Tồn kho bất động sản: Hàng triệu tỷ đồng "mắc kẹt" trong các dự án dở dang
Con số gần 52.000 sản phẩm tồn kho bất động sản được báo cáo mới chỉ là "bề nổi của tảng băng trôi". Bức tranh thực tế còn phức tạp hơn khi lượng vốn khổng lồ trong tổng quy mô 6,87 triệu tỷ đồng của hơn 2.200 dự án đang đọng lại ở những công trình dở dang, đòi hỏi các giải pháp tháo gỡ pháp lý quyết liệt để giải phóng nguồn lực cho nền kinh tế.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng chỉ ra nghịch lý của thị trường: Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng giao dịch lại giảm, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn.
Theo số liệu bà chia sẻ tại buổi toạ đàm về bất động sản mới đây, trong quý 3/2026 có hơn 59.000 căn nhà thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và hơn 216.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện kinh doanh. Lượng giao dịch đạt khoảng 92.000 căn, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Báo cáo tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi được kiện toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, số liệu tổng hợp từ 27/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho trong quý 3/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô đất hoặc nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, con số trên mới phản ánh lượng hàng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Bức tranh thực tế còn bao gồm lượng vốn lớn đang nằm tại những dự án dở dang và những khó khăn trong giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp.
>>> Xem thêm TẠI ĐÂY
>>Đại diện Bộ Xây dựng chỉ rõ "nút thắt" cốt lõi đẩy giá nhà liên tục neo cao
Giá nhà tại nhiều đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao ngất ngưởng, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Tại hội thảo mới đây, đại diện Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã mổ xẻ nguyên nhân cốt lõi từ chi phí đất đai, tài chính cho đến tình trạng đầu cơ thổi giá, đồng thời hé lộ những giải pháp hạ nhiệt thị trường.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, giá đất và chi phí tài chính là hai yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành.
Theo bà Hằng, việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh.
Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư và quá trình triển khai dự án kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí lãi vay, làm tăng giá thành khi sản phẩm được đưa ra thị trường.
“Tuy nhiên, không thể quy toàn bộ nguyên nhân giá nhà cao cho chi phí đất đai”, bà Hằng nói.
>> > Xem thêm TẠI ĐÂY
>>Lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá bất động sản
Theo chuyên gia Ngô Trí Long, lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế.
Hiện nay lãi suất cho vay mua nhà đang neo ở mức rất cao, khoảng từ 13-15%/năm, khi hết thời gian ưu đãi sẽ thả nổi +2 hoặc +3%/năm tuỳ từng ngân hàng. Điều này đang tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tính thanh khoản dẫn đến lượng hàng tồn kho lớn.
Phân tích sâu hơn về yếu tố lãi suất, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho rằng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng tiền và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Long, Fed điều chỉnh tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất mục tiêu lên khoảng 3,15-4%/năm. Đây là tín hiệu đáng chú ý, phản ánh điều kiện tài chính quốc tế vẫn tương đối thắt chặt, có thể tác động đến các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam.
Tuy nhiên, ông Long nhấn mạnh, Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức.
>>> Xem thêm TẠI ĐÂY
>>Có nên mua nhà lúc này hay chờ giá giảm tiếp?
Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường như batdongsan.com.vn, Savills, thị trường bất động sản quý 3/2026 chưa ghi nhận đà giảm giá diện rộng như kỳ vọng của công chúng, mà có sự phân hóa sâu sắc theo từng khu vực và phân khúc.
Tại Hà Nội, dữ liệu từ Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp thu hẹp mạnh, giảm 42% theo quý và 51% theo năm (chủ yếu là phân khúc hạng B). Lượng giao dịch tương ứng giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Mặt bằng giá sơ cấp chỉ hạ nhiệt nhẹ so với quý trước nhưng vẫn neo cao hơn cùng kỳ; trong khi giá thứ cấp tuy giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa hai thị trường này lên tới 28% ở phân khúc hạng A và 17% ở hạng B.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, về khả năng điều chỉnh giảm mặt bằng giá nhà điều này hoàn toàn có thể xảy ra vì một số lý do. Thứ nhất, khi thị trường được cân đối cung cầu tốt hơn, nguồn cung đưa vào thị trường tăng lên, trong đó tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, khả năng hấp thụ sẽ rất tốt. Điều này góp phần kéo mặt bằng giá bình quân của thị trường xuống thấp hơn.
Tuy nhiên, muốn giảm giá thành, cần có sự điều hành đồng bộ thông qua nhiều cơ chế, chính sách, trong đó giá đất cần được điều tiết phù hợp. Theo tinh thần Nghị quyết 18, đất đai cần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc thu tiền sử dụng đất. “Chúng tôi cho rằng có thể vận dụng tinh thần này để điều chỉnh giá đất theo hướng phù hợp hơn, khuyến khích phát triển các dự án đầu tư”, ông Đính nói.
>>> Xem thêm TẠI ĐÂY
>>Thị trường bất động sản xuất hiện cách giảm giá mới
Theo dữ liệu của One Mount trong quý 3/2026, nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 71% theo quý và 70% theo năm; tại TP.HCM, lượng mở bán mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.
Thanh khoản trong quý 3 phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh sau giai đoạn 2024-2025 và lãi suất vay duy trì ở mức cao. Trong ngắn hạn, nhóm khách hàng đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi một phần dòng vốn dịch chuyển sang một số loại hình đầu tư khác. Ngược lại, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì và tập trung nhiều hơn vào các dự án của chủ đầu tư uy tín, có sự am hiểu khách hàng và đưa ra được các sản phẩm phù hợp.
Trái ngược với mức giảm mạnh trong giao dịch, mặt bằng giá sơ cấp trong Q3/2026 chưa ghi nhận điều chỉnh tương ứng.
Thay vì điều chỉnh trực tiếp giá niêm yết, các chủ đầu tư gia tăng lợi thế cạnh tranh bằng chính sách chiết khấu và hỗ trợ tài chính, chẳng hạn như khách hàng được lựa chọn bàn giao thô để giảm giá thành, tăng chiết khấu và quà tặng, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài hơn, kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua trong giai đoạn trước bàn giao. Do đó, giá thực trả cuối cùng của người mua được linh hoạt hơn.
>>> Xem thêm TẠI ĐÂY
>>
.png "Kế hoạch kinh tế 2027: Phấn đấu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên, thu nhập bình quân đạt 6.100 USD")
