Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng: Cần tính đến đặc thù của nước ta khi thị trường giao dịch đất đai chưa minh bạch về thông tin giá giao dịch thật

Theo đó, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và chuyển giao khoa học Thẩm định giá cho rằng, đất là tư liệu sản xuất chủ yếu là tài sản vô cùng quan trọng của các cá nhân, gia đình và tổ chức trong xã hội. Do vậy việc định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và đặc điểm của đất nước sẽ góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội, tình hình ổn định chính trị của đất nước.

Trên thế giới hiện này có nhiều phương pháp xác định giá đất , tùy theo đặc điểm của lô đất cần xác định giá và thông tin giá giao dịch thị trường cũng như thông tin liên quan để áp dụng phương pháp xác định giá phù hợp.

Hiện nay trên thế giới thường áp dụng các phương pháp định giá là phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp phần dư trên giá trị còn lại (ở nước ta gọi là phương pháp thặng dư).

Các vướng mắc trong các phương pháp định giá đất hiện nay ở nước ta

Theo Nghị định 44/2014 / NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 44/2014/ NĐ-CP thì hiện nay trong việc xác định giá đất ngoài bốn phương pháp tương tự như quốc tế như phương pháp so sánh giá bán, chiết trừ, thu nhập và thặng dư còn có thêm một phương pháp riêng có của Việt Nam là phương pháp hệ số điều chỉnh .

Trong việc áp dụng các phương pháp này theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường đã phát sinh một số vướng mắc về phương pháp so sánh. Việc yêu cầu giá các tài sản so sánh phải là giá giao dịch thành ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, trong điều kiện đặc thù của nước ta thị trường giao dịch đất đai chưa minh bạch về thông tin giá giao dịch thật, hầu hết giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật. Nếu căn cứ vào giá này để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người bị thu hồi đất không đồng tình, còn nếu căn cứ vào giá này để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức thì thiệt cho ngân sách nhà nước.

Với phương pháp thu nhập, theo quy định về cách định giá đất theo phương pháp thu nhập hiện nay của Nhà nước thì thu thập ròng để tính giá đất bằng tổng thu nhập trừ cho chi phí sản xuất. Ở đây có sự nhầm lẫn theo quy định này là đồng nhất chủ sở hữu đất với người sử dụng đầu tư khai thác đất trong khi đặc điểm về quyền sở hữu đất đai ở nước ta chủ sở hữu và người sử dụng, đầu tư khai thác đất là hai chủ thể khác nhau, hơn thế nữa cách tính này không đúng với học thuyết về giá đất của K. Marx .

Thu nhập ròng của đất để tính giá đất theo phương pháp thu nhập theo Marx chính là địa tô mà biểu hiện ra bên ngoài là tiền thuê đất chỉ là một phần của lợi nhuận nhà đầu tư khai thác đất thu được trong khai thác đất ( Marx gọi là giá trị thặng dư bóc lột được) trích ra để trả cho chủ đất.

Ở phương pháp thặng dư, phương pháp này hiện được áp dụng phổ biến trong việc định giá các lô đất có tiềm năng phát triển. Vướng mắc hiện nay là việc thu thập thông tin để tính toán cụ thể doanh thu phát triển và chi phí phát triển còn hạn chế do sự thiếu minh bạch trong công khai tài chính của các doanh nghiệp.

Ngoài ra, phương pháp hệ số điều chỉnh cũng có một số hạn chế như không có nền tảng lý luận cơ sở khoa học; việc áp dụng phương pháp này để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mang tính chất hình thức vì sau khi tính được giá đất theo phương pháp so sánh hoặc chiết trừ xong đem chia cho giá đất trong bảng giá đất để ra hệ số điều chỉnh.

Đồng thời, đối với việc áp dụng cho các mục đích khác thì không phản ánh được nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường như Luật đất đai quy định vì hầu như tại các địa phương giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh thường thấp xa so giá giao dịch thị trường, chủ yếu nhằm giải quyết những bất cập phát sinh trong việc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân do sự thay đổi mức giá đất trong bảng giá đất giữa kỳ sau và kỳ trước ( cách nhau 5 năm).

Chưa có hướng dẫn phương pháp xác định giá đất phù hợp đối với các trường hơp như lô đất có nhiều mục đich sử dụng đất khác nhau xen cài: đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Ngoài ra, đất sử dụng có mục đích đặc thù như đất xây dựng bệnh viện, trường học ngoài công lập, đất du lịch tâm linh,...

Đề xuất về việc áp dụng và hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất

Phương pháp so sánh giá bán là phương pháp xác định giá phổ biến để xác định giá đất ở và các loại đất khác nếu có thông tin về giá trên thị trường .

Ông Phượng cho rằng, có thể hợp nhất phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh giá bán cho gọn mà không ảnh hưởng đến việc định giá đất.

Ông cho rằng cần bổ sung thêm quy định trong trường hợp không có thông tin về giá giao dịch thành hoặc giá giao dịch thành thu thập được nêu trên không phản ánh đúng thực tế của thị trường thì thu thập thông tin giá rao bán (giá chào mua, giá chào bán) các tài sản so sánh trên thị trường tại thời điểm hoặc gần với thời điểm định giá đất sau khi đã trừ một tỷ lệ thích hợp tùy thực tế theo hướng dẫn của địa phương.

Trong thực tế hiện nay, giá ghi trong hợp đồng giao dịch đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đại, cơ quan thuế phần lớn ghi thấp hơn giá giao dịch thật. Nếu lấy giá này làm căn cứ để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất người bị thu hồi đất sẽ không đồng tình, còn nếu lấy giá này làm căn cứ để tính giá giao đất cho thuê đất thì thiệt cho ngân sách nhà nước.

Về phương pháp thu nhập, phương pháp này chủ yếu áp dụng đối với xác định giá đất nông nghiệp ở những nơi không có thông tin giao dịch thị trường đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp đang hoạt động.

Cần chỉnh sửa lại nội dung và cách tính thu nhập ròng thông qua xác định bằng tiền thuê đất hàng năm đối với những nơi có giá thuê đất phổ biến trên thị trường. Đối với trường hợp không có giá thuê đất phổ biến biến trên thị trường thì thu nhập ròng được tính bằng cách lấy tổng thu nhập ( đã trừ thuế giá trị gia tăng) trừ đi chi phí và lợi nhuận của nhà đầu tư ( chí ít bằng chị phí vốn của nhà đầu tư) để tạo ra thu nhập đó trong cùng thời gian.

Việc chỉnh sửa này là cần thiết để phù hợp với lý luận về giá đất của K. Marx. Theo Marx giá đất chẳng qua là địa tô tư bản hóa. Địa tô ( mà hình thức là tiền thuê đất) là khoản tiền mà tư bản sản xuất nông nghiệp trích ra từ giá trị thặng dư bóc lột được từ sản xuất nông nghiệp ( tổng lợi nhuận của nhà tư bản thu được trong sản xuất nông nghiệp) trả cho chủ đất và cũng phù hợp với cách tính thu nhập ròng trong xác định giá đất theo thông lệ quốc tế.

Đối với phương pháp phần dư trên phương pháp định giá đất phát triển, cần chỉnh lại tên gọi phương pháp thặng dư hiện nay thành phương pháp phần dư hoặc phương pháp định giá đất phát triển cho đúng với bản chất và ý nghĩa của phương pháp này. Phương pháp này áp dụng để định giá đất các lô đất, khu đất thực hiện các dự án đầu tư bất động sản.

Không thể bỏ phương pháp này trong việc xác định giá đất có tiềm năng phát triển bởi các lý do sau: 

Thứ nhất: Phương pháp phần dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Thứ hai: Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba: Phương pháp thu nhập và phương pháp phần dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định (như lý thuyết về định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác); còn phương pháp thặng dư lại ngược lại.

Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của 2 phương pháp là khác nhau; ba phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập khác với 3 phương pháp tính tỷ suất triết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng.

Đặc biệt, phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất triết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư. Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập thay cho phương pháp thặng dư.

Phương pháp phần dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư. Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư, một phương pháp được coi là 28 giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán áp đặt”.

Để khắc phục những hạn chế của phương pháp này trong xác định giá đất hiện nay ở nước ta nên bổ sung quý định sau” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu,...”.

Việc bổ sung quy định này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dể cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của Hội đồng định giá đất. Các cơ quan quản lý nhà nước hữu quan của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có khả năng thực hiện được việc này. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã từng kiến nghị với Chính phủ vấn đề này. Trong dự thảo bổ sung, sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT mà Bộ Tài nguyên Môi trường gửi các địa phương xin ý kiên vào đầu tháng 6/2023 cũng tiếp cận theo hướng này.

Nên bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh vì những hạn chế đã nêu ở phần II và khi bảng giá đất xây dựng sát với giá thị trường được ban hành hàng năm thì xiệc định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh như quy định hiện nay là không cần thiết. Việc điều chỉnh giá đất theo đặc điểm của lô đất sẽ thực hiện theo phương pháp so sánh.

Bổ sung thêm cách định giá đất theo chi phí hình thành đối lô đất có nhiều mục đich sử dụng đất xen cài .Giá đất của từng loại đất khác nhau trên cùng lô đất sẽ tính theo giá thị trường của loại đất phù hợp với quy hoạch sử dung đất theo quy định của Nhà nước cộng trừ chi phí chuyển đổi mục đich sử dụng đất bao gồm tiền chuyển mục đích phải nộp theo quy định của Nhà nước và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ví dụ lô đất vừa có đất ở và đất nông nghiệp, nếu năm ở đô thị thì giá đất nông nghiệp được tính bằng giá đất ở của lô đất tính theo phương pháp so sánh trừ cho chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở; còn nếu lô đất nằm tại nông thôn trong vùng quý hoạch chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì giá đât ở của lô đất được tính bằng giá thị trường đất nông nghiệp cộng với chị phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Phương pháp này cũng là một dạng đăc thù của phương pháp so sánh giá bán.

Vì vậy bổ sung cách tính này vào phương pháp so sánh khi tính giá đất của các thửa đất có nhiều loại đất khác nhau trong một thửa đất, hoặc khi sử dụng giá giao dịch của các thửa đất có nhiều loại đất xen cài để tính giá đât của loại đất riêng lẻ tại các khu vực thiếu thông tin giá giao dịch thị trường của loại đất riêng lẻ đó.

Đối với đất có mục đích sử dụng đặc thù : bệnh viện, trường học (ngoài công lập), đất du lịch tâm linh, ... tính theo giá đất ở liền kề trong bảng giá đất nhân cho một tỷ lên nhất định tùy theo chính sách của Nhà nước đối với sự phát triển của các loại đất này trong từng thời kỳ vì rất ít có giao dịch các loại đất này.

Về phương pháp định giá đất hàng loạt sẽ áp dụng trong xây dựng bảng giá đất vào thời điểm thích hợp khi chúng ta có đủ điều kiện thực hiện.

Do tính chất phức tạp của việc tính toán cụ thể trong từng phương pháp xác định giá đất nên kiến nghị Quốc hội chỉ nêu trong Luật các phương pháp xác định giá đất cần áp dụng và trường hợp áp dụng các phương pháp này.