Tại Hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu"? do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức sáng ngày 15/10, phân tích nguyên nhân khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, giá đất và chi phí tài chính là hai yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành.
Theo bà Hằng, việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh.
Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư và quá trình triển khai dự án kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí lãi vay, làm tăng giá thành khi sản phẩm được đưa ra thị trường.
“Tuy nhiên, không thể quy toàn bộ nguyên nhân giá nhà cao cho chi phí đất đai”, bà Hằng nói.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định,đất đai và xây dựng là hai nhóm chi phí lớn nhất cấu thành giá nhà, nhưng đều khó cắt giảm trong điều kiện hiện nay.
Hơn nữa, chi phí nhân công, vật liệu, máy móc và thiết bị đồng loạt tăng, trong khi khả năng tiết kiệm từ công nghệ hay tối ưu quy trình chỉ đóng góp một phần nhỏ.
Nguồn vốn cũng tạo thêm áp lực. Lãi suất và điều kiện tiếp cận tín dụng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phát triển dự án, trong khi doanh nghiệp khó chủ động xử lý những yếu tố mang tính vĩ mô.
Bên cạnh chi phí đầu vào, tình trạng đầu cơ được xác định là một nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng vượt giá trị thực. Theo bà Hằng sau khi giá thành được hình thành, hoạt động của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn có thể đẩy giá bán lên thêm, tạo ra mặt bằng giá ảo kéo dài.
Bà Hằng cũng chỉ ra nghịch lý của thị trường: trong khi nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng giao dịch lại giảm và nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn.
Theo số liệu bà Hằng chia sẻ tại buổi toạ đàm, trong quý 3 có hơn 59.000 căn nhà thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và hơn 216.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện kinh doanh. Lượng giao dịch đạt khoảng 92.000, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Thực tế này cho thấy sự lệch pha cung - cầu. Nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, cao cấp, vượt khả năng chi trả của một bộ phận người dân. Trong khi đó, đầu cơ có thể làm giảm lượng hàng hóa sẵn có cho người mua ở thực, nhưng không đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở đã được đáp ứng.
Theo bà Hằng, giải pháp quan trọng trước mắt là tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án để tăng nguồn cung. Bà cho biết hơn 5.000 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc, trong đó hơn 3.500 dự án đã được tháo gỡ hoặc đang được xử lý, tương đương khoảng 71% tổng số dự án gặp khó khăn.
Cùng với đó, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng giúp mở rộng lựa chọn cho người dân. Theo thông tin bà Hằng nêu, chỉ tiêu năm 2026 là hoàn thành khoảng 97.271 căn thuộc các chương trình nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Đồng thời, hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Khi dữ liệu về pháp lý dự án, nguồn cung và nhu cầu từng khu vực được công khai, người mua có thêm cơ sở ra quyết định, doanh nghiệp có thể xây dựng chiến lược phù hợp, còn cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong việc giám sát và điều tiết thị trường.
Tại hội thảo, các chuyên gia đều cho rằng, nếu kiểm soát tốt hoạt động đầu cơ và đưa thêm nguồn cung vào thị trường, giá nhà sẽ dần được điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Khi nguồn cung đa dạng hơn, người mua có nhiều lựa chọn và doanh nghiệp cũng chịu áp lực phải điều chỉnh giá để bảo đảm thanh khoản.
.png "Ngân hàng tăng tốc xử lý nợ, loạt bất động sản trị giá hàng chục tỷ đồng được ra đấu giá")
