Phó Thủ tướng chỉ đạo nghiên cứu phản ánh từ Tọa đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Markettimes tổ chức

Cụ thể, ngày 22/6/2026, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc "phản ánh của báo Vietnamnet".

Theo công văn, báo Vietnamnet ngày 12/6/2026 có đăng bài: “Định giá đất còn nhiều điểm nghẽn trước ngày áp dụng quy định mới”. Về nội dung Báo đăng, Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng giao Bộ Nông Nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Được biết, nội dung bài báo này được viết từ cuộc Toạ đàm: “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức vào ngày 12/6/2026.

Ngày 12/6/2026, tại Trung tâm Hội nghị Quốc tế số 11 Lê Hồng Phong (Hà Nội), Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) với sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) đã tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Tọa đàm được tổ chức với mục tiêu tạo diễn đàn trao đổi đa chiều giữa các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia kinh tế, chuyên gia thẩm định giá, đại diện cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng và các đơn vị nghiên cứu nhằm nhận diện đầy đủ những khó khăn, bất cập trong công tác định giá đất hiện nay, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách và nâng cao hiệu quả thực thi.

Các tham luận, ý kiến trao đổi và khuyến nghị chính sách tại tọa đàm đã góp phần cung cấp thêm những luận cứ khoa học và thực tiễn cho quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế bền vững.

Nội dung bài báo “Định giá đất còn nhiều điểm nghẽn trước ngày áp dụng quy định mới” phản ánh: trước khi các quy định mới về giá đất có hiệu lực, nhiều địa phương và đơn vị thẩm định vẫn gặp khó trong việc xác định giá đất sát thị trường.

Cụ thể, tại cuộc Toạ đàm, Th.S Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch, kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết: giá bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn và các chi phí tài chính khác. Vì vậy, việc xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, theo ông Phượng, doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều rủi ro trong quá trình xác định giá đất.

Nguyên nhân chính là do độ trễ trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định, phê duyệt và ban hành giá đất. Khi quyết định giá được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, làm ảnh hưởng đến phương án tài chính của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, chất lượng dữ liệu đầu vào vẫn chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế khiến công tác định giá gặp nhiều trở ngại.

Theo ông Phượng, tâm lý e ngại trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan phê duyệt cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nếu định giá thấp có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Ngoài ra, việc chưa phân biệt rõ mục đích định giá đối với từng loại giao dịch như tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, thế chấp ngân hàng hay chuyển nhượng cũng dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, các tỉnh, thành phố phải ban hành đầy đủ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường về đất trước ngày 1/7/2026. Trong đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được xem là phức tạp nhất.

Theo Nghị định 49/2026, hệ số K được xác định trên cơ sở ba nhóm yếu tố gồm: biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Nếu định giá thấp có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Th.S Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch, kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết việc triển khai Nghị quyết 254/2025 và các văn bản hướng dẫn đang đặt ra nhiều thách thức cho cơ quan quản lý và đơn vị tư vấn.

Theo bà, dù Luật Đất đai 2024 quy định xây dựng bảng giá đất hằng năm và bỏ hệ số điều chỉnh, Nghị quyết 254/2025 lại yêu cầu các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới theo Nghị định 49.

"Đây là nhiệm vụ rất khó khi các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường, đoạn đường và các loại đất trên địa bàn, trong khi riêng quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, đấu thầu và triển khai đã mất tối thiểu 45 ngày", bà Lạng nói.

Một vấn đề khác là phạm vi áp dụng của phương pháp “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh” cũng chưa được làm rõ. Ngay cả các đơn vị trực tiếp tư vấn cũng chưa xác định rõ trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh và trường hợp nào vẫn phải xác định giá đất cụ thể.

Nghị quyết 254/2025 yêu cầu các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới theo Nghị định 49. Đây là nhiệm vụ rất khó khi các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường, đoạn đường và các loại đất trên địa bàn, trong khi riêng quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, đấu thầu và triển khai đã mất tối thiểu 45 ngày.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ cho rằng, vướng mắc hiện nay đều tập trung ở vấn đề dữ liệu. Nguồn thông tin phục vụ định giá đất chưa thống nhất, trong khi nếu giá đất xác định chưa sát thực tế có thể làm phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo bà Huệ, áp lực đang đè nặng lên các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai. Việc thu thập, khai thác thông tin giao dịch bất động sản cũng cần được thực hiện thận trọng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Tại Toạ đàm, các chuyên gia đã có những đề xuất về thí điểm cơ chế mới và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia.

Theo đó, ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất Chính phủ nghiên cứu thí điểm cơ chế định giá đất trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển. Đối với các dự án chuyển tiếp đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cần cho phép áp dụng cơ chế tạm tính để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, sau đó quyết toán theo mức giá chính thức.

Ngoài ra, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và cấp phép xây dựng nhằm phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Một bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản du lịch, văn phòng, trung tâm thương mại... cũng là cần thiết. Mỗi loại hình cần có phương pháp xác định giá phù hợp với đặc điểm dòng tiền, chi phí vốn và mức độ rủi ro riêng.

Một kiến nghị đáng chú ý khác là cần có cơ chế bảo vệ đối với các tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi. Theo ông Phượng, điều này sẽ góp phần giảm tâm lý e ngại trách nhiệm và rút ngắn thời gian xác định giá đất.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nên xây dựng cơ chế Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028 tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường sôi động.

Nội dung thí điểm cần bao gồm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, định giá tự động có kiểm chứng, thẩm định song song bởi nhiều tổ chức độc lập, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.

Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường đang gặp nhiều trở ngại khi các quy định hiện hành còn mang tính cứng nhắc, chưa phản ánh kịp diễn biến của thị trường.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng theo phương pháp định giá hàng loạt, áp dụng mức giá chung cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn. Điều này khiến giá đất mang tính bình quân, thiếu linh hoạt và dễ phát sinh chênh lệch với giá giao dịch thực tế.

Trong khi đó, quy trình thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài từ vài tháng đến nửa năm, khiến mức giá được phê duyệt có nguy cơ trở thành “giá của quá khứ”. Việc sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại, rồi áp dụng cho tương lai là một nghịch lý, khiến khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn.

Ngoài ra, việc áp dụng một hệ số điều chỉnh giá đất cho nhiều mục tiêu tài chính khác nhau cũng tạo ra xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Việc lựa chọn các thửa đất mẫu để so sánh hay áp dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư cũng thiếu hướng dẫn cụ thể. Đặc biệt, nhiều loại hình bất động sản mới như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp xanh hay nông nghiệp công nghệ cao vẫn chưa có tiêu chuẩn định giá riêng.

Theo tôi cần kiên định nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng định giá đất cụ thể đối với các dự án đặc thù, phức tạp và đa mục tiêu. Điều này đồng nghĩa với việc thu hẹp dần phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bản thân tôi đã nhiều lần bày tỏ quan điểm không ủng hộ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Đây là phương pháp riêng có của Việt Nam, thế giới không ai coi đó là một phương pháp định giá cả. Về lâu dài cần nghiên cứu loại bỏ cách tiếp cận này.

Ngoài ra cần hoàn thiện nội hàm các phương pháp định giá đất theo hướng linh hoạt hơn, phù hợp với biến động thị trường; ban hành hướng dẫn chi tiết về lựa chọn và xử lý thông tin đầu vào; xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho các loại hình bất động sản mới.