"Muốn giá (đất) có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích đường dài”

Khôi phục và tạo điều kiện khuôn khổ pháp lý bảo vệ người tư vấn, người trực tiếp thực hiện nhiệm vụ định giá đất

Phát biểu bế mạc hội thảo, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa nhận xét: Các đại biểu tham dự hội thảo đã thông qua các thực tiễn hoạt động trong lĩnh vực định giá đất đai đã khái quát thành những nhận định nhằm bổ sung, sửa đổi và đóng góp liên quan đến các phương pháp định giá đất. Điều này tạo điều kiện cho môi trường hoạt động định giá giá đất khôi phục và tạo điều kiện khuôn khổ pháp lý bảo vệ người tư vấn, người trực tiếp thực hiện nhiệm vụ định giá đất.

Về dài hạn, điều này sẽ giúp giải quyết các vấn đề lớn về tình hình kinh tế của đất nước, đóng góp cho lợi ích quốc gia và bảo vệ hoạt động ngành nghề thẩm định giá.

"Hội Thẩm định giá Việt Nam đã ghi nhận và tiếp thu các ý kiến của các nhà nghiên cứu, các công ty hoạt động trong lĩnh vực tư vấn xác định giá đất. Hội sẽ sớm đưa ra tổng hợp các ý kiến của các đại biểu để đưa kiến nghị lên Văn phòng Chính phủ, Văn phòng Quốc Hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Liên đoàn Thương Mại Công nghiệp Việt Nam VCCI về vấn đề định giá đất trong Luật đất đai và kiến nghị sửa đổi Nghị định hiện hành", ông Nguyễn Tiến Thỏa nhấn mạnh.

Không được coi giá kê khai trong hợp đồng hay giá tính thuế là giá thị trường

Ths.Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) phần nội dung liên quan đến Nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất; Quyền và nghĩa vụ của đơn vị tư vấn trong xác định giá đất.

Ths Dương Thị Mỹ Lạng nhận định: Về Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 158 của Dự thảo lần này đã bổ sung rất nhiều nội dung mới. Trong đó phần nguyên tắc và căn cứ cơ bản vẫn giữ các nội dung chính như đã quy định tại Luật Đất đai 2013 như việc định giá phải đảm bảo căn cứ theo mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất nhưng cụm từ “phù hợp với giá đất thị trường” đã không còn mà thay vào đó là cụm từ “ Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường ( điểm a khoản 1) và cụm từ “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” (khoản 5);…

"Như vậy Nhà nước có ý định mua rẻ và bán đắt? Tuy nhiên nhiều trường hợp cho thuê đất, giao đất mà áp dụng giá theo Bảng giá đất thì được hiểu là bán rất rẻ", bà Lạng nhấn mạnh.

Liên quan đến việc bỏ khung giá đất: Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Tôi nhận thấy việc bỏ khung giá đất giải quyết được khá nhiều khó khăn cho các địa phương. Vì khung giá đất chỉ mới phân theo Vùng kinh tế trên cả nước, giá tối đa, tối thiểu và giá tối đa còn có khoảng cách khá lớn với giá thực tế trên thị trường dẫn đến tình trạng một số địa phương ban hành bảng giá đất có những tuyến đường vượt khung nên mức giá tối đa như nhau và không phù hợp với giá thị trường.

Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm: Thay vì xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm thì bảng giá đất được xây dựng hàng năm và quy định lại các trường hợp áp dụng bảng giá đất theo dự thảo là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, nếu áp dụng giá trong bảng giá đất để sử dụng nhiều mục đích như trong dự thảo còn rất nhiều bất cập.

Góp ý cụ thể cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bà Lạng lưu ý Điều 153- Các khoản thu ngân sách từ đất đai:

Khoản 2: “ Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó”

Khoản này được hiểu là tiền thuê đất được tính căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất và nếu sau 05 năm giá trong bảng giá đất có tăng quá 15% thì tiền thuê của của chu kỳ sau sẽ được áp dụng mức tăng tối đa 15%. Điều này được cho là ổn định cho người đi thuê đất của Nhà nước và sẽ tạo thành lợi thế cho các trường hợp được thuê đất của Nhà nước, đặc biệt khi giá trong bảng giá đất chưa tiệm cận với thị trường.

Ths Dương Thị Mỹ Lạng đưa ra một số kiến nghị cần đề nghị xem xét lại trong dự thảo:

Một là: Kiến nghị chỉ sửa đổi bỏ phương pháp chiết trừ, không nên bỏ phương pháp thặng dư và giao cho địa phương quy định một số thông số áp dụng trong phương pháp thặng dư cho phù hợp với từng địa bàn, từng thời điểm.

Hai là: Giảm bớt các trường hợp áp dụng giá trong bảng giá đất và chuyển sang áp dụng giá đất cụ thể.

Ba là: Thay đổi cách sử dụng thông tin đầu vào để xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhất định không coi giá kê khai trong hợp đồng hay giá tính thuế là giá thị trường góp phần tránh thất thoát khi xác định giá để giao đất, tính nghĩa vụ tài chính và công bằng khi thực hiện bồi thường trong các trường hợp thu hồi đất….

Bốn là: Đối với bảng giá đất của các dịa phương, cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp so với thị trường, đồng thời có hệ số phân biệt quy mô các Khu đất, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để phù hợp với các Khu đất, thửa đất có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp,…

Năm là: Phải xác định rõ là Bảng giá đất được xây dựng công bố từng năm hay thời kỳ 3 năm, 5 năm. ( Trong Dự thảo chỉ quy định công bố lần đầu và bổ sung, điều chỉnh hàng năm). Nếu công bố từng năm thì Hệ số điều chỉnh khi áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh chỉ áp dụng cho các trường hợp định giá đất cụ thể cho từng Dự án và Bảng giá đất khi công bố phải đảm bảo tiệm cận với giá thị trường. ( Nếu đã xác định Bảng giá đất không cần phải tiệm cận với giá thị trường thì không nhất thiết phải ban hành hàng năm mà chỉ cần ban hành cho từng thời kỳ và quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp hạn chế).

Sáu là: Thành phần đại diện UB MTTQ VN và các tổ chức chính trị chỉ nên tham gia trong Hội đồng thẩm định Bảng giá đất, không nên bắt buộc phải tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất.

Bảy là: Đề nghị bỏ đoạn ”Trong tổng số thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá”.

Khi các văn bản đi vào thực tiễn áp dụng ở từng địa phương còn có những tình huống đặc thù, cần trao quyền cho HĐND, UBND các cấp có những quy định cho phù hợp với địa phương, đảm bảo cho các thành phần kinh tế, cho người dân được tiếp cận giá đất một cách công bằng.

Ths.Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng

Dự thảo Luật đất cũng cần phải có định nghĩa giá trị thị trường là gì?

Góp ý tại hội thảo, ông Nguyễn Quang Hùng - Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam cho rằng cần bỏ phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất bởi vì thực chất của phương pháp này là lấy kết quả của giá đất cụ thể được tính toán thông qua phương pháp so sánh rồi chia cho giá đất trong bảng giá đất; phương pháp này không có tính khoa học và không phức tạp so với các phương pháp khác.

Bỏ phương pháp chiết trừ vì khi xác định giá đất có gắn liền với tài sản trên đất là kỹ năng phân tích tính toán loại trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi giá trị bất động sản để ra kết quả giá đất.

Cũng theo ông Hùng, Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất thì điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất có nêu:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các  trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.

Để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay ông Nguyễn Quang Hùng đề nghị Sửa đổi như sau:

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá trên cơ sở phân tích, so sánh các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh để xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá được tính bằng thu nhậpròng bình quân trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quan năm của loại tiền gửi bằng Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mai trên địa bàn cấp tỉnh của năm trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh có thông tin giao dịch giao dịch hoặc đã chuyển nhượng, giao dịch thành trên thị trường. Trường hợp không đủ thông tin giao dịch trên thị trường thì được phép điều chỉnh theo tỷ lệ của bảng giá đất đối với thửa đất đã được tính toán trên cơ sở có tối thiểu 03 thửa đất so sánh được xác định.

Phương pháp thu nhâp được áp dụng để định giá đối thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thu được do thửa đất mang lại từ hoạt động sản xuất kinh doanh và chi phí được tính trừ theo quy định trước khi tính thu nhập dòng bình quân một năm.

Phương pháp thặng dư được áp dụng đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính được duyệt và quy định ra khỏi tổng doanh thu phát triên giả định của bất động sản.

"Hiện nay mỗi một phương pháp định giá có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất; phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại, Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai", ông Hùng nhấn mạnh.

Việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa cái dùng cho tương lai và hiện tại, càng không có phương pháp định giá nào mang lợi ích cao nhất về cho ngân sách nhà nước như dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã nêu. 

Ông Nguyễn Quang Hùng - Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam

Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất phải phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với đặc điểm của nước ta.

Góp ý tại hội thảo ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) lưu ý: Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất phải phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với đặc điểm của nước ta.

Theo ông Phượng, đặc điểm khác biệt lớn của nước ta so với hầu hết các nước trên thế giới là ở nước ta không thừa nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất không có quyền tự định đoat việc sử dụng đất theo ý muốn của mình khác với mục đích sử dụng đất được Nhà nước công nhận, muốn thay đổi mục đich sử dụng đất phải xin phép Nhà nước và phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất . Trên thị trường thực chất không có giá đất mà chỉ có giá giao dịch quyền sử dụng đất Trong giao dịch quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất phát triển dự án trên thị trường thì bên bán chủ yếu là Nhà nước.

Ngoài ra thông tin về giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường kém mình bạch , không trung thực do pháp luật về giao dịch bất động sản chưa hoàn chỉnh còn lỏng lẻo. Việc bắt buộc các doanh nghiệp công bố công khai bảng cân đối kế toán hàng năm trên phương tiện truyền thông còn hạn chế chỉ mới áp dụng các doanh nghiệp có cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoáng, chưa đạt yêu cầu theo thông lệ quốc tế,...

Nói chung là thông tin cần thiết cho việc xác định giá đất còn hạn chế và kém minh bạch

Ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA).

Ông Phượng kiến nghị áp dụng các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất như sau trong việc xác định giá đất tại nước ta hiện nay:

Các nguyên tắc xác định giá đất: 

Việc xác định giá đất trong bảng giá đất và định giá đất cụ thể phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Việc xác định giá đất phải gắn với đặc điểm cụ thể của từng loại đất và thông tin về giá giao dịch đất trên thị trường.

Đối với các loại đất có giao dịch phổ biến trên thị trường thì giá đất phải phù hợp với giá giao dịch phồ biến trên thị trường.

Đối với các loại đất không có giao dịch phổ biến trên thị trường thì việc xác định giá đất phải theo thông lệ định giá đất trên thế giới, tính minh bạch và độ tin cậy của các thông tín cần thiết để định giá đất và chính sách đất đai của Nhà nước tại thời điểm xác định giá đất.

Các phương pháp xác định giá đất

Phương pháp so sánh giá bán: Đây là phương pháp xác định giá phổ biến để xác định giá đât ở và các loại đất khác nếu có thông tin về giá trên thị trường . Có thể hợp nhất phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh giá bán cho gọn mà không ảnh hưởng đến việc định giá đất. Đồng thời cần bổ sung thêm quy định.

Trong trường hợp không có thông tin về giá giao dịch thành hoặc giá giao dịch thành thu thập được nêu trên không phản ánh đúng thực tế của thị trường thì thu thập thông tin giá rao bán (giá chào mua, giá chào bán) các tài sản so sánh trên thị trường tại thời điểm hoặc gần với thời điểm định giá đất sau khi đã trừ một tỷ lệ thích hợp tùy thực tế theo hướng dẫn của địa phương.” Vì trong thực tế hiện nay giá ghi trong hợp đồng giao dịch đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đại, cơ quan thuế phần lớn ghi thấp hơn giá giao dịch thật. Nếu lấy giá này làm căn cứ để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất người bị thu hồi đất sẽ không đồng tình, còn nếu lấy giá này làm căn cứ để tính giá giao đất cho thuê đất thì thiệt cho ngân sách Nhà nước.

Phương pháp thu nhập: Chủ yếu áp dụng đối với xác định giá đất nông nghiệp ở những nơi không có thông tin giao dịch thị trường đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp đang hoạt động Nhưng cần chỉnh sửa lại nội dung và cách tính thu nhập ròng như sau: Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng tiền thuê đất hàng năm đối với những nơi có giá thuê đất phổ biến trên thị trường. Đối với trường hợp không có giá thuê đất phổ biến biến trên thị trường thì thu nhập ròng được tính bằng cách lấy tổng thu nhập ( đã trừ thuế giá trị gia tăng) trừ đi chi phí và lợi nhuận của nhà đầu tư ( chí ít bằng chị phí vốn của nhà đầu tư) để tạo ra thu nhập đó trong cùng thời gian”.

Việc chỉnh sửa này là cần thiết để phù hợp thông lệ quốc tế.

Phương pháp phần dư/ Phương pháp định giá đất phát triển: Chỉnh lại tên gọi phương pháp thặng dư hiện nay thành phương pháp phần dư hoặc phương pháp định giá đất phát triển cho đúng với bản chất và ý nghĩa của phương pháp này.

Phó Chủ tịch VVA nhấn mạnh: Phương pháp này áp dụng để định giá đất các lô đất, khu đất thực hiện các dự án đầu tư bât động sản. Không thể bỏ phương pháp này trong việc xác định giá đất có tiềm năng phát triển bởi các lý do sau:

Thứ nhất: Phương pháp phần dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Thứ hai: Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba: Phương pháp thu nhập và phương pháp phần dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định (như lý thuyết về định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác); còn phương pháp thặng dư lại ngược lại. Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của 2 phương pháp là khác nhau; ba phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập khác với 3 phương pháp tính tỷ suất triết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng. Đặc biệt: Phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất triết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư. Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập thay cho phương pháp thặng dư.

Phương pháp phần dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư. Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư, một phương pháp được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán áp đặt.

Theo ông Phượng, để khắc phục các hạn chế trong áp dụng phương pháp này nên bổ sung quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu,...

Việc bổ sung quy định này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dể cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của Hội đồng định giá đất. Các cơ quan quản lý nhà nước hữu quan của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có khả năng thực hiện được việc này. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã từng kiến nghị với Chính phủ vấn đề này. Trong dự thảo bổ sung, sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT mà Bộ Tài nguyên Môi trường gửi các địa phương xin ý kiên vào đầu tháng 6/2023 cũng tiếp cận theo hướng này.

Bổ sung thêm cách định giá đất theo chi phí hình thành đối lô đất có nhiều mục đich sử dụng đất xen cài. Giá đất của từng loại đất khác nhau trên cùng lô đất sẽ tính theo giá thị trường của loại đất phù hợp với quy hoạch sử dung đất theo quy định của Nhà nước cộng trừ chi phí chuyển đổi mục đich sử dụng đất bao gồm tiền chuyển mục đích phải nộp theo quy định của Nhà nước và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ví dụ lô đất vừa có đất ở và đất nông nghiệp, nếu năm ở đô thị thì giá đất nông nghiệp được tính bằng giá đất ở của lô đất tính theo phương pháp so sánh trừ cho chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở; còn nếu lô đất nằm tại nông thôn trong vùng quý hoạch chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì giá đât ở của lô đất được tính bằng giá thị trường đất nông nghiệp cộng với chị phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Phương pháp này cũng là một dạng đăc thù của phương pháp so sánh giá bán. Vì vậy bổ sung cách tính này vào phương pháp so sánh khi tính giá

Phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá

Trong tham luận của mình Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh: Dự thảo Luật Đất đai đặt ra: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng yêu cầu: Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường.

Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành. Giá thị trường thì yêu cầu của nó là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền). Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

Như vậy đã là nguyên tắc giá thị trường thì tự trong lòng nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan, là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất; Xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: Người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường. Nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên này ép bên kia để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình. Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước. Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”, có nghĩa giá thị trường ấy Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa… chắc chắn sẽ có đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững.

Do vậy, khoa học nhất là nhất quán nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, đừng “cắm thêm các cái râu” phi thị trường, phi khoa học kèm theo sẽ gây nhiều rủi ro trong thực tiễn. Có lẽ, để khoa học và thực tiễn nhất và được dân đồng thuận, rất cần thiết là xóa bỏ nội dung Dự thảo. “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ.

Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa

Trọng tâm của Hội thảo

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa lưu ý: Giá đất, các nguyên tắc phương pháp xác định giá đất thế nào là đúng đắn, phù hợp với cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà nước để thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất luôn là những vấn đề xã hội quan tâm và cũng là những trăn trở của các nhà quản lý, các chuyên gia, các nhà khoa học có liên quan, của các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá.

Theo lời Chủ tịch, hôm nay chúng ta tổ chức cuộc Hội thảo này với chủ đề “Góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” mong muốn tập trung được trí tuệ, kiến thức thực tế của các nhà nghiên cứu, của những người đã, đang và sẽ làm công việc tư vấn xác định giá đất nhằm góp sức vào việc thực hiện một trong những nội dung của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ năm khóa XIII yêu cầu “Phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường”; Đồng thời đóng góp ý kiến vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nội dung giá đất.

Để hội thảo chúng ta tập trung thảo luận theo chủ đề đặt ra, với yêu cầu các nội dung thảo luận phải thật khách quan, khoa học, Thường vụ Ban Chấp hành Hội xin gợi ý một số nội dung sau:

1. Các phương pháp xác định giá đất mà Việt Nam đang áp dụng có phù hợp với thông lệ quốc tế không?

1.1 Thế giới: Các nước thường áp dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh giá bán (trong đó có phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp so sánh giá bán và các phương pháp so sánh gián tiếp là phương pháp phân bổ, phương pháp trích dẫn hay còn gọi là phương pháp chiết trừ…)

- Phương pháp vốn hóa thu nhập (Phương pháp thu nhập, phương pháp vốn hóa tiền thuê đất).

- Phương pháp thặng dư đất đai (cũng có quốc gia gọi là: Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phân tích phát triển, phương pháp kinh doanh giả định).

- Phương pháp chi phí (ở các dạng: Phương pháp chiết trừ, phương pháp khấu trừ …)

1.2 Việt Nam: Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) áp dụng 5 phương pháp :

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số

1.3 Đề nghị hội thảo chúng ta đánh giá qua 9 năm thực hiện các phương pháp mà Việt Nam áp dụng có phù hợp với thông lệ Quốc tế và điều kiện thực tế Việt Nam qua các tiêu chí về:

- Tính khoa học, tính thực tiễn

- Tính tương đồng trong hội nhập kinh tế quốc tế về giá

- Tính tương thích, đồng nhất trong hệ thống pháp luật về định giá, thẩm định giá…

2. Quan điểm Việt Nam có nên đưa các phương pháp định giá đất vào Luật không?

- Khá nhiều quan điểm bày tỏ không nên và nên để Chính phủ hướng dẫn.

- Quan điểm của Hội thảo?

3. Các Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã không chủ trương áp dụng cả 5 phương pháp hiện hành mà chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp hệ số

Thực hiện nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Đề nghị các đại biểu tham dự hội thảo bày tỏ quan điểm của mình về các nội dung:

+ Ba phương pháp trên đã đủ công cụ bao trùm thỏa mãn cho việc định giá tất cả các loại đất khác nhau với điều kiện khác nhau ở Việt Nam chưa?

• Quan điểm của Ban Soạn thảo là Việt Nam chỉ cần áp dụng 3 phương pháp trên là đủ.

Tuy nhiên nhiều ý kiến và dư luận xã hội đề nghị bỏ phương pháp hệ số và giữ phương pháp thặng dư.

+ Về việc Ban Soạn thảo loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất:

• Quan điểm của Ban Soạn thảo nêu các lý do như sau: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Theo đó việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng; việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng… Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá). Đây là một nguyên nhân chính gây vướng mắc chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua tại các địa phương và gây nguy hiểm cho cán bộ làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể.

Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước quá trình tạo lập bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư. Như vậy nhẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý Nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp. Các yếu tố giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập do đó không phản ánh được nguyên tắc thị trường.

Tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc Dự thảo Nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng.

Để khắc phục hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, Dự thảo Nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật; đồng thời bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất. Việc quy định 3 phương pháp định giá đất đã bảo đảm khái quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quả lý Nhà nước về đất đai”.

• Quan điểm của Ban Soạn thảo như trên nhưng nhiều tổ chức như: Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, Hội Thẩm định giá Việt Nam, VCCI; nhiều nhà khoa học, chuyên gia; nhiều phương tiện thông tin đại chúng đều kiến nghị không nên loại bỏ phương pháp thặng dư trong việc định giá đất. Đặc biệt Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết 87% các dự án tại TP Hồ Chí Minh áp dụng phương pháp thặng dư trong việc định giá đất, nếu loại bỏ phương pháp này thì việc định giá đất ở TP Hồ Chí Minh sẽ bị ách tắc.
• Chủ tịch VVA đề nghị Hội thảo cho ý kiến về việc nên giữ hay loại bỏ phương pháp thặng dư, có lập luận trên cơ sở khoa học, thực tiễn, thông lệ quốc tế, tính khả thi, hệ quả. Đồng thời cần phân tích việc sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số như Dự thảo có thay thế cho phương pháp thặng dư được không?

+ Đối với phương pháp hệ số: Quan điểm của Ban Soạn thảo là giữ phương pháp này, nhưng có những quan điểm cần phải loại bỏ phương pháp này vì cho rằng đây là phương pháp thiếu thuyết phục về khoa học và thực tiễn, không nước nào trên thế giới áp dụng phương pháp này.

Đây cũng là nội dung hội thảo cần có ý kiến biểu thị quan điểm của mình: nên giữ hay nên bỏ, vì sao?

4. Về nội dung trong các phương pháp theo Dự thảo Nghị định sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP

4.1 Về phương pháp so sánh:

- Về thu thập thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất:

Dự thảo quy định có những thông tin phải thu thập từ cơ quan Nhà nước và các tổ chức trong xã hội mà không có quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan này thì các tổ chức tư vấn không thể tiếp cận được.

Kiến nghị: Cần có quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin.

- Dự thảo quy định tư vấn được thu thập “Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có xác định của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”.

Quan điểm của tất cả những người làm thực tiễn định giá đất cho rằng: việc đòi hỏi người được phỏng vấn phải ký xác nhận vào phiếu điều tra là bất khả thi vì nó không phù hợp với thực tế và không ai ký, Thông tư 36/2014 đã quy định, thực tế không thực hiện được, phải bỏ.

4.2 Về phương pháp thu nhập: có mấy vấn đề lớn sau:

i) Bản chất của phương pháp là vốn hóa thu nhập – tức là phải chuyển dòng thu nhập tương lai có thể nhận được từ việc khai thác lợi ích của đất về giá trị hiện tại. Nhưng hướng dẫn lại lấy chi phí và thu nhập của quá khứ làm căn cứ tính giá đất hiện tại, đã đúng chưa? Hay các số liệu quá khứ chỉ sử dụng như một tư liệu tính toán cộng với những dự kiến thay đổi trong tương lai?

ii) Đối với công thức tính giá đất:

+ Việc xác định thu nhập ròng = Thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm

• Nếu theo công thức này: Có nghĩa là toàn bộ thu nhập trên đất của người sử dụng đất tạo ra để tính giá đất, tức là bản thân người sử dụng đất làm không công, lãi bao nhiêu mang trả giá đất hết? Có đúng vậy không?

Trong lý thuyết định giá đất của C.Mác nêu: “Giá cả ruộng đất chẳng qua chỉ là sự tư bản hóa khoản thu nhập mà việc cho thuê ruộng đất đã mang lại” hay giá cả ruộng đất chẳng qua chỉ là địa tô tư bản hóa, là địa tô đã được tính trước”. Địa tô ấy: “Đó là phần giá trị thặng dư còn lại để nộp cho chủ đất có đất cho thuê, sau khi nhà Tư bản nông nghiệp bóc lột được toàn bộ giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra đã trừ đi phần lợi nhuận của nhà tư bản kinh doanh ruộng đất”.

• Điều đó có nghĩa xác định thu nhập ròng để tính giá đất phải trừ đi chi phí và lợi nhuận của người sử dụng đất.
• Dự thảo hướng dẫn mặc nhiên sử dụng đất là phải có thu nhập. Vấn đề đặt ra trong những trường hợp kinh doanh thua lỗ thì xử lý giá đất thế nào? cần phải có hướng dẫn.

+ Việc xác định tỷ suất vốn hóa bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân?

• Sử dụng lãi suất tiết kiệm làm tỷ suất vốn hóa có ưu điểm: dễ làm và không mang lại rủi ro cho người định giá. Nhưng nhược điểm là giá đất có thể bị phản ánh sai lệch vì lãi suất tiết kiệm là tỷ lệ thanh toán của ngân hàng trả cho các khoản tiền gửi vào ngân hàng; nó chỉ phản ánh khả năng sinh lời của các tổ chức tín dụng cho vay vốn, không phản ánh khả năng sinh lời từ đầu tư bất động sản; mặt khác do lãi suất tiết kiệm thường mang yếu tố linh hoạt phụ thuộc vào cung – cầu tiền tệ và việc điều hành chính sách tiền tệ của Nhà nước hoặc là “nới lỏng” hoặc là “thắt chặt” để xử lý các biến số như: Lạm phát, đầu tư, việc làm…

Trong khi thông lệ Thế giới hiện nay người ta không tính tỷ suất vốn hóa như vậy mà tính theo 3 cách: Phương pháp so sánh; Phương pháp phân tích vốn vay, vốn đầu tư; Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

+ Đề nghị mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thu nhập không chỉ đối với đất nông nghiệp.

4.3 Trong các hướng dẫn giá đất, thực tế hiện nay các địa phương, các tổ chức tư vấn đang gặp khó khăn khi không có hướng dẫn định giá đối với loại đất gồm “tổ hợp” mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ một khu đất gồm xen kẽ đất ở, đất vườn hay đất ở + đất vườn + đất sản xuất kinh doanh)…

Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa nhấn mạnh: Trên đây là một số nội dung trọng tâm cần được làm rõ. Các vấn đề khác có liên quan Hội thảo tiếp tục bổ sung để đưa ra trao đổi.

Hội thảo nhằm giải đáp những băn khoăn "Xác định giá đất thế nào là đúng đắn?".

Thời gian qua, vấn đề định giá đất là một trong những nội dung trong tâm thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân, chuyên gia, đặc biệt là các chuyên gia, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá tại Việt Nam.

Theo đó, giá đất và các nguyên tắc phương pháp xác định giá đất thế nào là đúng đắn, phù hợp với cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà nước để thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất luôn là những vấn đề xã hội quan tâm và cũng là những trăn trở của các nhà quản lý, các chuyên gia, các nhà khoa học có liên quan, của các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá.

Hội thảo là nơi tập trung trí tuệ, kiến thức thực tế của các nhà nghiên cứu, của những người đã, đang và sẽ làm công việc tư vấn xác định giá đất tham gia nhằm góp ý về các nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Với chức năng tham mưu, tư vấn, phản biện chính sách về kinh tế, tài chính, giá cả với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; cùng với cơ quan Nhà nước tiếp tục xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hội thảo là nơi tập trung trí tuệ, kiến thức thực tế của các nhà nghiên cứu, của những người đã, đang và sẽ làm công việc tư vấn xác định giá đất tham gia nhằm góp ý về các nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu ra gồm: Nguyên tắc định giá đất; các phương pháp định giá đất. Bằng việc phân tích cơ sở lý luận, thực tiễn, kinh nghiệm quốc tế... đề nghị luận giải các nội dung Dự thảo đưa ra đã hợp lý chưa? Cần kiến nghị cụ thể nội dung gì để áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam.

Sau hội thảo, Hội Thẩm định giá sẽ tổng hợp các ý kiến góp ý và có văn bản kiến nghị, góp ý với Văn phòng Chính phủ, Văn phòng Quốc Hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Liên đoàn Thương Mại Công nghiệp Việt Nam VCCI.