gốc rễ” của nhiều vướng mắc hiện nay.
Về cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện các quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Theo Chủ tịch Quốc hội, cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, “bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ”.
Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn. Đặc biệt, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.
Chủ tịch Quốc hội yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất. Không thể để tình trạng đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cơ quan nhà nước không quản lý được đầy đủ thông tin, dẫn đến bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.
“Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Phải bảo đảm hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất
Một nội dung được Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm là hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Đối với đề xuất cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội cho rằng phải có điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận.
“Đặc biệt, cần quan tâm đến những trường hợp người dân đã sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, không phải do lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể nghiên cứu rút ngắn thời gian thông báo, vận động, nhưng phải bảo đảm hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất; những trường hợp ngoại lệ phải được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.
Chủ tịch Quốc hội dẫn ví dụ, nơi ở cũ của người dân có nhà, có đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế hoặc các công trình dịch vụ thiết yếu. Khi chuyển đến nơi ở mới, nếu được tiếp cận đầy đủ trường học, cơ sở y tế, khu thương mại, nhà trẻ và hạ tầng xã hội tốt hơn thì đó cũng là yếu tố thể hiện chất lượng cuộc sống được cải thiện.
Kiểm soát đầu cơ đất đai phải được thực hiện mạnh mẽ
Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai; cho rằng cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các hoạt động đầu tư của Nhà nước mang lại.
Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng, khiến thị trường đất đai bị méo mó trong thời gian qua. Có những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất nhưng thành lập doanh nghiệp, thực hiện các giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá. Vì vậy, cần tăng cường công cụ quản lý, điều tiết thị trường và trách nhiệm của chính quyền địa phương.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc kiểm soát đầu cơ đất đai phải được thực hiện mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bởi Trung ương không thể làm thay những nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quản lý của địa phương. “Việc này dứt khoát phải làm mạnh mẽ, nhất là ở địa phương”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.
Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội đề cập đến yêu cầu nâng cao chất lượng xây dựng pháp luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, Luật Đất đai phải có tính ổn định lâu dài, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải tiếp tục sửa đổi. “Luật phải ổn định, theo tôi ít nhất cũng 10 năm, 15 năm”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc sửa đổi lần này phải được tiến hành đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, trong đó có pháp luật về các tổ chức tín dụng.
.jpg "K-Chicken ra mắt người tiêu dùng Hà Nội tại Lễ hội Con đường Văn hóa Hàn Quốc 2026")
.jpg "NovaGroup tăng tốc ứng dụng AI, BIM và Digital Twin thông qua hợp tác với Đại học Bách khoa TP.HCM")
