Chuyên gia đề xuất: Đấu thầu rộng rãi dịch vụ định giá đất cụ thể có giá trị từ 200 triệu đồng trở lên

Theo nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam, trong thời gian qua, công tác quản lý đất đai nói chung và công tác xác định giá đất cụ thể nói riêng luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước. Nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng thời hoàn thiện cơ chế, chính sách về đất đai theo hướng công khai, minh bạch và phù hợp với cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024 và các Văn bản hướng dẫn thi hành.

Các quy định mới đã từng bước tháo gỡ nhiều bất cập tồn tại trong quá trình xác định giá đất, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất và các bên có liên quan. Đây là điều kiện thuận lợi để các đơn vị tư vấn phát huy năng lực chuyên môn, nâng cao chất lượng công tác tư vấn xác định giá đất cụ thể, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi từ hệ thống chính sách mới, quá trình triển khai thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục được nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ phù hợp.

Trên cơ sở thực tiễn triển khai công tác tư vấn xác định giá đất tại các địa phương, nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam chỉ ra một số khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể trong thời gian tới.

Theo đó, có 4 nhóm khó khăn, vướng mắc lớn phát sinh trong công tác xác định giá đất cụ thể hiện nay gồm: Thu thập dữ liệu; Xác định giá mặt bằng chung; Tính độc lập khách quan giữa Tổ chức tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Đấu thầu dịch vụ công tác định giá đất cụ thể.

Từ những nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên, nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam đề xuất một số giải pháp cụ thể gồm:

Hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất

Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản và đấu giá tài sản.

Ban hành hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với các trường hợp định giá đất phức tạp, đặc thù nhằm hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Đối với việc cung cấp hồ sơ pháp lý, cung cấp thông tin

Đơn vị tư vấn không có thẩm quyền yêu cầu bắt buộc các cơ quan, tổ chức cung cấp thông tin, trong khi chất lượng và tiến độ xác định giá đất lại phụ thuộc rất lớn vào các nguồn thông tin này.

Kiến nghị các địa phương cần tăng cường trách nhiệm phối hợp giữa các sở, ngành, cơ quan chuyên môn và các đơn vị liên quan trong việc cung cấp thông tin phục vụ công tác xác định giá đất; đồng thời quy định rõ thời hạn phản hồi và trách nhiệm của từng đơn vị nhằm bảo đảm tiến độ thực hiện, nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể.

Cần đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, cơ sở dữ liệu thuế và cơ chế liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước; bảo đảm thông tin về giao dịch đất đai được cập nhật thống nhất, đầy đủ và có thể khai thác hiệu quả phục vụ công tác xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Cần xây dựng chế tài, quy định xử lý, xử phạt các Cơ quan trong việc cung cấp chậm, không cung cấp thông tin theo quy định.

Bảo đảm tính độc lập và khách quan

Để công tác xác định giá độc lập và khách quan cũng như hạn chế tình trạng đơn vị tư vấn phải điều chỉnh phương án giá đất nhiều lần theo các ý kiến mang tính chủ quan hoặc chưa có cơ sở pháp lý, cơ sở dữ liệu chứng minh cụ thể. Trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất hoặc cơ quan thẩm định có ý kiến khác với kết quả tư vấn, cần nêu rõ căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn, dữ liệu thị trường và nội dung cần điều chỉnh để đơn vị tư vấn xem xét, hoàn thiện.

Bên cạnh đó, cần phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể tham gia trong quá trình xác định và thẩm định giá đất; bảo đảm mọi ý kiến kết luận, yêu cầu chỉnh sửa phải được thể hiện bằng văn bản nhằm nâng cao tính minh bạch, khả năng kiểm tra, giám sát và xác định trách nhiệm khi cần thiết.

Đấu thầu dịch vụ công tác định giá đất cụ thể

Cần tăng cường các biện pháp giám sát để đảm bảo tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong lựa chọn nhà thầu.

Đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch và phòng ngừa cơ chế “xin -cho” trong hoạt động đấu thầu.

Xem xét đối với việc đấu thầu công khai rộng rãi dịch vụ công tác định giá đất cụ thể với giá trị từ 200 triệu đồng trở lên.

Định giá đất chính xác, khách quan và minh bạch góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và đảm bảo quốc phòng, an ninh; Phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị, nông thôn, du lịch, xây dựng cơ bản, thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh,...; Đảm bảo công tác thu - chi Ngân sách theo kế hoạch; Đảm bảo an sinh xã hội, tạo công ăn việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp cho nhân dân, Người lao động; Đồng thời cũng là nền tảng quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản công khai, lành mạnh và phát triển bền vững. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao chất lượng dữ liệu, tăng cường năng lực định giá và ứng dụng công nghệ hiện đại nhằm đưa giá đất ngày càng tiệm cận giá trị thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, Nhà Đầu tư.

Nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam

Những khó khăn, vướng mắc cụ thể trong việc xác định giá đất cụ thể được nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam chỉ ra gồm:

1. Về thu thập thông tin dữ liệu đầu vào:

Theo khoản 2 điều 1 của NĐ 226/2026/NĐ-CP ngày 15/8/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:

“b) Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

Trên cơ sở thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được. Tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt bằng chung;”

Luật Đất đai 2024 đã xác định cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá là một trong những nguồn thông tin quan trọng để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế nguồn dữ liệu này vẫn chưa được khai thác hiệu quả và chưa trở thành nguồn dữ liệu đầu vào chủ yếu cho công tác định giá đất. Tuy nhiên, khi gửi Văn bản đến Cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn, Bộ Tài chính đề nghị hỗ trợ cung cấp thông tin thì Văn bản trả lời đều chưa có và hiện đang trong quá trình xây dựng cơ sở sở dữ liệu.

Thông tin về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn thiếu, chưa phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế.

Nhiều hợp đồng chuyển nhượng được kê khai với giá thấp hơn giá thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính.

Dữ liệu giữa các cơ quan chưa được đồng bộ, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin phục vụ xác định giá.

Mặc dù các cơ quan nhà nước đã từng bước xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu thuế và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác, tuy nhiên việc kết nối, chia sẻ và đồng bộ dữ liệu giữa các cơ quan vẫn còn nhiều hạn chế.

Thực tế triển khai cho thấy, cơ quan thuế có thể cung cấp danh sách các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trên địa bàn. Tuy nhiên, khi đơn vị tư vấn sử dụng danh sách này để đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ, thông tin chi tiết của các giao dịch tương ứng thì không phải trường hợp nào cũng được cung cấp đầy đủ. Nguyên nhân chủ yếu là do dữ liệu giữa cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai chưa được cập nhật, kết nối và đồng bộ hoàn toàn; một số hồ sơ chưa được số hóa đầy đủ hoặc thông tin lưu trữ giữa các cơ quan còn có sự khác biệt.

Điều này dẫn đến tình trạng nguồn dữ liệu ban đầu có nhưng không thể khai thác đầy đủ để phục vụ công tác kiểm tra, đối chiếu và phân tích thông tin thị trường. Đơn vị tư vấn phải tiếp tục thực hiện nhiều bước xác minh, thu thập thông tin bổ sung từ các nguồn khác nhau, làm gia tăng thời gian thực hiện và ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất cụ thể.

Theo khoản 6 điều 1 của NĐ 226:

“Sửa đổi, bổ sung Điều 10 như sau:

Điều 10. Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin

Các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc tổ chức thực hiện định giá đất.

Trường hợp thu thập thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì khai thác trong cơ sở dữ liệu của địa phương.”.

Một trong những khó khăn phổ biến hiện nay trong quá trình xác định giá đất cụ thể là việc cung cấp hồ sơ, tài liệu và thông tin của các cơ quan, đơn vị có liên quan còn chậm, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện công việc của đơn vị tư vấn cũng như tiến độ phê duyệt giá đất của địa phương.

Trên thực tế, để có đủ cơ sở thực hiện việc xác định giá đất theo quy định, đơn vị tư vấn phải thu thập nhiều loại thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị chuyên môn và các tổ chức có liên quan. Tuy nhiên, quá trình cung cấp thông tin tại một số địa phương còn kéo dài, thậm chí có trường hợp không nhận được phản hồi mặc dù đơn vị tư vấn đã nhiều lần có văn bản đề nghị phối hợp.

Có những dự án, VFA VIETNAM đã 05 lần phát hành văn bản đề nghị các cơ quan, đơn vị hỗ trợ cung cấp thông tin, đồng thời có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin vẫn chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, dẫn đến kéo dài thời gian thu thập dữ liệu đầu vào, ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất cụ thể và tiến độ triển khai các dự án có liên quan.

Cá biệt có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng khi bộ phận Văn thư thấy có Bưu thư đến thấy có tên của Tư vấn là Thẩm định giá là không nhận, hoàn về luôn và không có lí do hoàn.

2. Về xác định giá mặt bằng chung:

Theo khoản 2 điều 1 của NĐ 226/2026/NĐ-CP ngày 15/8/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:

“Trên cơ sở thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được. Tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt bằng chung;”

Một số đơn vị định giá đất đang hiểu là tổng hợp tất cả các thông tin thu thập được (bao gồm rất nhiều tuyến khác nhau) và xác định mức giá bình quân của tất cả các tuyến này.

Tuy nhiên giá mặt bằng chung được hiểu là mức giá phổ biến của thị trường trong một khu vực, một vị trí, một loại đất

Khi xác định giá đất cụ thể, giá mặt bằng chung được xác định trên cơ sở:

(1) Thu thập các giao dịch thị trường

(2) Phân loại các giao dịch theo khu vực, tuyến đường, vị trí, mục đích sử dụng

(3)Loại bỏ các giao dịch bất thường (giá quá cao hoặc quá thấp)

(4) Xác định khoảng giá phổ biến của nhóm đất có đặc điểm tương dồng với TSĐG

(5) Phân tích mức giá phổ biến đo làm cơ sở điểu chỉnh so sánh

Ví dụ:

Định giá đất ở mặt tiền đường Lê Hồng Phong thì nên xác định mặt bằng giá của các giao dịch trên chính tuyến đường này hoặc các tuyến đường tương đồng về điều kiện kinh doanh, hạ tầng và vị trí.

Không gộp cả các tuyến đường cấp thấp hơn hoặc cao hơn nhiều để tính một mức giá chung.

Vấn đề này cần xem xét để đảm bảo tính đồng bộ thống nhât schung giữa các Đơn vị tư vấn định giá và các địa phương.

3. Về tính độc lập khách quan giữa Tổ chức tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể:

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc định giá đất:

"Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

.... d. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất"

Căn cứ điểm c khoản 1 và điểma, b,c, d, đ, e, h, k khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai 2024 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất:

"Điều 162. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất

1. Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các quyền sau đây:

... c) Quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các nghĩa vụ sau đây:

a) Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của luật có liên quan;

b) Phải độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất;

c) Bảo đảm việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;

d) Chịu trách nhiệm về chuyên môn trong tư vấn xác định giá đất, tư vấn thẩm định giá đất do mình thực hiện;

đ) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo kết quả tư vấn xác định giá đất khi có yêu cầu gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh nơi đăng ký trụ sở chính hoặc nơi thực hiện tư vấn xác định giá đất;

.... h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

.... k) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật."

Căn cứ Khoản 5 Điều 161 Luật Đất đai 2024 quy định về Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể:

"Điều 161. Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

... 5. Nội dung thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin".

Sau khi tổ chức tư vấn xác định giá đất hoàn thành Dự thảo Chứng thư Định giá đất, Báo cáo kết quả xác định giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tiến hành họp thẩm định và đưa ra các ý kiến đối với hồ sơ, phương pháp, số liệu hoặc kết quả xác định giá đất.

Tuy nhiên, hiện nay quá trình thực hiện công tác định giá đất cụ thể còn có cách hiểu khác nhau, ý kiến trái chiều đối với việc thực hiện các ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Nội dung này cần nghiên cứu, trao đổi và thể chế quy định trong chế độ chính sách, cụ thể:

(1). Trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có ý kiến đề nghị, yêu cầu điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi kết quả xác định giá đất thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất có bắt buộc phải thực hiện theo toàn bộ các ý kiến đó hay không?

(2). Trong trường hợp tổ chức tư vấn xác định giá đất nhận thấy một số ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chưa phù hợp với quy định pháp luật, chưa phù hợp với nguyên tắc, phương pháp định giá đất hoặc chưa có cơ sở chuyên môn đầy đủ thì Tổ chức tư vấn có được bảo lưu quan điểm chuyên môn của mình và phát hành Chứng thư/Báo cáo kết quả xác định giá đất theo kết quả tư vấn độc lập hay không?

(3). Việc bảo đảm tính độc lập giữa Tổ chức tư vấn xác định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được quy định nêu trên được hiểu và áp dụng như thế nào trong thực tiễn?

(4). Trách nhiệm pháp lý của Tổ chức tư vấn xác định giá đất – Hội đồng thẩm định giá đất đối với kết quả tư vấn trong trường hợp có sự khác biệt giữa quan điểm chuyên môn của Tổ chức tư vấn và ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được xác định như thế nào?

Đây là những Nội dung quan trọng liên quan đến trách nhiệm, chức năng, nhiệm vụ, đôi khi dẫn đến những hậu quả liên quan về trách nhiệm hình sự, sự sống còn của Đơn vị tư vấn trong công tác định giá đất.

4. Về đấu thầu dịch vụ công tác định giá đất cụ thể:

Theo khoản 4 điều 78 của Nghị định 214/2025/NĐ-CP ngày 4/8/2025 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều và Biện pháp thi hành Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu:

“4. Gói thầu thuộc dự toán mua sắm không hình thành dự án có giá gói thầu không quá 500 triệu đồng; gói thầu dịch vụ tư vấn thuộc dự án có giá gói thầu không quá 800 triệu đồng, gói thầu dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp thuộc dự án có giá gói thầu không quá 02 tỷ đồng.”

Theo nhóm chuyên gia đến từ VFA Việt Nam, mặc dù quy định này góp phần rút ngắn thời gian lựa chọn nhà thầu, giảm thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, tuy nhiên mức giá trị 500 triệu đồng là khá cao làm giảm tính cạnh tranh trong đấu thầu và có thể sẽ phát sinh cơ chế “ xin- cho”. Nguyên tắc đấu thầu cần tiếp tục lấy cạnh tranh, công khai minh bạch làm nền tảng để đảm bảo hiệu quả kinh tế và phòng ngừa tiêu cực.

(*) Ths. Nguyễn Quang Tuấn - Ths. Tạ Duy Hùng - Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM)