Sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá: Nâng cao trách nhiệm của người cung cấp hồ sơ

Chia sẻ về hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam thời gian qua, ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương nhận định, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam là hoạt động khách quan, cần đảm bảo xác định giá trị tài sản phù hợp, xác thực với các đặc tính tương ứng với tài sản thẩm định bao gồm: địa điểm, thời điểm, mục đích thẩm định giá, thông tin thu thập từ pháp lý, hiện trạng tài sản và các yếu tố khác…

Hoạt động này mang yếu tố khoa học, dựa trên tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn về mặt chuyên môn đã được quy định.

Cơ sở hành nghề thẩm định giá cần tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá; các đơn vị thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật; đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá; thẩm định giá cũng cần bảo mật thông tin theo đúng quy định.

Cần bổ sung rõ các đối tượng tài sản

Góp ý cho Tiêu chuẩn thẩm định giá số 2 và số 3, ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương cho rằng, về mặt hình thức, để tăng tính diễn giải, vận dụng, áp dụng, so sánh và rõ ý nghĩa của 2 cơ sở giá trị, chúng ta nên thể hiện 2 nội dung này vào 1 Tiêu chuẩn thẩm định giá.

Về mặt nội dung, cần bổ sung rõ các đối tượng tài sản, mục đích thẩm định giá tương ứng với cơ sở giá trị phù hợp với thực tế hiện nay. Cần thống nhất: Giá trúng đấu giá tài sản có phải giá thị trường không, và có được lựa chọn làm tài sản so sánh không?.

Quy định rõ trách nhiệm của các chủ thể trong Báo cáo Thẩm định giá

Ở Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5, cần quy định rõ trách nhiệm/ thành phần của các chủ thể chịu trách nhiệm trong Báo cáo Thẩm định giá gồm Thẩm định viên, trợ lý/ thư ký thẩm định viên: Cần có trợ lý/thư ký thẩm định viên – người có trách nhiệm khảo sát thực tế hiện trường, khu vực tài sản thẩm định; quay film chụp hình ảnh, ghi âm giọng nói trực tiếp khi tiến hành khảo sát tài sản thẩm định,…à ký vào biên bản khảo sát hiện trường, chịu trách nhiệm trước Thẩm định viên về số liệu thu thập được.

ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương đề nghị cần có quy định nhằm nâng cao trách nhiệm của người cung cấp hồ sơ (khách hàng yêu cầu thẩm định giá hoặc bên thứ ba do khách hàng yêu cầu thẩm định giá đề nghị cung cấp hồ sơ). Phải chịu trách nhiệm về tính đúng, đủ, hợp lệ, hợp pháp của tài liệu hồ sơ yêu cầu cung cấp phục vụ cho công tác thẩm định giá...

Lược bỏ bớt quy trình thẩm định giá

Góp ý về Quy trình thẩm định giá, ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương đề nghị lược bỏ bớt quy trình thẩm định giá.

Cụ thể là bỏ Bước 2 vì đối với các tài sản đơn lẻ, phổ biến trên thị trường thì theo thực tiễn, yêu cầu thẩm định giá trong khoản thời gian ngắn/ rất ngắn, tiến hành thẩn định giá ngay khi có yêu cầu để phục vụ cho các mục đích thế chấp, xét cấp tín dụng… Như vậy việc lập kế hoạch thực hiện chỉ phù hợp cho tài sản là doanh nghiệp, tài sản đặc thù… đối tượng khách hàng là tổ chức có nhiều thành viên/ phòng ban/ nhiều bên (khách hàng) cùng tham gia phối hợp thực hiện như: cung cấp hồ sơ, hướng dẫn khảo sát hiện trường tài sản…

Kế hoạch thẩm định giá có thể có hoặc không và do thẩm định viên/ tổ chức thẩm định giá lập tùy theo tính chất của hồ sơ thẩm định.

Tại Bước 3 là bước “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin”, ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương cho rằng cần quy định rõ việc khảo sát thực tế đối với các tài sản có thể tiếp cận được trong điều kiện bình thường và hạn chế/ không khảo sát hiện trường đối với các tài sản thẩm định giá trong trường hợp như: tài sản hình thành trong tương lai, tài sản mua sắm mới, các tài sản đặc thù liên quan đến an toàn sức khỏe người lao động; xác định giá trị tài sản tại thời điểm trong quá khứ/ trước khi xảy ra tổn thất, cháy nổ…

Ngoài ra, cần hướng dẫn rõ về việc thu thập thông tin theo thời điểm thẩm định giá trong quá khứ vì hiện nay, các đơn vị thẩm định giá đang gặp nhiều khó khăn, trong việc thu thập dữ liệu thông tin tài sản so sánh đầu vào tại các thời điểm cách khá xa hiện tại (5 -10 năm thậm chí trên 10 năm), thời điểm cách xa nên người mua/ người bán qua nhiều đời chủ, chuyển đi nơi khác, số điện thoại thay đổi…, hoặc không cung cấp thông tin thực tế, vì sợ ảnh hưởng các vấn đề liên quan đến thông tin cá nhân, đến thuế,…do giá ghi trên hợp đồng mua bán, không thể hiện đúng giá thực tế giao dịch, hạn chế nguồn thông tin, đa số các thông tin trên website đã bị xoá tin không truy cập được… Do đó chỉ có thể tiếp cận được nguồn dữ liệu từ cơ sở dữ liệu nội bộ đơn vị và từ các trang báo chí thời điểm quá khứ. Thông tin quy hoạch có thể đã được thay đổi nhưng không thể tiếp cận được nguồn thông tin quy hoạch thời điểm quá khứ.

ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương đề nghị bổ sung mẫu biểu phiếu thu thập thông tin đối với trường hợp thẩm định giá tài sản trong thời điểm quá khứ; tài sản không thể/hạn chế tiếp cận hiện trường tài sản thẩm định. Cho phép truy cập cơ sở dữ liệu giá quốc gia để tiếp cận nguồn thông tin, thu thập thông tin làm tài sản so sánh trong quá trình thực hiện thẩm định giá.

Với Tiêu chuẩn thẩm định giá số 6, ThS. Nguyễn Thị Kiều Mỵ Lan Hương kiến nghị cho phép sử dụng chữ ký số nhằm phù hợp với điều kiện công nghệ số hiện nay. Ngoài ra, nghiên cứu bổ sung quy định áp dụng phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt, thu thập thông tin đối với trường hợp định giá đất hàng loạt (định giá nhiều thửa đất, nhiều vị trí khác nhau trong cùng dự án). Đề xuất sớm ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá khoản nợ.