Tiếp cận giá trị thị trường của bất động sản như thế nào cho đúng?

Trong thực tiễn, nhiều hồ sơ thẩm định giá vẫn có xu hướng tập trung vào việc thu thập, so sánh và điều chỉnh các giao dịch của tài sản tương tự để xác định mức giá ước tính tại thời điểm thẩm định. Cách tiếp cận này là cần thiết nhưng chưa đầy đủ, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản có thể chịu tác động mạnh bởi thông tin quy hoạch, biến động tín dụng, tâm lý đám đông, kỳ vọng tăng giá và các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Bài viết phân tích bản chất của giá thị trường bất động sản dưới góc độ thẩm định giá, làm rõ sự khác biệt giữa giá giao dịch cá biệt, mặt bằng giá thị trường và giá trị thị trường có cơ sở hợp lý. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất thẩm định viên cần chuyển từ tư duy “xác định giá” sang tư duy “phân tích giá trị”, trong đó việc đánh giá chất lượng dữ liệu thị trường, khả năng tạo thu nhập, tính pháp lý, triển vọng phát triển, khả năng hấp thụ và mức độ bền vững của giá là yêu cầu then chốt nhằm nâng cao độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.

Đặt vấn đề

Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, giá trị thị trường thường được sử dụng làm cơ sở cho nhiều mục đích khác nhau như cấp tín dụng, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, thoái vốn, xử lý tài sản bảo đảm, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và ra quyết định đầu tư. Đối với các mục đích này, người sử dụng kết quả thẩm định giá không chỉ quan tâm đến con số giá trị, mà còn quan tâm đến mức độ hợp lý, tính đại diện và khả năng duy trì của mức giá đó trong điều kiện thị trường bình thường.

Về mặt kỹ thuật, các phương pháp thẩm định giá, đặc biệt là cách tiếp cận từ thị trường thông qua phương pháp so sánh, đều hướng đến việc ước tính mức giá có khả năng hình thành trong một giao dịch giả định giữa bên mua và bên bán độc lập, có hiểu biết, tự nguyện và không bị ép buộc tại thời điểm thẩm định giá. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy công tác thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam trong nhiều trường hợp còn nặng về thu thập các mức giá đang giao dịch hoặc chào bán trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh kỹ thuật để xác định giá trị tài sản thẩm định.

Cách tiếp cận này có thể phản ánh được mặt bằng giá tại một thời điểm nhất định, nhưng chưa chắc phản ánh đầy đủ bản chất kinh tế hình thành nên mức giá đó. Cùng một bất động sản, tại những thời điểm khác nhau có thể xuất hiện các mức giá chênh lệch đáng kể, mặc dù công năng sử dụng, diện tích, vị trí vật lý và hiện trạng tài sản gần như không thay đổi đáng kể. Sự biến động đó cho thấy giá thị trường bất động sản không chỉ được quyết định bởi giá trị sử dụng hiện tại, mà còn chịu tác động bởi kỳ vọng phát triển trong tương lai, điều kiện tín dụng, thanh khoản thị trường, yếu tố pháp lý, tâm lý đám đông và dòng tiền đầu cơ.

Vấn đề đặt ra đối với nghề thẩm định giá là: thẩm định viên có nên chỉ ghi nhận các mức giá đang giao dịch trên thị trường, hay cần tiếp tục phân tích sâu hơn chất lượng của các giao dịch đó, nhận diện các yếu tố hình thành giá và đánh giá mức độ bền vững của giá trị thị trường?

Dưới góc độ nghề nghiệp, nhiệm vụ của thẩm định viên không chỉ là xác định mức giá, mà còn phải phân tích cơ sở hình thành giá, kiểm tra tính hợp lý của dữ liệu, đánh giá các giả định và chỉ ra những yếu tố có thể ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả thẩm định giá. Nói cách khác, giá thị trường là điểm khởi đầu của thẩm định giá; nhưng hiểu được bản chất hình thành giá thị trường mới là giá trị cốt lõi của nghề thẩm định giá.

Giá thị trường và giá trị thị trường: cần phân biệt đúng bản chất

Trong thực tiễn, khái niệm “giá thị trường” thường được hiểu là mức giá đang được giao dịch hoặc chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, dưới góc độ thẩm định giá, không phải mọi mức giá xuất hiện trên thị trường đều có thể được sử dụng trực tiếp để đại diện cho giá trị thị trường của tài sản.

Một giao dịch bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố đặc thù như bên mua hoặc bên bán có quan hệ đặc biệt, giao dịch bị ép buộc, nhu cầu bán gấp, thông tin bất cân xứng, giá kê khai không phản ánh đầy đủ giá thanh toán thực tế, hoặc giao dịch được thực hiện trong giai đoạn thị trường tăng nóng do tâm lý đầu cơ. Vì vậy, giá giao dịch cá biệt chỉ là một dữ liệu đầu vào. Dữ liệu đó cần được thẩm định viên kiểm tra, sàng lọc, phân tích và điều chỉnh trước khi sử dụng trong quá trình ước tính giá trị thị trường.

Giá trị thị trường, về bản chất, không đơn thuần là mức giá đã hoặc đang xuất hiện trên thị trường. Đó là mức giá ước tính có thể đạt được trong một giao dịch giả định đáp ứng các điều kiện thị trường bình thường, trong đó các bên tham gia giao dịch độc lập, có hiểu biết hợp lý, tự nguyện và không bị ép buộc. Do đó, việc xác định giá trị thị trường đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá không chỉ số lượng dữ liệu giao dịch, mà còn cả chất lượng, tính khách quan, tính cập nhật, tính đại diện và tính phù hợp của dữ liệu đó đối với tài sản thẩm định giá.

Đối với bất động sản, việc phân biệt giữa giá giao dịch cá biệt, mặt bằng giá thị trường và giá trị thị trường có cơ sở hợp lý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Một mặt bằng giá có thể đang được thiết lập trong ngắn hạn do kỳ vọng tăng giá, nhưng nếu không được hỗ trợ bởi khả năng khai thác, dòng tiền, nhu cầu sử dụng thực, khả năng chi trả của người mua và điều kiện pháp lý đầy đủ, thì mức giá đó có thể tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh mạnh khi thị trường thay đổi.

Các cấu phần hình thành giá thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản đặc biệt vì gắn liền với đất đai, vị trí, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác và kỳ vọng phát triển trong tương lai. Người mua bất động sản không chỉ mua đất đai hoặc công trình xây dựng theo nghĩa vật chất, mà thực chất là mua các quyền, lợi ích và dòng lợi ích kinh tế mà bất động sản có khả năng mang lại trong hiện tại và tương lai.

Dưới góc độ này, giá thị trường bất động sản có thể được nhìn nhận là sự lượng hóa bằng tiền của các lợi ích kinh tế hiện hữu và kỳ vọng mà người mua kỳ vọng bất động sản sẽ mang lại. Các lợi ích này có thể được phân tích thành một số cấu phần chủ yếu sau:

Giá trị sử dụng hiện tại

Giá trị sử dụng hiện tại là nền tảng đầu tiên hình thành giá trị bất động sản. Đây là giá trị phát sinh từ khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của chủ sở hữu hoặc người sử dụng, chẳng hạn như để ở, để sản xuất kinh doanh, để cho thuê, làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, logistics, lưu trú hoặc các mục đích sử dụng hợp pháp khác.

Giá trị sử dụng hiện tại được quyết định bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, diện tích, hình thể thửa đất, khả năng tiếp cận giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng công trình, tiện ích xung quanh, điều kiện môi trường, tình trạng pháp lý và sự phù hợp với quy hoạch. Đối với nhiều loại bất động sản, giá trị sử dụng hiện tại là cấu phần có tính ổn định tương đối cao, vì nó gắn với nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác hiện hữu của tài sản.

Tuy nhiên, giá trị sử dụng hiện tại không chỉ được hiểu là hiện trạng đang sử dụng, mà cần được xem xét trong mối quan hệ với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Một bất động sản có thể đang được sử dụng chưa tối ưu, nhưng nếu có cơ sở pháp lý và kinh tế để chuyển sang mục đích sử dụng hiệu quả hơn thì giá trị thị trường có thể phản ánh tiềm năng đó. Ngược lại, nếu mục đích sử dụng kỳ vọng không có cơ sở pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch, thẩm định viên cần thận trọng khi xem xét ảnh hưởng của yếu tố này đến giá trị tài sản.

Giá trị pháp lý và quyền tài sản

Đối với bất động sản, pháp lý không chỉ là điều kiện giao dịch mà còn là một cấu phần giá trị. Cùng một vị trí, cùng một diện tích và cùng một hiện trạng vật lý, nhưng tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ổn định, mục đích sử dụng rõ ràng, không tranh chấp, không bị hạn chế chuyển nhượng sẽ có giá trị khác biệt đáng kể so với tài sản có pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc còn nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện.

Các yếu tố pháp lý cần được thẩm định viên phân tích bao gồm loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, tình trạng cấp giấy chứng nhận, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất đai, hạn chế giao dịch và các tranh chấp hoặc ràng buộc pháp lý nếu có.

Trong nhiều trường hợp, thị trường có thể phản ứng rất mạnh với thông tin pháp lý. Một dự án được tháo gỡ thủ tục pháp lý có thể tăng thanh khoản và tăng giá. Ngược lại, một tài sản bị vướng quy hoạch, tranh chấp, thiếu giấy tờ hoặc chưa đủ điều kiện giao dịch có thể bị chiết khấu đáng kể. Do đó, nếu chỉ so sánh giá giao dịch mà không phân tích sâu điều kiện pháp lý của từng tài sản so sánh, kết quả thẩm định giá có thể bị sai lệch trọng yếu.

Giá trị tạo thu nhập

Đối với bất động sản có khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê hoặc tạo dòng tiền, giá trị không chỉ nằm ở quyền sở hữu tài sản, mà còn nằm ở khả năng tạo thu nhập trong tương lai. Đây là cơ sở quan trọng của cách tiếp cận từ thu nhập.

Giá trị tạo thu nhập được hình thành từ các yếu tố như giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, doanh thu khai thác, chi phí vận hành, chi phí bảo trì, thời hạn khai thác, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và rủi ro dòng tiền. Một bất động sản có giá bán cao nhưng dòng tiền khai thác thấp, tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc thời gian hoàn vốn quá dài có thể cho thấy mức giá đang chịu ảnh hưởng lớn bởi kỳ vọng tăng giá tài sản hơn là hiệu quả kinh tế thực tế.

Vì vậy, trong thẩm định giá bất động sản, phương pháp thu nhập không chỉ là một phương pháp định giá độc lập, mà còn là công cụ kiểm chứng quan trọng đối với kết quả xác định từ phương pháp so sánh. Đặc biệt đối với bất động sản thương mại, văn phòng, khách sạn, căn hộ cho thuê, khu công nghiệp, kho bãi, trung tâm thương mại và các tài sản tạo dòng tiền, việc phân tích thu nhập giúp thẩm định viên đánh giá mức độ hợp lý và bền vững của giá thị trường.

Giá trị phát triển và kỳ vọng tương lai

Thị trường bất động sản không chỉ định giá hiện tại, mà còn định giá tương lai. Một phần đáng kể của giá bất động sản có thể được hình thành từ kỳ vọng về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông, mở rộng không gian đô thị, phát triển khu công nghiệp, gia tăng dân số, thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc sự xuất hiện của các trung tâm kinh tế - xã hội mới.

Giá trị kỳ vọng là một cấu phần có thật của giá thị trường, nhưng chỉ nên được xem xét khi có cơ sở hợp lý và có thể kiểm chứng. Cơ sở đó có thể bao gồm quy hoạch đã được phê duyệt, dự án hạ tầng đã có quyết định đầu tư, kế hoạch sử dụng đất được công bố, tiến độ triển khai thực tế, nguồn vốn thực hiện và các thông tin chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Ngược lại, các kỳ vọng dựa trên tin đồn, thông tin chưa được xác nhận, truyền thông không chính thức hoặc hoạt động tạo sóng của nhà đầu tư cần được đánh giá rất thận trọng. Nếu thẩm định viên đưa các kỳ vọng thiếu cơ sở vào kết quả thẩm định giá mà không có phân tích và cảnh báo phù hợp, kết quả thẩm định có thể bị thổi phồng và không phản ánh đúng giá trị thị trường trong điều kiện bình thường.

Giá trị tâm lý thị trường và yếu tố đầu cơ

Ngoài các yếu tố kinh tế cơ bản, giá bất động sản còn chịu tác động mạnh bởi tâm lý thị trường. Trong các giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều giao dịch được thực hiện không dựa trên nhu cầu sử dụng hoặc hiệu quả khai thác thực tế, mà dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn. Khi đó, giá thị trường có thể bị chi phối bởi tâm lý đám đông, hiệu ứng truyền thông, dòng tiền đầu cơ, tín dụng dễ dãi và hành vi mua bán theo xu hướng.

Đây là cấu phần biến động mạnh nhất và khó dự báo nhất trong giá thị trường bất động sản. Khi thị trường thuận lợi, yếu tố tâm lý có thể làm giá tăng nhanh vượt xa nền tảng kinh tế. Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản suy giảm hoặc tín dụng bị siết chặt, phần giá trị hình thành từ tâm lý và đầu cơ có thể biến mất rất nhanh.

Đối với thẩm định viên, điều quan trọng không phải là phủ nhận hoàn toàn yếu tố tâm lý thị trường, mà là nhận diện và đánh giá mức độ ảnh hưởng của nó. Một mức giá được hình thành chủ yếu từ giá trị sử dụng, pháp lý đầy đủ và khả năng tạo thu nhập sẽ có tính bền vững cao hơn so với một mức giá được hình thành chủ yếu từ tin đồn, kỳ vọng ngắn hạn và dòng tiền đầu cơ.

Yêu cầu đối với công tác thẩm định giá bất động sản

Từ các phân tích trên, có thể thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản cần vượt ra khỏi cách tiếp cận cơ học là thu thập giá, điều chỉnh giá và xác định một con số giá trị. Thẩm định viên cần thực hiện vai trò của người phân tích giá trị, trong đó trọng tâm là đánh giá chất lượng dữ liệu thị trường và bản chất kinh tế của mức giá.

Chuyển từ tư duy “xác định giá” sang tư duy “phân tích giá trị”

Câu hỏi trung tâm trong thẩm định giá không nên chỉ là: “Bất động sản tương tự đang giao dịch bao nhiêu?”, mà cần mở rộng thành: “Vì sao bất động sản có mức giá đó, mức giá đó được hình thành từ yếu tố nào và có bền vững hay không?”

Cách tiếp cận này đòi hỏi thẩm định viên phải phân tích đồng thời ba lớp thông tin. Lớp thứ nhất là dữ liệu giao dịch, bao gồm giá giao dịch, thời điểm giao dịch, điều kiện giao dịch, quan hệ giữa các bên và mức độ tương đồng với tài sản thẩm định giá. Lớp thứ hai là nền tảng kinh tế của tài sản, bao gồm giá trị sử dụng, khả năng khai thác, dòng tiền, pháp lý và quy hoạch. Lớp thứ ba là bối cảnh thị trường, bao gồm cung cầu, thanh khoản, tín dụng, tâm lý nhà đầu tư và xu hướng phát triển khu vực.

Kết quả thẩm định giá có chất lượng là kết quả không chỉ đưa ra một con số, mà còn giải thích được con số đó được hình thành trên cơ sở nào, dữ liệu nào có độ tin cậy cao, dữ liệu nào cần loại trừ hoặc điều chỉnh, và những yếu tố nào có thể làm thay đổi giá trị tài sản trong tương lai.

Sàng lọc và đánh giá chất lượng dữ liệu thị trường

Dữ liệu thị trường là đầu vào quan trọng của thẩm định giá, nhưng không phải mọi dữ liệu thị trường đều có chất lượng như nhau. Thẩm định viên cần đánh giá tối thiểu các nội dung sau:

- Giao dịch có thực tế phát sinh hay chỉ là giá chào bán?

- Giá giao dịch có phản ánh đầy đủ giá thanh toán thực tế hay chỉ là giá kê khai?

- Các bên giao dịch có độc lập với nhau hay có quan hệ đặc biệt?

- Giao dịch có bị ép buộc, bán gấp hoặc xử lý nợ không?

- Tài sản so sánh có tương đồng về pháp lý, quy hoạch, vị trí, hạ tầng, công năng và khả năng khai thác không?

- Thời điểm giao dịch có phù hợp với thời điểm thẩm định giá không?

- Giao dịch có diễn ra trong giai đoạn thị trường bình thường hay trong giai đoạn tăng nóng, đóng băng hoặc biến động bất thường?

Việc sàng lọc dữ liệu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch và thống nhất. Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên cần kết hợp nhiều nguồn thông tin, bao gồm hợp đồng giao dịch, thông tin môi giới, dữ liệu từ chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng, sàn giao dịch, khảo sát thực địa và phỏng vấn các bên liên quan.

Kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí

Phương pháp so sánh có ưu điểm là phản ánh trực tiếp hành vi của thị trường. Tuy nhiên, nếu thị trường có dấu hiệu đầu cơ, thiếu thanh khoản, giá chào bán cao hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế hoặc dữ liệu giao dịch không minh bạch, thì việc phụ thuộc quá mức vào phương pháp so sánh có thể làm tăng rủi ro sai lệch kết quả.

Do đó, thẩm định viên cần tăng cường sử dụng phương pháp thu nhập để kiểm chứng tính hợp lý của giá trị, đặc biệt đối với tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Nếu giá trị xác định theo phương pháp so sánh cao hơn đáng kể so với giá trị được hỗ trợ bởi dòng tiền khai thác, thẩm định viên cần phân tích nguyên nhân chênh lệch: đó là do tiềm năng tăng trưởng hợp lý, do tài sản đang khai thác chưa tối ưu, hay do thị trường đang định giá quá cao so với khả năng tạo thu nhập?

Đối với tài sản có công trình xây dựng, phương pháp chi phí cũng có vai trò nhất định trong việc kiểm tra giá trị phần tài sản gắn liền với đất, mức độ hao mòn, chi phí tái tạo, chi phí thay thế và sự phù hợp giữa giá trị tài sản hiện hữu với giá trị thị trường tổng thể. Tuy nhiên, phương pháp chi phí cần được sử dụng thận trọng vì giá trị bất động sản thường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí, quyền sử dụng đất và khả năng khai thác, chứ không chỉ bởi chi phí tạo lập tài sản.

Phân tích khả năng hấp thụ và thanh khoản thị trường

Một mức giá thị trường chỉ có ý nghĩa thực tiễn khi tài sản có khả năng giao dịch trong khoảng thời gian hợp lý. Vì vậy, ngoài việc xác định mức giá, thẩm định viên cần phân tích khả năng hấp thụ của thị trường.

Đối với bất động sản nhà ở, cần xem xét mối quan hệ giữa giá bán, thu nhập dân cư, khả năng tiếp cận tín dụng, lãi suất vay mua nhà và nhu cầu ở thực. Đối với bất động sản thương mại, cần đánh giá nhu cầu thuê, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, khả năng duy trì khách thuê và triển vọng kinh doanh. Đối với bất động sản dự án, cần xem xét tốc độ bán hàng, mức độ quan tâm của thị trường, năng lực chủ đầu tư, tiến độ pháp lý và khả năng triển khai hạ tầng.

Nếu giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản thấp, số lượng giao dịch thực tế ít, thời gian bán kéo dài hoặc giá thuê không tăng tương ứng, thẩm định viên cần thận trọng khi kết luận về tính bền vững của giá trị thị trường.

Một số khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản

Thứ nhất, báo cáo thẩm định giá cần trình bày rõ cơ sở lựa chọn dữ liệu so sánh, lý do loại trừ các dữ liệu không phù hợp và mức độ tin cậy của từng nguồn thông tin. Việc liệt kê dữ liệu mà không đánh giá chất lượng dữ liệu sẽ làm giảm giá trị phân tích của báo cáo.

Thứ hai, đối với các khu vực có biến động giá mạnh do quy hoạch, hạ tầng hoặc thông tin phát triển đô thị, thẩm định viên cần phân biệt giữa thông tin đã có căn cứ pháp lý và thông tin mang tính kỳ vọng. Những kỳ vọng chưa đủ cơ sở cần được phản ánh dưới dạng yếu tố rủi ro hoặc điều kiện hạn chế, thay vì mặc nhiên đưa vào giá trị tài sản.

Thứ ba, cần tăng cường áp dụng phương pháp thu nhập đối với bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền. Dữ liệu về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, tỷ suất vốn hóa và tỷ suất sinh lời cần được xây dựng, cập nhật và kiểm chứng thường xuyên.

Thứ tư, các doanh nghiệp thẩm định giá cần đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường nội bộ, bao gồm dữ liệu giao dịch, dữ liệu chào bán, dữ liệu cho thuê, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu pháp lý và dữ liệu thanh khoản theo khu vực. Cơ sở dữ liệu này là nền tảng quan trọng để nâng cao chất lượng chuyên môn và giảm sự phụ thuộc vào thông tin rời rạc từ thị trường.

Thứ năm, báo cáo thẩm định giá nên tăng cường phần phân tích rủi ro. Đối với bất động sản, các rủi ro trọng yếu thường bao gồm rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch, rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro dòng tiền và rủi ro do kỳ vọng đầu cơ. Việc nhận diện và trình bày các rủi ro này không làm giảm giá trị của báo cáo; ngược lại, giúp người sử dụng kết quả thẩm định giá hiểu đúng bản chất và giới hạn của kết luận giá trị.

Thứ sáu, cần nâng cao vai trò xét đoán nghề nghiệp của thẩm định viên. Trong điều kiện dữ liệu thị trường chưa hoàn hảo, thẩm định viên không thể chỉ dựa vào công thức điều chỉnh giá. Kinh nghiệm, hiểu biết thị trường, khả năng kiểm chứng thông tin và năng lực phân tích bối cảnh là những yếu tố quyết định chất lượng của kết quả thẩm định giá.

Kết luận

Giá thị trường bất động sản không đơn thuần là mức giá đang được giao dịch hoặc chào bán trên thị trường. Đó là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố: giá trị sử dụng hiện tại, quyền pháp lý, khả năng tạo thu nhập, triển vọng phát triển, điều kiện thị trường, khả năng hấp thụ và tâm lý của các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều biến động, dữ liệu giao dịch chưa thực sự minh bạch và giá cả có thể chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng, truyền thông và dòng tiền đầu cơ, công tác thẩm định giá cần tiếp cận giá thị trường một cách thận trọng và toàn diện hơn. Thẩm định viên không chỉ có trách nhiệm xác định mức giá, mà còn phải đánh giá tính đại diện, tính hợp lý và mức độ bền vững của mức giá đó.

Chuyển từ tư duy “ghi nhận giá” sang tư duy “phân tích giá trị” là yêu cầu cần thiết để nâng cao chất lượng nghề thẩm định giá. Một báo cáo thẩm định giá có giá trị không chỉ nằm ở kết luận cuối cùng về giá trị tài sản, mà còn ở khả năng giải thích bản chất hình thành giá trị, chỉ ra các giả định trọng yếu, nhận diện rủi ro và cung cấp thông tin hữu ích cho quá trình ra quyết định của người sử dụng kết quả thẩm định giá.

Giá thị trường là điểm xuất phát của thẩm định giá; nhưng hiểu đúng bản chất hình thành giá thị trường mới là nền tảng để nghề thẩm định giá tạo ra giá trị thực sự cho thị trường, cho nhà đầu tư, cho tổ chức tín dụng, cho doanh nghiệp và cho công tác quản lý nhà nước.

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội, Luật Giá số 16/2023/QH15.

2. Bộ Tài chính, Thông tư 30/2024/TT-BTC ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.

3. Bộ Tài chính, Thông tư 31/2024/TT-BTC ban hành chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

4. Bộ Tài chính, Thông tư 32/2024/TT-BTC ban hành chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.

5. Bộ Tài chính, Thông tư 42/2024/TT-BTC ban hành chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản.

6. Các tài liệu, dữ liệu thị trường và kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam.