Hệ số K chỉ phù hợp với thủ tục hành chính, không phải các dự án bất động sản lớn

Đây là một góc nhìn từ thực tế của ông Huỳnh Hồng Đức - Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức.

Góc nhìn này được đưa ra tại buổi Tọa đàm “Định giá đất chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Nhịp Sống Thị Trường – Markettimes tổ chức sáng nay (ngày 12/6/2026) tại Hà Nội.

Chuyển từ tư duy định giá hành chính sang nguyên tắc thị trường

Theo ông Huỳnh Hồng Đức, Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào thực thi cùng hàng loạt quy định dưới luật đang đưa câu chuyện định giá đất đang trở thành một trong những vấn đề then chốt tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư, giải phóng mặt bằng và nguồn thu ngân sách nhà nước.

Cụ thể, việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho các dự án quy mô lớn hoặc công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đang bộc lộ nhiều bất cập, trong khi định giá đất cụ thể ngày càng cho thấy vai trò không thể thay thế.

Luật Đất đai 2024 và nghị quyết 254 đã phân định khá rõ hai cơ chế xác định giá đất là áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K.

Trong đó hệ số K chủ yếu phục vụ các giao dịch hành chính thông thường như tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hoặc một số trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. 

Trong khi đó định giá đất cụ thể được quy định bắt buộc đối với những trường hợp có giá trị tài sản lớn hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước và người dân như giao đất thực hiện dự án thương mại, chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tinh thần xuyên suốt của hệ thống pháp luật mới là chuyển từ tư duy định giá hành chính sang nguyên tắc thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất đai tại thời điểm định giá.

Những hạn chế lớn của hệ số K

Một trong những bất cập lớn nhất của hệ số K là tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến thực tế của thị trường. Trong khi giá đất có thể thay đổi nhanh chóng sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, hệ số K thường được ban hành theo chu kỳ định kỳ nên khó phản ánh kịp thời biến động thực tế.

Điều này dẫn đến tình trạng giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, việc áp dụng chung một hệ số cho cả tuyến đường hoặc khu vực còn khiến các thửa đất có đặc điểm khác biệt bị "cào bằng" giá trị. Những lợi thế riêng như vị trí kinh doanh, mặt tiền, hình dạng đất, khả năng sinh lời hay các yếu tố đặc thù khác gần như không được phản ánh đầy đủ.

Ông Huỳnh Hồng Đức còn chỉ ra, theo các chuyên gia định giá, bất động sản vốn là loại tài sản mang tính cá biệt rất cao, nên việc sử dụng một hệ số chung cho nhiều thửa đất khác nhau là chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Đối với các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu phức hợp hoặc dự án ven biển, hệ số K càng bộc lộ nhiều hạn chế. Phương pháp này không thể tính toán được giá trị gia tăng hình thành sau khi quy hoạch được phê duyệt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ hoặc chức năng sử dụng đất được thay đổi.

Đặc biệt, đối với những khu đất hàng chục đến hàng trăm hecta, việc áp dụng hệ số K có thể khiến giá đất được xác định thấp hơn đáng kể so với giá trị thực, từ đó làm thất thu ngân sách nhà nước.

Ngược lại, trong một số trường hợp, nếu hệ số K được xác định quá cao cũng có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và môi trường đầu tư.

Ngoài ra, với các dự án đặc thù như trung tâm tài chính quốc tế, khu đô thị ven biển, khu lấn biển hay các khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng trên thị trường, việc xây dựng hệ số K gần như không có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy.

Định giá đất cụ thể nên được xem là giải pháp tối ưu

Theo quy định hiện hành, định giá đất cụ thể cho phép đơn vị tư vấn sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp như so sánh, thu nhập và thặng dư để xác định giá trị thực của khu đất.

Các phương pháp này dựa trên dữ liệu giao dịch thị trường, dòng tiền kỳ vọng, chi phí đầu tư và hiệu quả khai thác trong tương lai, từ đó phản ánh sát hơn giá trị kinh tế của bất động sản.

Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, định giá đất cụ thể cũng giúp đánh giá đầy đủ các yếu tố riêng biệt của từng thửa đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân và hạn chế phát sinh tranh chấp. Đây là cơ chế giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai trong tương lai.

Thực tế triển khai tại TP.HCM và các địa phương lân cận

Thực tiễn cho thấy công tác định giá đất cụ thể tại TP.HCM và nhiều địa phương lân cận đang được triển khai tương đối thuận lợi.

Nhờ hệ thống quy định pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng cơ chế chia sẻ dữ liệu nhanh chóng giữa các cơ quan quản lý, thời gian xác định giá đất cho nhiều dự án đã được rút ngắn đáng kể. Nhiều dự án lớn tại khu vực TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh ghi nhận thời gian từ khi giao đất đến khi phê duyệt giá đất chỉ kéo dài từ 1 đến 3 tháng.

Đối với các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, quá trình xác định giá đất cũng được thực hiện nhanh hơn và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Hệ số K vẫn là công cụ hữu ích trong các giao dịch hành chính thông thường nhờ tính đơn giản và thuận tiện. Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư quy mô lớn, các khu đô thị mới, khu công nghiệp, dự án hỗn hợp, TOD, dự án ven sông, ven biển hoặc các trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng, việc sử dụng hệ số K thay cho định giá đất cụ thể không còn phù hợp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng vận hành theo cơ chế thị trường và yêu cầu minh bạch hóa ngày càng cao, định giá đất cụ thể được xem là xu hướng tất yếu nhằm đảm bảo công bằng, chống thất thoát ngân sách và tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư phát triển trong giai đoạn mới.

Ông Huỳnh Hồng Đức - Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức.