Phương pháp thặng dư đã được khẳng định trên thế giới, được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá đất

Góp ý về quy định chi tiết phương pháp định giá đất tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP, TS. Tô Văn Trường nhận định phương pháp Thặng dư là phương pháp áp dụng để xác định giá trị tiềm năng phát triển của một thửa đất hay còn gọi là Dự án dựa trên các thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất cụ thể.

Theo TS. Trường, khác với phương pháp Thu nhập là xác định giá đất khi bất động sản đã hoàn thành đầu tư, đã phát sinh doanh thu thực tế, việc ước tính giá đất hay hiệu quả đầu tư của bất động sản chỉ bao gồm rủi ro của thị trường khai thác, không xác định rủi ro trong quá trình đầu tư khi dự án mối được phê duyệt trên quy hoạch. Phương pháp thặng dư đã được khẳng định trên thế giới, được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá.

“Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, việc loại bỏ phương pháp thặng dư với lý do: Mức độ chính xác của phương pháp này dựa trên doanh thu ước tính và kết quả luôn thấp hơn phương pháp Thu nhập cho thấy đang có sự nhầm lẫn cơ bản về tỷ suất vốn hoá (Phương pháp Thu nhập) và hệ số chiết khấu (Phương pháp Thặng dư) khi quy đổi giá trị của bất động sản hay Dự án trong tương lai về thời điểm hiện tại và kết quả tính toán của phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào khả năng dự báo, nhận định thị trường tương tự như phương pháp Thặng dư”, TS. Tô Văn Trường nhận định.

Từ những phân tích nêu trên, ông Trường đề xuất duy trì phương pháp Thặng dư như tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thế giới vẫn đang sử dụng để tính giá đất của các thửa đất, Dự án có sử dụng đất theo quy hoạch phát triển, đã được phê duyệt.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không phải là một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể

Theo TS. Tô Văn Trường, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất đều không nêu rõ khái niệm, định nghĩa về phương pháp xác định giá đất cụ thể để phân biệt với Bảng giá đất.

Theo quy định tại Nghị định số 44/014/NĐ-CP và hướng dẫn về xác định giá đất tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có 5 phương pháp xác định giá đất. Trong đó phương pháp hệ số điều chỉnh xác định thực hiện quy định xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trong 5 phương pháp xác định giá đất, chỉ có phương pháp hệ số điều chỉnh là không thực hiện so sánh, điều chỉnh theo yếu tố hình thành giá trên cơ sở căn cứ thông tin kỹ thuật đặc trưng của thửa đất cụ thể.

TS. Tô Văn Trường cho rằng phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ phù hợp với việc ban hành Bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) quyết định bảng giá đất phải xây dựng hàng năm thì không nên duy trì phương pháp này vì kết quả của phương pháp này chính là Bảng giá đất hàng năm rồi.

Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn như trên, TS. Trường đề xuất Ban soạn thảo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần xác định tách Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không phải là một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể, đồng thời khi áp dụng phương pháp trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần nêu rõ đối tượng áp dụng phương pháp riêng để phù hợp với đặc điểm của đối tượng điều chỉnh.