Từng là phân khúc bị đẩy giá “chóng mặt”, shophouse còn hút nhà đầu tư?

Shophouse bị đẩy giá “chóng mặt”

Hơn một thập kỉ qua, thị trường bất động sản khu Đông Tp.HCM từng chứng những “cú nhảy vọt” về giá của dòng sản phẩm này tại khu vực quận 2 (nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM). Những căn nhà phố thương mại mặt tiền tại Thủ Thiêm, An Khánh, An Phú, hay Thảo Điền tăng gấp 4-6 lần giá trị lúc mở bán không còn là câu chuyện quá xa lạ. Mức tăng 100% đến trên 200% trong khoảng thời gian từ 1-2 năm đã từng diễn ra ở một số khu đô thị thuộc quận 2, đẩy mặt bằng giá bất động sản khu vực này khác biệt rõ nét so với lân cận.

Đơn cử, những căn nhà phố mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch, quận 2 (thuộc dự án Sala) có giá khoảng 30-40 tỉ đồng vào năm 2015. Đến năm 2021, giá thứ cấp đã tăng lên 100-130 tỉ đồng/căn. Hiện nay, tuỳ vào diện tích, các căn nhà phố mặt tiền tại đây đã dao động từ 200-400 tỉ đồng mỗi căn.

Một dự án khác là Thủ Thiêm Lake View Quận 2 cũng tăng khoảng 30-40 tỉ đồng mỗi căn so với thời điểm đầu mở bán vào năm 2015, từ 15-20 tỉ đồng/căn, hiện căn thứ cấp tại đây giao dịch từ 45-55 tỉ đồng/căn (tuỳ diện tích).

Hay trên đường Võ Nguyên Giáp, Thảo Điền, quận 2, các căn nhà phố thương mại thuộc dự án Masteri An Phú đã tăng khoảng 30-50% so với thời điểm đầu mở bán (2018). Hiện các căn thứ cấp chào bán giá từ 26-34 tỉ đồng/căn.

Một dự án shophouse tại Tp.Thủ Đức hiện đã hết nguồn hàng từ chủ đầu tư, chỉ còn sản phẩm thứ cấp cũng đang có giao dịch giá 35-35 tỉ đồng/căn (cho các căn diện tích 140-180m2). Trong khi vào năm 2020 giá bán tại đây là 14-16 tỉ đồng/căn. Tỉ lệ lấp đầy cho thuê hiện trên 90%.

Trong báo cáo thị trường tháng 3/2203 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm nhà phố mặt tiền tại Tp.HCM đã có dấu hiệu tăng. Trong đó, mức độ quan tâm tại quận 2 tăng 62% so với cùng kì. 

Theo ghi nhận, nếu so với nhà phố thông thường ở các dự án khu đô thị thì dòng sản phẩm nhà phố thương mại mặt tiền có giá chênh lệch cao hơn từ 20-70% (tuỳ dự án).  Hiện tại, mức độ biến động giá bán không còn mạnh như giai đoạn 2015-2018.

Về nguồn cầu của phân khúc này không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Hầu hết sức cầu chỉ tập trung ở các dự án có lợi thế gần tuyến metro hoặc các trục đường động lực mở rộng của khu Đông Tp.HCM. 

Chia sẻ về phân khúc này, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho hay, về lâu dài khi các dự án đã lấp đầy dân cư thì khuynh hướng của cư dân sẽ thích mua sắm ngay tại chỗ hơn là ra các trung tâm thương mại hay cửa hàng, hàng quán ở xa nơi họ ở. Tuy nhiên, sức cầu của dòng sản phẩm này phụ thuộc lớn vào khả năng lấp đầy cư dân của khu vực đó. 

Giá còn tăng nhưng không còn là phân khúc "vàng"

Trong quý 1/2024 của Savills chỉ ra, phân khúc nhà phố biệt thự, bao gồm các dãy nhà phố thương mại tại Tp.HCM ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong ba năm, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại Tp.Thủ Đức.

Dự kiến 1/8/2024 khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực sẽ đẩy chi phí cấu thành bất động sản tăng, khiến giá còn tiếp tục đi lên. Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp. Bất động sản nhà phố thương mại không ngoại lệ, nhất là khi sản phẩm này vốn đã nhỏ giọt nguồn cung mới.

Theo các chuyên gia trong ngành, các dự án bất động sản trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng. Thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Như vậy, dự báo số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm. Những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn này được xem là lợi thế.

Dù khan cung song shophouse không còn là phân khúc "vàng" được nhà đầu tư giành nhau mua như thời điểm trước. Trước đây, người mua dòng sản phẩm này đều là nhà đầu tư, mua để lướt hưởng chênh. Mục đích mua để sử dụng hoặc đầu tư cho thuê khá ít. Đó là lý do nhiều dự án tại phía Nam dù đã bàn giao lâu nhưng các căn shophouse vẫn vắng khách. Giao dịch thứ cấp cũng không đáng kể.

Đồng thời, giá cho thuê các căn shophouse  hiện nay khá thấp, tỉ suất lợi nhuận dao động 2-3%/năm nên kém hấp thụ khách mua ở thị trường thứ cấp. 

Gần đây, thị trường bất động sản khu Đông nói riêng, Tp.HCM nói chung có dấu hiệu rục rịch sức cầu trở lại, phần vì tác động của các Luật dự báo có hiệu lực sớm sẽ khiến giá bất động sản đi lên. Từ đó, thúc đẩy tâm lý người mua xuống tiền trước thềm các Luật có hiệu lực. Tuy nhiên, ở phân khúc nhà phố thương mại thanh khoản nhìn chung vẫn còn chậm. 

Ông Lê Quốc Kiên dành lời khuyên cho nhà đầu tư, khi đầu tư dòng sản phẩm này, nhà đầu tư cần xem xét kỹ yếu tố về khu vực, dự án và uy tín của chủ đầu tư. Trước đến nay, shophouse trong một dự án là nguồn “hàng hiếm” – đây vốn là tiêu chí và ưu thế cạnh tranh lớn nhất của loại hình này. Cho nên, nhà đầu tư cần xem xét tỉ lệ shophouse của dự án có dáp ứng tiêu chí khan hiếm hay không.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về tính pháp lý của dự án, mật độ dân cư xung quanh có đông đúc, cũng như tìm hiểu tiềm năng gia tăng trí trị thông qua quy hoạch…Đặc biệt, đã qua thời mua shophouse lướt sóng để kiếm tiền chênh, nhà đầu tư cần thận trọng khi tính phương án đầu tư lâu dài cũng như tỷ suất lợi nhuận nếu đầu tư cho thuê.