Đồng bộ dữ liệu đất đai để nâng cao hiệu quả định giá sau sáp nhập địa phương

Dữ liệu đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng

Trao đổi với MarketTimes, ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty CP Thương mại Dịch vụ Tư vấn Hồng Đức cho biết, tại TP.HCM và các địa phương lân cận, việc tiếp cận dữ liệu phục vụ công tác định giá đất thời gian qua đã có nhiều thuận lợi hơn trước.

Theo ông Đức, các quy định hiện hành đã tạo điều kiện để các đơn vị tư vấn tiếp cận thông tin nhanh hơn, qua đó rút ngắn thời gian thu thập dữ liệu và triển khai công việc.

"Hiện tại theo các quy định hướng dẫn, công tác dữ liệu trên địa bàn TP.HCM được cung cấp khá nhanh gọn. Các cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin trong vòng 5 ngày làm việc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Điều này giúp công việc thu thập thông tin và triển khai các công việc liên quan đến đất đai được thực hiện nhanh hơn, đáp ứng tiến độ của các dự án", ông Đức cho biết.

Theo vị chuyên gia này, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản là đầu vào quan trọng đối với hoạt động định giá. Khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ, đồng bộ và phản ánh sát thực tế thị trường, quá trình xác định giá đất sẽ thuận lợi hơn đáng kể.

Tuy nhiên, ông Đức cũng cho rằng chất lượng dữ liệu hiện nay vẫn còn những hạn chế nhất định.

"Dữ liệu quốc gia về giá nếu được xây dựng rộng rãi và phản ánh chính xác thực tiễn giao dịch thì sẽ hỗ trợ rất nhiều cho công tác định giá. Tuy nhiên hiện nay một số thông tin thị trường vẫn chưa thực sự hài hòa với thực tế, trong khi ở một số khu vực, dữ liệu quy hoạch cũng chưa đầy đủ nên việc cập nhật vẫn còn khó khăn", ông nói.

Theo ông Đức, việc các địa phương tiếp tục cập nhật dữ liệu đất đai lên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động định giá đất trong thời gian tới.

Sáp nhập địa phương đặt ra yêu cầu mới trong xây dựng hệ số giá đất

Bên cạnh câu chuyện dữ liệu, việc mở rộng địa giới hành chính sau sáp nhập cũng đang đặt ra những yêu cầu mới đối với công tác xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Huỳnh Hồng Đức, khi nhiều địa phương được hợp nhất thành một đơn vị hành chính mới, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mang tính bình quân trên phạm vi rộng có thể phát sinh những bất cập trong thực tiễn.

Ông cho rằng mỗi khu vực có điều kiện phát triển, đặc điểm sử dụng đất, mức độ đô thị hóa và giá trị thương mại khác nhau. Vì vậy, việc áp dụng cùng một hệ số cho nhiều khu vực có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế của từng vị trí đất.

"Khi xây dựng hệ số điều chỉnh, thông thường sẽ mang tính bình quân cho một đoạn đường, một tuyến đường hoặc một khu vực nhất định. Trong khi thực tế công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có thể đi qua nhiều tuyến đường, nhiều phường xã khác nhau, từ khu vực đô thị đến nông thôn. Do đó việc áp dụng hệ số trong thực tiễn vẫn cần có thêm những giải pháp phù hợp", ông Đức nhận định.

Theo ông, cùng với quá trình hoàn thiện dữ liệu đất đai, việc xây dựng các công cụ phục vụ xác định giá đất cũng cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm phù hợp với đặc điểm từng địa phương sau sáp nhập.

Khó khăn lớn nằm ở khâu thực thi

Ở góc độ đơn vị tư vấn thẩm định giá, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng cho rằng việc sáp nhập địa phương không tạo ra sự thay đổi lớn về nguyên tắc chuyên môn.

Theo bà, các doanh nghiệp thẩm định giá vốn đã triển khai hoạt động trên nhiều địa bàn khác nhau nên quy trình nghiệp vụ cơ bản không có nhiều khác biệt.

"Một số đơn vị thẩm định giá như chúng tôi đã làm trên nhiều địa bàn, cách làm cũng giống nhau nên khi hợp nhất các tỉnh thành lại thì nguyên tắc làm việc cơ bản không có gì thay đổi", bà Lạng cho biết.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là phạm vi địa bàn hành chính ngày càng mở rộng trong khi nguồn lực nhân sự có hạn.

"Phạm vi địa bàn bây giờ rộng lớn hơn, lực lượng nhân lực của chúng tôi chưa thể đáp ứng đi sâu vào từng địa phương cụ thể, cho nên việc nắm bắt thông tin cũng còn hạn chế", bà nói.

Theo bà Lạng, để giải quyết vấn đề này, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đang lựa chọn hình thức liên kết hoặc liên danh với các đơn vị có kinh nghiệm tại từng địa bàn nhằm bổ sung thông tin và hỗ trợ triển khai hồ sơ.

Trong phát biểu tại tọa đàm "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" diễn ra ngày 12/6, bà Lạng cũng cho rằng khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở việc ban hành thêm quy định mà nằm ở khả năng triển khai trong thực tế.

Theo bà, nhiều địa phương đang đồng thời thực hiện nhiều nhiệm vụ mới liên quan đến xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, cập nhật dữ liệu và hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn.

"Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau", bà cho biết.

Cần thời gian để hoàn thiện hệ thống quản lý sau sáp nhập

Một trong những vấn đề được các chuyên gia đề cập là quá trình hợp nhất hệ thống văn bản và quy định quản lý giữa các địa phương sau sáp nhập vẫn đang tiếp tục được triển khai.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Trong thời gian này phần lớn các văn bản quy phạm pháp luật của từng địa phương phải làm động tác gộp lại thì gộp lại cơ học phần lớn là phần chung, sau đó đến phần phụ lục của từng địa bàn cũ.

“Tôi nghĩ tình trạng này chắc cũng phải diễn ra đến cuối năm hoặc một, hai năm nữa thì mới đi vào thống nhất. ", bà nhận định.

Riêng đối với lĩnh vực định giá đất, bà cho biết các quy định chuyên môn cơ bản vẫn được áp dụng thống nhất. Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển tiếp vẫn có thể xuất hiện những khác biệt nhất định liên quan đến bảng giá đất và các quy định riêng của từng địa phương trước đây.

"Trong quá trình ban hành bảng giá đất của các địa phương đôi khi chưa được tương đồng, thì việc điều chỉnh các yếu tố cũng gây khó khăn cho người làm công tác định giá", bà nói.

Theo các chuyên gia, cùng với quá trình hoàn thiện bộ máy quản lý sau sáp nhập, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, nâng cao chất lượng thông tin thị trường và hoàn thiện hệ thống quy định liên quan sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng giúp hoạt động định giá đất được triển khai hiệu quả hơn trong thời gian tới.