Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) xin giới thiệu bài viết nghiên cứu chuyên sâu về chủ đề này của ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI):
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thông tin giá cả là huyết mạch của sự phân bổ nguồn lực. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang đối mặt với tình trạng "nhiễu loạn thông tin giá", nơi một thửa đất có thể gánh chịu rất nhiều mức giá khác nhau tùy thuộc vào mục đích áp dụng (hành chính, thuế, tín dụng hay giao dịch dân sự, thậm chí là tư pháp). Sự hỗn loạn này đặt ra thách thức lớn cho giới nghiên cứu và hành nghề thẩm định giá: Liệu trong một thị trường "nhiều giá" như vậy, Giá trị thị trường có còn tồn tại và có thể xác định được không? Để trả lời câu hỏi này, cần đặt vấn đề dưới lăng kính đổi mới của hệ thống pháp luật giá và phân tích sâu sắc mối quan hệ biện chứng giữa Giá trị thị trường với các cơ sở giá trị khác.
Sự dịch chuyển tư duy lập pháp: Từ Luật Giá 2013 đến Luật Giá 2023 và chuẩn mực quốc tế (IVS)
Dưới hệ thống Luật Giá 2013, các tiêu chuẩn thẩm định giá phân định cơ sở giá trị thành hai nhóm lớn: Cơ sở giá trị thị trường và nhóm còn lại thuộc Cơ sở giá trị phi thị trường (gồm các giá trị như giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế, giá trị buộc phải bán, Giá trị đặc biệt ... vào chung một nhóm).
Đến Luật Giá 2023, tư duy lập pháp đã có bước đột phá mang tính hệ thống khi chuyển đổi từ khái niệm "tiêu chuẩn" sang "chuẩn mực", đồng thời cấu trúc lại toàn diện, theo đó chuẩn mực thẩm định giá đã thay đổi cách phân loại cơ sở giá trị như sau:
- Tách bạch độc lập: Các cơ sở giá trị phi thị trường được quy định riêng rẽ, đứng ngang hàng với cơ sở giá trị thị trường thay vì bị gom chung vào nhóm cơ sở giá trị phi thị trường.
- Mở rộng biên độ pháp lý: Chuẩn mực thiết lập các quy định mở, trao quyền cho thẩm định viên và chuyên gia tự lập luận, xây dựng cơ sở giá trị phù hợp với thực tiễn giao dịch phong phú.
- Tương thích quốc tế (IVS): Các khái niệm chuyên sâu được tách bạch và quy định cụ thể hơn (như cơ sở giá trị thuê thị trường), tiệm cận hoàn toàn với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế.
Mặc dù có sự cởi mở lớn về mặt pháp lý, Giá trị thị trường vẫn giữ vị trí là cơ sở giá trị phổ biến nhất, đóng vai trò là hệ quy chiếu cho các cơ sở giá trị khác. Tuy nhiên, do tính hàn lâm và triết lý của khái niệm này, nhiều người làm nghề thường xem nhẹ, dẫn đến sự nhầm lẫn cơ bản giữa các khái niệm kinh tế nền tảng.
Giải mã ma trận thuật ngữ kinh tế cốt lõi
Để tháo gỡ sự hỗn loạn về giá, trước hết cần rạch ròi các khái niệm kinh tế học chính thống về giá như sau:
- Giá: Là từ rút gọn mang tính ngữ cảnh để chỉ số tiền phải trả cho một đơn vị hàng hóa, dịch vụ cụ thể.
- Giá trị (Cơ sở giá trị): trong Chuẩn mực thẩm định giá hiện nay được quy định nhiều cơ sở giá trị, cụ thể gồm có: giá trị thị trường, giá trị thuê thị trường, giá trị đầu tư, giá trị buộc phải bán, giá trị ngang bằng và giá trị hợp lý (theo pháp luật báo cáo tài chính); Giá trị đóng vai trò nền tảng, gốc rễ quyết định việc lựa chọn phương pháp thẩm định, cách áp dụng thông tin đầu vào, các giả thiết và kết quả quan điểm về giá trị tài sản; Phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và tình huống giao dịch; đòi hỏi người thẩm định phải trao đổi trực tiếp với khách hàng để thống nhất loại cơ sở phù hợp; Cơ sở giá trị có yêu cầu về thông tin, theo đó bản chất và nguồn gốc của dữ liệu/thông tin đầu vào bắt buộc phải đồng nhất và phù hợp với cơ sở giá trị đã chọn.
- Giá cả: Là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị; luôn vận động xung quanh trục giá trị nhưng bị chi phối mạnh mẽ bởi quan hệ cung - cầu, cạnh tranh, lạm phát và tâm lý thị trường.
- Giá thành: Là toàn bộ chi phí thực tế bằng tiền do doanh nghiệp bỏ ra để sản xuất và hoàn thiện sản phẩm (hoàn toàn chưa bao gồm lợi nhuận).
- Giá bán: Là con số thương mại do người bán quyết định, thường được xác định theo công thức: Giá bán = Giá thành + Lợi nhuận mong muốn + Thuế (nếu có)
Việc hiểu đơn giản hoặc đánh đồng các khái niệm về giá này trong đời sống kinh tế chính là nguyên nhân tạo ra những "vết gãy" thông tin trong phân tích tài sản, điều hành cũng như ứng dụng trong thực tiễn.
Thực trạng "nhiều giá" trên thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một thực tế phức tạp với "ma trận nhiều giá", chia thành hai nhóm rõ rệt:
Nhóm giá theo bảng giá cố định áp dụng trong các quyết định hành chính (Do Nhà nước quy định): Gồm Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)... và Giá đất cụ thể. Xét về mặt bản chất quy trình, mặc dù Luật Đất đai 2024 yêu cầu định giá theo nguyên tắc thị trường, nhưng Giá đất trong bảng giá đất hay Giá đất cụ thể vẫn mang đặc trưng của nhóm giá hành chính áp đặt. Quy trình xác định hoàn toàn do các cơ quan chức năng và Hội đồng cấp Nhà nước thực hiện, chủ đầu tư hay người sử dụng đất hoàn toàn không được tham gia hay thỏa thuận vào quá trình định giá này, dẫn đến việc áp dụng mức giá đôi khi có độ trễ hoặc chưa phản ánh sát diễn biến dòng tiền thực tế.
- Nhóm giá được định giá theo đặc điểm của từng bất động sản tại một thời điểm cụ thể bao gồm 2 loại:
+ Loại giá giao dịch thỏa thuận dân sự (Thị trường tự do): Gồm giá ghi trên hợp đồng (phổ biến hiện tượng khai thấp để tối ưu thuế TNCN và lệ phí trước bạ), giá thanh toán thực tế (dòng tiền ngầm), giá trúng đấu giá thường được xác định trên bất động sản cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, thể hiện giá trị tuyệt đối và là đặc trưng của giá cả.
+ Loại giá được định giá trong quan hệ đặc biệt: giá thế chấp của các tổ chức tín dụng và giá áp dụng trong tố tụng hành chính, dân sự, hình sự mà trong đó việc định giá tài sản được thực hiện theo một quy trình riêng và được một bên (có quyền định giá) áp đặt không thông qua thỏa thuận.
Sự khác biệt giữa các nhóm giá nêu trên do được áp dụng trong những trường hợp, đối tượng, phạm vi, mục đích, thời điểm áp dụng khác nhau nhưng không được hiểu một cách thấu đáo, đúng bản chất dẫn đến cách hiểu về "giá" bị bóp méo, so sánh khập khiễng khi thực hiện định giá không đúng trường hợp áp dụng cụ thể.
Định nghĩa chuẩn về Giá trị thị trường
Theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện nay, Giá trị thị trường được định nghĩa ngắn gọn như sau: Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính có khả năng đạt được cao nhất trên thị trường (không phải số tiền ấn định trước hay giá bán thực tế); được diễn ra trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán; trong đó các bên tham gia giao dịch đảm bảo khách quan, độc lập, không bị ép buộc sau khi tài sản đã được tiếp thị đầy đủ; các bên hành động có hiểu biết và thận trọng và phải được gắn với điều kiện, thời điểm thẩm định giá cụ thể (vì giá trị tài sản có thể thay đổi và không còn phù hợp ở thời điểm khác do biến động thị trường).
Sự nhiễu loạn của "giá cả" hay "giá bán" trên thị trường không làm mất đi bản chất khách quan của Giá trị thị trường. Vấn đề đặt ra là phương pháp luận nào để kết nối và điều chỉnh các giá trị khác từ trục chuẩn này. Để giải mã bản chất "Giá trị ước tính" và giới hạn pháp lý - kinh tế của kết quả định giá, trong thực tiễn có một sai lầm phổ biến là đồng nhất Giá trị thị trường với một mức giao dịch cụ thể bất kỳ (giá cả) vừa diễn ra trên thị trường. Cần khẳng định một nguyên tắc cốt lõi: Giá trị của bất động sản không phụ thuộc hay đồng nhất với bất kỳ một giá giao dịch đơn lẻ nào.
Bất kỳ một giao dịch bất động sản thực tế nào cũng mang trong mình những yếu tố đặc thù, ngẫu nhiên và cá biệt (như áp lực tài chính ngắn hạn của người bán, sự thiếu hiểu biết thông tin của người mua, các điều kiện kèm theo về thanh toán, quan hệ thân quen, hoặc các yếu tố ngoại cảnh tại thời điểm giao dịch, …). Do đó, Giá trị thị trường không phải là con số có sẵn, có thể "nhặt" được trên thị trường, mà là kết quả của một quá trình phân tích, lập luận khoa học, bóc tách và điều chỉnh triệt để các yếu tố đặc thù đó. Giá trị là sản phẩm trí tuệ độc lập của người làm chuyên môn có đào tạo và kinh nghiệm chuyên sâu ước tính cho mục đích nhất định, tại một thời điểm theo một hoặc nhiều phương pháp khoa học.
Hơn thế nữa, cần nhận thức rõ về "giới hạn công năng" của kết quả định giá: Giá trị thị trường tìm ra chỉ đóng vai trò là căn cứ tham chiếu khách quan để các bên (Nhà nước, nhà đầu tư, người mua, người bán, tổ chức tín dụng, …) dựa vào đó tự quyết định mức giá hoặc nghĩa vụ tài chính phù hợp với mục đích giao dịch cụ thể của mình. Phân tích đơn giản và dễ hiểu hơn, một tài sản nói chung (hay một bất động sản nói riêng) được thực hiện thẩm định giá tại một thời điểm nhất định nhưng khác mục đích hoặc khác người thực hiện sẽ cho các giá trị khác nhau.
Không có một mức giá trị nào là "vạn năng" có thể áp dụng cào bằng cho mọi mục đích, cho dù con số đó được xác định với độ chính xác cao đến đâu. Định giá cho mục đích thị trường hay phi thị trường đều đòi hỏi những lăng kính điều chỉnh và tiêu chuẩn tương thích riêng biệt. Sự nhầm lẫn giữa "giá trị tham chiếu chuyên môn" với "mức giá áp đặt hành chính vạn năng" chính là gốc rễ gây méo mó thị trường dẫn đến các quyết định giá không chính xác.
Vai trò chủ đạo của Giá trị thị trường: Trục chuẩn tham chiếu và điều chỉnh cho các cơ sở giá trị khác
Bản chất của mối quan hệ: Hệ sinh thái cơ sở giá trị xoay quanh tọa độ gốc, Giá trị thị trường đóng vai trò là tọa độ gốc (0,0,0), phản ánh trạng thái cân bằng khách quan của cung - cầu đại chúng trong điều kiện giao dịch chuẩn mực. Tuy nhiên, thực tiễn đời sống kinh tế - pháp lý không phải lúc nào cũng diễn ra trong điều kiện "chuẩn". Khi tài sản mang tính độc quyền, khi giao dịch bị chi phối bởi áp lực thời gian, hoặc khi dự án tạo ra hiệu ứng kỳ vọng riêng cho một chủ thể cụ thể, các cơ sở giá trị phi thị trường xuất hiện song song với giá trị và thỏa thuận cuối cùng tạo ra giá cả. Điểm mấu chốt về mặt phương pháp luận là: Các cơ sở giá trị phi thị trường thường được khởi nguồn từ – hoặc được neo giữ bởi – Giá trị thị trường trước khi thực hiện các phép điều chỉnh cục bộ.
Cơ chế tham chiếu và điều chỉnh sang "Giá trị tài sản buộc phải bán": Giá trị này có đặc thù lệch chuẩn do giao dịch bị chi phối bởi xung đột lợi ích về thời gian và áp lực tài chính ngặt nghèo (giải chấp nợ xấu, phá sản, thi hành án), khiến thời gian tiếp thị bị bóp nghẹt một cách khiên cưỡng so với trạng thái bình thường của thị trường. Thẩm định viên không thể định giá bằng cảm tính mà bắt buộc phải lấy Giá trị thị trường làm trục tọa độ gốc. Từ mốc tham chiếu này, chuyên gia thiết lập một hệ giả định đặc thù về sự suy giảm khả năng thanh khoản. Về mặt bản chất kinh tế - toán học, Giá trị buộc phải bán chính là hàm số của Giá trị thị trường sau khi đã khấu trừ hàm chiết khấu rủi ro thời gian và giá trị của quyền lựa chọn trì hoãn giao dịch mà người bán đã bị tước bỏ. Giá trị thị trường ở đây đóng vai trò là mỏ neo kiểm soát tính thực tế, ngăn chặn sự tùy tiện và cực đoan trong việc áp đặt biên độ giảm giá chủ quan.
Cơ chế kiểm chứng và đối chiếu đối với "Giá trị đầu tư": Cơ sở giá trị này phản ánh giá trị hữu dụng của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, được thiết lập trên hệ giả định riêng biệt về năng lực vận hành, cấu trúc chi phí vốn và hiệu ứng cộng hưởng doanh nghiệp. Giá trị đầu tư thường xuyên lệch pha (lệch trục) so với Giá trị thị trường đại chúng. Nhà đầu tư chuyên nghiệp không dùng Giá trị đầu tư một cách biệt lập mà luôn lấy Giá trị thị trường làm mỏ neo tham chiếu để xác định biên độ an toàn. Về mặt bản chất toán - kinh tế, nếu Giá trị đầu tư được tính toán từ dòng tiền dự phóng đặc thù với suất chiết khấu riêng biệt lại thấp hơn Giá trị thị trường, phương án đầu tư sẽ bị bác bỏ. Ngược lại, nếu cao hơn, phần thặng dư phải được minh chứng bằng luận điểm khoa học về năng lực tạo dòng tiền vượt trội. Giá trị thị trường ở đây đóng vai trò là hệ quy chiếu kiểm soát tính thực tế, ngăn chặn việc phóng đại các kỳ vọng dòng tiền và ảo tưởng về hiệu ứng cộng hưởng.
Sự tương thích đối với tài sản chuyên dụng và công sản: Nhóm tài sản này (như trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện, hạ tầng kỹ thuật...) có đặc thù phi thị trường do tính chất chuyên biệt cao và gần như không có dữ liệu giao dịch phổ biến trên thị trường tự do. Khi áp dụng Phương pháp Chi phí, cấu phần giá trị quyền sử dụng đất vẫn bắt buộc phải được bóc tách và tham chiếu từ Giá trị thị trường của các quỹ đất tương đương lân cận thông qua các kỹ thuật so sánh hoặc thặng dư. Đặc biệt, kết quả tổng hợp từ chi phí tái tạo/thay thế cuối cùng không thể là một phép cộng cơ học, mà bắt buộc phải soi chiếu qua lăng kính Giá trị thị trường để cấu thành các khoản chiết khấu do hao mòn chức năng và hao mòn ngoại biên. Về mặt bản chất kinh tế, Giá trị thị trường đại chúng đóng vai trò là 'bộ lọc kiểm chứng' cuối cùng, đảm bảo giá trị ước tính của công sản không vượt quá giá trị đóng góp thực tế của nó vào nền kinh tế, triệt tiêu rủi ro lãng phí nguồn lực công do việc phóng đại chi phí đầu tư quá mức.
Tính logic hệ thống và yêu cầu kiểm soát biến số nhận định chủ quan
Sự cởi mở của Luật Giá 2023 trao quyền tự lập luận cho người làm chuyên môn nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu khắt khe về tư duy phương pháp luận:
Mọi cơ sở giá trị phi thị trường đặc thù đều vận hành và quy chiếu xung quanh trục Giá trị thị trường gốc được ước tính theo phương pháp khoa học, đảm bảo tính tường minh, khách quan, độc lập và chuyên nghiệp. Bản chất của cơ sở giá trị vẫn cần được hiểu theo đúng khoa học giá cả là Giá cả (phi thị trường) vận hành xung quanh giá trị thị trường), Cơ sở giá trị thị trường đóng vai trò là trục tuyến tính khách quan, trong khi giá cả giao dịch thực tế là đại lượng phi tuyến tính biến thiên xung quanh trục giá trị đó dưới tác động của các điều kiện thị trường lệch chuẩn.
Chống lạm dụng biến số chủ quan: Việc tự lập luận cơ sở giá trị phi thị trường nếu thiếu mỏ neo là Giá trị thị trường sẽ dễ dẫn đến hiện tượng bẻ lái kết quả theo ý chí chủ quan của chủ đầu tư hoặc cơ quan ra quyết định (đặc biệt trong M&A bất động sản lớn hoặc định giá tài sản công hay xây dựng bảng giá đất).
thiết lập="" chuỗi="" suy="" luận="" chuẩn="" mực:="" một="" kết="" quả="" thẩm="" định="" giá="" tin="" cậy="" phải="" minh="" bạch="" hóa="" logic:="" từ="" trị="" thị="" trường="" mực=">" nhận="" diện="" biến="" số="" lệch="" (pháp="" lý,="" thời="" gian,="" mục="" đích)=""> Định lượng hệ số điều chỉnh => Hình thành cơ sở giá trị đích.
thiết>Giá trị thị trường không phải là một khái niệm hàn lâm xa rời thực tế, mà chính là tọa độ gốc của toàn bộ nền kinh tế tài sản. Trong một bối cảnh thị trường bất động sản biến động và chịu áp lực từ ma trận 'đa giá' như Việt Nam hiện nay, việc thấu suốt bản chất của Giá trị thị trường sẽ giúp chuyên gia định giá đảm bảo chất lượng tư vấn chuyên sâu, đồng thời cung cấp cho các nhà hoạch định một trục phương pháp luận vững chắc để thiết kế chính sách tương thích với lý thuyết kinh tế học. Mọi cơ sở giá trị phi thị trường hay các quan hệ hành chính, dẫu mang màu sắc đặc thù đến đâu, cũng chỉ là những quỹ đạo vệ tinh buộc phải quy chiếu về tâm chuẩn này. Thiếu đi mỏ neo khoa học đó, mọi con số định giá đều sẽ rơi vào sự tùy tiện, từ đó làm tổn hại đến tính minh bạch của thị trường tài chính, nơi mà bất động sản luôn chiếm tỷ trọng giá trị trao đổi lớn trong nền kinh tế quốc gia.
