Cuối tháng 10/2022, Fitch Ratings – tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế đã hạ mức xếp hạng mặc định dài hạn của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (Phát Đạt; HoSE: PDR) xuống ‘B-‘ từ ‘B’, triển vọng tiêu cực.
Theo Fitch Ratings, việc hạ cấp diễn ra sau sự sụt giảm trong doanh số bán hàng và thu tiền mặt theo hợp đồng trong bối cảnh môi trường kinh tế xấu đi và thắt chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Điều này đã ảnh hưởng không tương xứng đến công ty do họ phụ thuộc vào một người mua bán buôn duy nhất trong vài năm qua. “Phát Đạt đặt mục tiêu đa dạng hóa hoạt động kinh doanh của mình với nhiều khách hàng bán buôn trong 12-18 tháng tới, nhưng chúng tôi tin rằng môi trường hoạt động kém sẽ làm tăng rủi ro thực thi chiến lược của công ty và có thể khiến quy mô hoạt động của công ty giảm thêm” Fitch Ratings giải thích thêm.
Triển vọng Tiêu cực phản ánh sự không chắc chắn về khả năng thực hiện chiến lược của Phát Đạt một cách kịp thời mà không làm suy yếu thêm quy mô hoạt động cũng như khả năng gia tăng rủi ro thanh khoản và tái cấp vốn.
Fitch Ratings dự báo khoản thu tiền mặt của Phát Đạt sẽ ở mức dưới 4.000 tỷ đồng một năm vào các năm 2022 và 2023 (2021 là 3.300 tỷ đồng). Phát Đạt rút lại 9.500 tỷ đồng tiền bán hợp đồng trong dự án Astral City (TP.Thuận An, Bình Dương) đã được thực hiện cho một người mua buôn duy nhất là Danh Khôi (Danh Khôi Group; HNX: NRC) trong năm 2020-2021 do Danh Khôi đã sắp xếp lại để mua dự án dở dang từ Phát Đạt với chi phí thấp hơn. Điều này chứng tỏ khả năng thương lượng đáng kể của một người mua duy nhất, điều mà Phát Đạt đang tìm cách giảm thiểu.
Tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế này kỳ vọng Phát Đạt sẽ tạo ra lợi nhuận gộp tương tự từ dự án về mặt tuyệt đối sau khi bán số lượng lớn cho Danh Khôi vì công ty không còn phải trả chi phí xây dựng hoặc phát triển, điều này làm cân bằng giá bán thấp hơn. Tuy nhiên, Fitch Ratings tin rằng việc phụ thuộc ngày càng nhiều vào việc bán đất và các dự án chưa phát triển cho người mua buôn sẽ làm suy yếu hoạt động kinh doanh của Phát Đạt, vì việc thực hiện bán số lượng lớn có tính không chắc chắn cao hơn và dòng tiền biến động nhiều hơn.
Doanh thu thuần “èo ọt”, Phát Đạt lãi nhờ bán công ty con trong quý 2/2023.
Theo BCTC hợp nhất quý 2/2023, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế 276 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong quý 2/2023 doanh nghiệp bất động sản này không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất và doanh thu chuyển nhượng cơ sở hạ tầng. Số tiền 5 tỷ đồng doanh thu thuần đến từ doanh thu cung cấp dịch vụ.
Ngoài ra, doanh thu tài chính của Phát Đạt là 532 tỷ đồng, tăng mạnh từ 829 triệu đồng cùng kỳ năm 2022. Theo thuyết minh, khoản doanh thu tăng đột biến này đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con là hơn 531,2 tỷ đồng. Còn lại là lãi tiền gửi hơn 704,8 triệu đồng.
Ngoài ra, trong quý 2/2023, Phát Đạt đã hoàn tất bán toàn bộ 27,86% quyền sở hữu trong Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL và không còn ghi nhận doanh nghiệp này là đơn vị thành viên. Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL là doanh nghiệp sở hữu dự án Astral City tại TP.Thuận An, Bình Dương
Lũy kế 6 tháng đầu năm, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 298 tỷ đồng, giảm hơn 56,6% so với cùng kỳ năm 2022.
Tính đến 30/6/2023, vốn chủ sở hữu của Phát Đạt là 8.522 tỷ đồng, giảm hơn 270 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022 (8.796 tỷ đồng). Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 1,42 lần, tương ứng hơn 12.101 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu là khoảng 1.456 tỷ đồng.
