Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai năm 2024 (dự kiến xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 10 khóa, Quốc hội Khóa XV) hiện quy định việc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường - đó là một quyết định đúng đắn. Tuy nhiên, dự thảo cũng đã bãi bỏ việc định giá đất cụ thể áp dụng cho 6 trường hợp để xử lý mối quan hệ về tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Trong đó, đáng chú ý là bãi bỏ quy định định giá đất cụ thể làm căn cứ để Nhà nước tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thay vào đó là sử dụng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền đền bù giống như Luật Đất đai năm 1993. Điều này cũng có nghĩa là: Nhà nước sẽ sử dụng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với tất cả các chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất.
Từ thực tiễn nghiên cứu về giá đất, tôi cho rằng quyết định trên cần được Quốc hội sáng suốt, cân nhắc kỹ lưỡng đánh giá một cách toàn diện các tác động của nó - đặc biệt là những tác động bất lợi đến thị trường, tâm lý cuộc sống của người dân và lớn hơn là những vấn đề ổn định chính trị, xã hội,… Khi lịch sử định giá đất trước đây chúng ta đã làm như dự thảo Nghị quyết nhưng không được người dân có đất đồng thuận do đền bù không thỏa đáng, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài mất ổn định chính trị, xã hội diễn ra ở nhiều nơi bởi những lý do sau:
Thứ nhất, Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí,… thực chất là bảng “tổng hợp danh mục” các mức giá đất của mỗi loại đất được định theo mục đích sử dụng đất (đất ở đô thị; đất ở nông thôn; đất nông nghiệp;…) theo vị trí từng vùng, từng địa phương. Nó mang bản chất là cách định giá hàng loạt, định ra một mức giá chung, hiểu nôm na là mức giá đại diện áp đặt cho một vị trí của tất cả các thửa đất có cùng vị trí trong khu vực hoặc cho tất cả các thửa đất trong cùng một tuyến đường,…Là mức giá chung mang tính “cào bằng” như vậy nên nó không phải của riêng thửa đất nào cả, nó không thể phù hợp cho đa số từng thửa đất ở vị trí đất, khu đất định giá.
Do đó nếu sử dụng nó để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không thỏa mãn nguyên tắc thị trường đối với từng thửa đất cụ thể trong cùng vị trí đất, khu đất (thực tế giá đất cùng vị trí trên cùng một tuyến đường có chênh lệch cao cấp khác nhau chứ không phải giá bằng nhau)
Thứ hai, hệ số điều chỉnh giá đất. Do tính chất ổn định tương đối của Bảng giá đất, để bảo đảm Bảng giá đất bám theo nguyên tắc thị trường thì cần có hệ số điều chỉnh giá đất và sử dụng hệ số ấy để điều chỉnh Bảng giá đất để “khỏa lấp” sự chênh lệch giữa Bảng giá đất và giá đất thị trường.
Hệ số điều chỉnh giá đất, lẽ ra một cách khoa học phải được tính bằng cách lấy giá thị trường mới chia cho giá thị trường khi xây dựng Bảng giá đất nhưng lại đang được dự thảo quy định tính toán rất “lòng vòng”, tốn thời gian bởi nó phải tìm ra giá thị trường, có giá thị trường rồi đem chia cho giá đất trong Bảng giá đất được hệ số sau đó muốn có giá mới của Bảng giá thì phải lấy chính hệ số đó nhân với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Việc này chẳng khác gì cái cần tìm chính là cái đã có trước, có sẵn, tưởng là thị trường nhưng lại thị trường “nửa vời”, cụ thể:
- Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) = Giá đất thị trường / Giá đất trong bảng giá đất
- Giá đất cần tìm = Giá đất trong Bảng giá đất x hệ số K
Từ cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất nói trên cho thấy bản chất cũng là một hệ số chung, đại diện cho sự biến động giá của các thửa đất một vị trí, cả một khu vực, cả một tuyến đường,… và nó cũng là hệ số điều chỉnh hàng loạt - chứ không phải hệ số của riêng từng thửa đất cụ thể. Vì vậy sử dụng nó cùng với Bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu tiền khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không thỏa mãn nguyên tắc thị trường đối với từng thửa đất cụ thể trong cùng vị trí đất, cùng khu đất.
Thứ ba, Bảng giá đất, hệ số điều chính giá đất sẽ có một khoảng trống, thiếu vắng giá của một số loại đất, bởi có những loại đất chưa có giá trong Bảng giá đất mà cần phải định giá đất cụ thể như: Những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển, đất có tiềm năng phát triển,…); các dự án có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác nhau về quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, thương hiệu,...
Từ những luận giải trên, bằng kết quả quan sát việc thực hiện Luật đất đai năm 2024 ở các địa phương, tôi kiến nghị vẫn nên thực hiện quy định về giá đất như Luật đất đai 2024.
Cụ thể, vẫn quy định giá đất có Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và giá đất cụ thể, trong đó:
Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất có tính thị trường đến từng thửa đất bị hạn chế và có tính ổn định tương đối (hiệu lực Bảng giá 5 năm, có điều chỉnh) nên sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất cho 12 mục đích quy định tại Luật đất đai năm 2024 (tính thuế. tính phí, tính tiền thuê đất,…), không sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cách làm này sẽ giúp cho nguồn thu ngân sách, chi phí đầu vào cho sản xuất kinh doanh có tính ổn định tương đối. Thoạt nhìn thì nhà nước có thể thu thấp hơn trước ở “vòng đầu” (vì không thu theo thị trường hoàn toàn) nhưng sẽ tạo được cú hích phát triển, chi phí của nền kinh tế rẻ đi, sản xuất kinh doanh đi lên,… sẽ thu được ở “vòng sau” tốt hơn nhiều hơn, bền vững hơn.
Giá đất cụ thể cho từng thửa đất, từng dự án được tính tại thời điểm thu hồi đất (không phụ thuộc vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất) để áp dụng cho việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cách này sẽ bảo đảm nguyên tắc thị trường hơn Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá và sẽ tạo ra sự đồng thuận cao trong xã hội.
.jpg "CapitaLand, Gamuda Land, Phú Long thắng lớn tại giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru lần thứ 11")
.jpeg "Điện thoại đột ngột khởi động lại, tự động cài đặt ứng dụng lạ: Người phụ nữ kiểm tra tài khoản ngân hàng thì phát hiện bị trừ tiền, 800 triệu \"không cánh mà bay\"")
