Luật Đất đai sửa đổi gỡ được điểm nghẽn nào cho thị trường bất động sản?

Tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai là dự án luật lớn có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp; đồng thời cũng là dự án luật rất khó và phức tạp.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), nhiều vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật. Cụ thể, về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) sử dụng đất do Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm (Điều 34), có ý kiến đề nghị cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm.

Dự thảo Luật quy định theo hướng phân biệt giữa trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần có quyền sử dụng đất, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thuê trong hợp đồng thuê, còn trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Vì thế, nếu ĐVSNCL được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng được trao quyền đầy đủ như tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, sẽ tạo sự bất bình đẳng giữa ĐVSNCL và các doan nghiệp.

Các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, luật quy định các trường hợp giao đất không thông qua hoặc phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; quy định các trường hợp cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương.

Luật cũng quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh.

Trong đó, quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở… căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Ban hành bảng giá đất hàng năm để sát thị trường

Về bảng giá đất (Điều 159), có ý kiến đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hàng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K. Đây là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.

Thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực trên thị trường. Thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo luật quy định ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai cũng quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết, để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, cơ quan quản lý nhà nước các cấp cần nâng cao năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, để trực tiếp phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, quy định này cũng đang gây ra một số tranh cãi. Một số doanh ngiệp địa ốc cho rằng, việc ban hành bảng giá đất theo thị trường sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp có quỹ đất từ lâu chưa đóng tiền sử dụng đất sẽ phải áp dụng giá cao theo giá thị trường hiện hành.

Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội

Về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Với 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã cơ bản bao quát.

Bên cạnh đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Việc này cũng nhằm vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Cùng đó là các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất…

Sau khi Luật đất đai (sửa đổi) được thông qua, nhiều người kì vọng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi, bởi theo thống kê có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ vấn đề pháp lý.