Nguồn cung tăng, vì sao giá bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt?

Tại sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, nhiều chuyên gia đánh giá, từ năm 2020 đến nay giá bất động sản đã tăng từ 30-50%, có những vị trí tăng gần 100%, điều này khiến người có thu nhập khá và trung bình vẫn khó có thể sở hữu được nhà.

Lý giải nguyên nhân giá nhà cao, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, có 6 yếu tố chính: (1) Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. (2) Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng. (3) Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. (4) Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra. (5) Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. (6) Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....

Cũng tại sự kiện, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS đánh giá cao công tác nghiên cứu, tổng hợp và phân tích thị trường, cho rằng đây là cơ sở quan trọng để công tác điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước đạt hiệu quả, “đánh giá đúng, định hướng đúng và chỉ đạo đúng”.

Tuy vậy, ông Dũng nhận định thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm. “Giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài, Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững”, ông Dũng chia sẻ.

Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

“Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS”, ông nhấn mạnh.

Lý giải về việc nguồn cung BĐS đã có dấu hiệu cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu đầu cơ, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Ông cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá BĐS tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.”, TS. Nghĩa chia sẻ.

Chia sẻ thêm về vấn đề pháp lý, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc “sửa nhiều, thay đổi nhanh” khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung.

Ông dẫn ví dụ, quy định về định giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng nguyên tắc thị trường. Nhiều địa phương sử dụng giá đấu “ảo” hoặc quy mô nhỏ để so sánh với dự án lớn, làm giá đất tăng bất hợp lý. Bên cạnh đó, năng lực cán bộ địa phương còn hạn chế, nên cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn và hoàn thiện phân cấp phân quyền rõ ràng.