VARS: Thị trường bất động sản “bất thường”, rất dễ rơi vào “đột quỵ”

Thị trường bất động sản “bất thường”

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản khi đầu năm thị trường bùng nổ, đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”. 

Nguồn cung khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp và sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm. 

Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển. 

Cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn, do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu. Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Đầu năm 2022 giá tăng mạnh từ 20 - 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Về phân khúc bất động sản công nghiệp Đầu năm khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường. Còn phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022 nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.

“Sức khỏe” của thị trường bất động sản?

Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, VARS cho biết, nguồn cung hiện nay hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, vì vậy, tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất. 

Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản. Dòng tiền bị Ngân hàng Nhà nước thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường.

Đơn vị này cho biết, chính sách đối với thị trường tài chính hiện nay chưa ổn định. Do vậy, việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó đang làm nghẹt thở, tắc mạch của thị trường. 

Theo VARS, thị trường bất động sản ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch nhưng không phải do thực chất thị trường xấu. Mà có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. 

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng ‘đột quỵ’. Thị trường Bất động sản sụt giảm là một phần nguyên nhân khiến hàng triệu lao động thất nghiệp, trong đó bao gồm cả thị trường lao động ngành bất động sản và các ngành liên quan khác”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận. 

Cần sớm có giải pháp cụ thể

Theo đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra một số kiến nghị, về phía cơ quan Nhà nước, cần xác định thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. 

“Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải…thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng…phục vụ cho người dân mua sắm khi về nhà mới”, VARS cho biết.  

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Tổ công tác Chính phủ sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý, đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.  

VARS cho rằng: “Nên có các chính sách tín dụng linh hoạt đối với các dự án cần thiết, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Và chính sách giúp các doanh nghiệp ổn định các kênh dẫn vốn, để ổn định đầu tư, phát triển là vô cùng cần thiết”.

Theo đơn vị này, nên áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này. Song điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội. Cùng đó, tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiểu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn. Nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.

Cuối cùng, VARS cho rằng, thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần được công bố công khai và thường xuyên, nhằm đảm bảo việc dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Quản lý chặt chẽ, hiệu quả, chống các hoạt động vi phạm pháp luật, đầu cơ thổi giá trục lợi cá nhân, làm lũng đoạn, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Về phía các chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án, VARS cho rằng, cần chủ động điều chỉnh cơ cấu phân khúc sản phẩm, tập trung vào các sản phẩm phù hợp, điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, rà soát lại danh mục dự án, giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được và chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.

Về phía nhà đầu tư các nhân trong giai đoạn này, VARS cho rằng, nên thận trọng và khôn ngoan, ưu tiên lựa chọn các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản uy tín, chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Cuối cùng, ưu tiên các sản phẩm nhu cầu thực, chuyển đổi mục tiêu sang đầu tư trung và dài hạn thay vì đầu cơ.