Theo Savills, giai đoạn 2026–2028 sẽ là “cuộc đua sống còn” giữa các chủ đầu tư khi nguồn cung tăng nhanh và hành vi khách thuê thay đổi rõ rệt.
Tại báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2025, Savills Hà Nội nhận định, thị trường bán lẻ sẽ có những cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước, nhờ vào sự hồi phục về giá thuê và sự gia tăng tổng cầu.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trong quý 3/2025, tổng cầu thị trường đã tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê bán lẻ trung bình đã tăng 3% theo quý (qoq), và tỷ lệ trống trên toàn thị trường đã giảm 3% qoq.
Đáng chú ý, giá thuê tầng 1 tại các khu vực tập trung đã tăng 1,8% theo quý. Mặc dù vậy, các khu vực ngoại thành vẫn duy trì mức giá thuê cạnh tranh, thu hút các thương hiệu tìm kiếm mặt bằng rộng (trên 9,5 m²/người), tạo điều kiện mở rộng thị phần tại các khu vực lân cận.
Các thương hiệu hiện đang điều chỉnh nhu cầu thuê để đáp ứng xu hướng ngày càng tăng của người tiêu dùng. Khách thuê hiện tại ưu tiên các yếu tố như: trải nghiệm, thiết kế không gian, khả năng tiếp cận tốt, và sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn cho các khu vực chất lượng cao, nhằm tối đa hóa trải nghiệm mua sắm cho khách hàng.
Triển vọng thị trường bán lẻ cho thấy một lượng lớn nguồn cung sẽ gia nhập trong tương lai gần. Theo đó, đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến đón nhận thêm 84.000 m² sàn xây dựng.
Giai đoạn 2026–2028 sẽ bổ sung thêm 330.000 m² sàn GFA, chủ yếu từ các dự án lớn như Starlake.
Giai đoạn 2027–2028 được dự báo sẽ có sự gia tăng cạnh tranh khốc liệt, đặc biệt đối với các thương hiệu không có chiến lược kinh doanh rõ ràng và vị trí chiến lược.
“Thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt từ nguồn cung mới và yêu cầu tối ưu hóa chi phí từ khách thuê”, ông Matthew Powell nói.
Bà Hoàng Diệu Trang, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho hay, tổng diện tích cho thuê văn phòng tại Hà Nội dự kiến đạt 2,3 triệu m² GFA vào quý 3/2025. Sự tăng trưởng nhu cầu được thúc đẩy bởi nguồn cung chất lượng cao ở khu vực ngoại thành, thu hút mạnh mẽ các khách thuê trong nước. Trong khi đó, các khách thuê quốc tế vẫn ưu tiên các khu vực trung tâm truyền thống.
Mặc dù cạnh tranh gia tăng, giá thuê văn phòng cố định vẫn duy trì sự ổn định. Tỷ lệ lấp đầy cao (trên 85%) cho thấy sự ưa chuộng của khách hàng đối với các không gian hạng A và B chất lượng. Nhu cầu tái ký hợp đồng vẫn ổn định, trong đó khách thuê có xu hướng tìm kiếm giải pháp tối ưu hóa chi phí.
Thị trường đang chứng kiến sự gia tăng nhu cầu đối với văn phòng linh hoạt, do các công ty tìm kiếm giải pháp tối ưu hóa chi phí và mở rộng quy mô.
Ngoài ra, khách thuê đang đa dạng hóa yêu cầu, không chỉ tập trung vào vị trí hay tài chính mà còn đặc biệt quan tâm đến cơ sở hạ tầng truyền dẫn dữ liệu (Fibre Data Network - FDN) và các yếu tố an ninh, bảo hiểm.
Về triển vọng, trong ngắn hạn, quý 3/2025 sẽ đón nhận nguồn cung đáng kể từ các dự án lớn như TiếnBộ Plaza, The Marc 88, và Oriental Square.
Về dài hạn, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng mạnh mẽ, có một số dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2027, có thể bổ sung thêm 1,2 triệu m² GFA.
Để chuẩn bị cho sự gia tăng nguồn cung này, các khách thuê đang hướng tới việc thuê các tòa nhà Hạng A, duy trì chất lượng thuê cao, và nâng cao tiêu chuẩn để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về môi trường làm việc.
Triển vọng của thị trường bán lẻ và văn phòng Hà Nội, theo Savills, là sự chuyển dịch mạnh mẽ sang chất lượng và sự khác biệt hóa sản phẩm.
Trong cả hai phân khúc, áp lực cạnh tranh gay gắt sắp tới buộc các chủ đầu tư và khách thuê phải nâng cao tiêu chuẩn: Bán lẻ phải tập trung vào việc tạo ra trải nghiệm độc đáo và không gian thiết kế tối ưu hóa.
Văn phòng phải cải thiện chất lượng dịch vụ và cơ sở hạ tầng để thu hút khách thuê, trong bối cảnh nguồn cung lớn sẽ đổ bộ, đặc biệt trong giai đoạn 2027–2028.
