Kinh nghiệm quản lý Nhà nước với dịch vụ thẩm định giá từ quốc tế và bài học cho Việt Nam

ThS. Dương Lan Anh chia sẻ, qua kinh nghiệm quốc tế của một số quốc gia Châu Âu, Bắc Á và Đông Nam Á có thể thấy vai trò quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá, một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, là tất yếu. Mức độ quản lý có khác nhau do mức độ phát triển kinh tế, đặc điểm lịch sử cũng như thông lệ hành nghề thẩm định giá không giống nhau.

ThS. Dương Lan Anh dẫn chứng, nếu như Tây Ban Nha chỉ quản lý doanh nghiệp thẩm định giá và Bồ Đào Nha tập trung hơn vào quản lý thẩm định viên, thì Malaysia và Indonesia đều quản lý cả 2 đối tượng này.

Tuy nhiên, lĩnh vực thẩm định giá tại 2 nước Châu Âu tập trung khoảng 90% vào bất động sản. Các quy định về phương pháp thẩm định giá cũng tập trung hơn cho bất động sản và đa số phục vụ thế chấp ngân hàng. Trong khi đó đất nước phát triển về thẩm định giá khá lâu đời tại khu vực Đông Nam Á như Malaysia có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tương đối toàn diện, từ bất động sản, máy móc, thiết bị đến thẩm định giá doanh nghiệp, tài sản vô hình, tài sản sinh học…

“Điều này cho thấy, việc quản lý thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá cũng cần chặt chẽ hơn khi tài sản thẩm định giá đa dạng hơn và sử dụng cho nhiều mục đích hơn”, ThS. Dương Lan Anh nhận định.

Dẫn chứng thêm, ThS. Dương Lan Anh cho biết, về số lượng thẩm định viên về giá hành nghề cũng như số lượng doanh nghiệp thẩm định giá, số liệu này tại các nước láng giềng như Malaysia, tại thời điểm ngày 31/02/2021 có 1.008 thẩm định viên hành nghề, có 89 công ty thẩm định giá và 448 công ty cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, quản lý bất động sản đồng thời có chức năng thẩm định giá. Đồng thời, dân số Malaysia khoảng 32,7 triệu người năm 2020 với GDP (2019) vào khoảng 364 tỷ USD (gấp hơn 1,3 lần GDP của Việt Nam).

Tại Indonesia, tại thời điểm ngày 30/4/2021 số thẩm định viên đăng ký hành nghề là 774 thẩm định viên (chỉ bằng khoảng 45% số lượng thẩm định viên đăng ký hành nghề tại Việt Nam tại thời điểm 01/01/2021), số lượng văn phòng thẩm định viên là 133 (bằng khoảng 40% số lượng doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề của Việt Nam tại thời điểm 01/01/2021). Dân số của Indonesia (5/2021) là 276 triệu người, gấp 2,8 lần dân số của Việt Nam; GDP của Indonesia (2019) khoảng 1.119 tỷ USD, nhiều hơn 4 lần GDP của Việt Nam.

ThS. Dương Lan Anh cho rằng, mặc dù rất khó để đánh giá số lượng thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá phù hợp là bao nhiêu, tuy nhiên số lượng thống kê trên cũng ít nhiều cho thấy số lượng thẩm định viên của Việt Nam là nhiều hơn đáng kể so với các quốc gia láng giềng.

Như vậy, việc quản lý nhà nước chặt chẽ là phù hợp khi số lượng doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên đều tương đối lớn, dẫn tới cạnh tranh khá gay gắt trong khi yếu tố đạo đức, độc lập luôn là yêu cầu quan trong nhất đối với nghề thẩm định giá. Như vậy, mô hình quản lý hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam cần tiếp tục được hoàn thiện, phát triển hơn nữa theo hướng đáp ứng nhu cầu xã hội đối với chất lượng hoạt động thẩm định giá thay vì mở rộng về quy mô.

ThS. Dương Lan Anh nhấn mạnh một số đề xuất đề nghiên cứu, cân nhắc hoàn thiện việc quản lý Nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá qua thực tế kinh nghiệm quản lý thẩm định giá của quốc tế bao gồm các nhóm:

Thứ nhất là về quản lý doanh nghiệp, có một số bài học có thể nghiên cứu, hoàn thiện cho phù hợp với điều kiện của Việt Nam: Nhà nước chỉ quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá cho các mục đích thẩm định giá quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, xã hội hoặc liên quan đến vốn nhà nước như thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích cho vay thế chấp, xác định giá trị phần vốn chủ sở hữu nhà nước khi thoái vốn, xác định giá trị doanh nghiệp để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán… Đối với các mục đích thẩm định giá khác, thẩm định viên có thể tham khảo Tiêu chuẩn thẩm định giá do hội nghề nghiệp xây dựng cũng như các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hướng dẫn hành nghề thẩm định giá ASEAN để áp dụng.

Quản lý doanh nghiệp hoặc văn Phòng thẩm định viên theo lĩnh vực, có thể nghiên cứu chia thành theo 2-3 lĩnh vực theo các nhóm tài sản thẩm định giá, ví dụ như: nhóm tài sản đơn giản (đất trống có diện tích dưới 5.000m2 quy hoạch cho 1 nhà; nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, shophouse, cửa hàng nhỏ và máy móc thiết bị gắn với các bất động sản này; máy móc đơn lẻ; xe ô tô, xe máy không dùng cho giao thông công cộng); nhóm các tài sản phức tạp hơn (như đất và công trình cùng các trang thiết bị có thể phát triển trên khu đất; máy móc, thiết bị; Phương tiện giao thông công cộng; thiết bị hạng nặng; phương tiện truyền thông, công cụ liên lạc; thiết bị y tế; thiết bị quân sự; mỏ khai thác; trang trại…) và nhóm tài sản doanh nghiệp (ví dụ: doanh nghiệp, các khoản đầu tư, chứng khoán, tài sản vô hình…).

Quy định phí dịch vụ thẩm định giá phục vụ cho một số mục đích hoặc một số loại tài sản nhất định.

Yêu cầu về việc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công ty thẩm định giá nên gắn với mức tiền bảo hiểm cụ thể, mức tiền này có mức sàn và tỷ lệ tăng theo tổng giá trị tài sản thẩm định giá đã thực hiện năm liền trước.

Bên cạnh việc lưu trữu hồ sơ thẩm định giá, cần lưu trữ thông tin về thẩm định viên đã tiến hành cuộc thẩm định giá.

Thứ hai là nhóm quy định điều kiện hành nghề của thẩm định viên, tập sự viên thẩm định giá. Bao gồm: Cấp thẻ thẩm định viên theo 2-3 lĩnh vực, ví dụ như: nhóm tài sản đơn giản (đất trống có diện tích dưới 5.000m2 quy hoạch cho 1 nhà; nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, shophouse, cửa hàng nhỏ và máy móc thiết bị gắn với các bất động sản này; máy móc đơn lẻ; xe ô tô, xe máy không dùng cho giao thông công cộng); nhóm các tài sản phức tạp hơn (như đất và công trình cùng các trang thiết bị có thể phát triển trên khu đất; máy móc, thiết bị; Phương tiện giao thông công cộng; thiết bị hạng nặng; Phương tiện truyền thông, công cụ liên lạc; thiết bị y tế; thiết bị quân sự; mỏ khai thác; trang trại…) và nhóm tài sản doanh nghiệp (ví dụ: doanh nghiệp, các khoản đầu tư, chứng khoán, tài sản vô hình…).

Để cấp thẻ thẩm định viên, hình thức thi nên cân nhắc chuyển đổi hoặc bổ sung thêm hình thức phỏng vấn trên cơ sở một vài báo cáo thẩm định giá mà thí sinh đóng góp dưới vai trò là thẩm định viên tập sự. Đồng thời, bổ sung thêm loại hình thẩm định viên tập sự để đảm bảo kinh nghiệm hoạt động thẩm định giá được kiểm soát tốt hơn.

Về thời gian và hình thức cập nhật kiến thức: Thời gian cập nhật kiến thức có thể cân nhắc ở thời lượng từ 10-15 tiếng/năm theo kinh nghiệm của Nhật Bản và Malaysia. Hình thức cập nhật kiến thức nên đa dạng hơn như: tham dự hoặc làm diễn giả tại Hội thảo, hội nghị, hội nghị chuyên đề, khóa học về thẩm định giá; Làm nghiên cứu tại các cơ sở giáo dục đại học; Đào tạo thực hành tại các công ty, tổ chức; Thực hiện nghiên cứu, các bài báo cung cấp thông tin, chuyên mục trên các tờ báo quốc gia, các bài báo viết cho các tạp chí/ấn phẩm về các vấn đề chuyên môn, tất cả liên quan đền ngành bất động sản… Đồng thời quy định mức giờ cập nhật được quy đổi tương ứng cho từng loại hoạt động.

Thứ ba là quy định về việc công nhận các chương trình đào tạo bằng cấp đại học, thạc sĩ… về thẩm định giá theo kinh nghiệm của Malaysia. Đây là cái gốc để nâng cao chất lượng của thẩm định viên về giá. Các đơn vị đào tạo cần gửi hồ sơ theo mẫu cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được công nhận với các cấp độ công nhận khác nhau. Đây cũng chính là cơ sở cho việc công nhận việc đào tạo thẩm định giá giữa các quốc gia.

Thứ tư là nhóm bài học về hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá. Nhìn chung, các tiêu chuẩn thẩm định giá của quốc tế hoặc khu vực đều không phải là những quy định cứng mà liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện và mở rộng trên cơ sở tham gia ý kiến của các tổ chức thành viên, các chuyên gia quốc tế cũng như thực tế hành nghề.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy Việt Nam cần cân nhắc để tiếp tục hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo một số điểm chung như sau: Bỏ phần ví dụ minh họa, trước đây các ví dụ minh họa công thức này là hữu ích trong giai đoạn đầu phát triển của nghề thẩm định giá của nước ta. Tuy nhiên, việc đưa ví dụ minh họa mang tính giản lược vào văn bản quy phạm pháp luật cũng bộc lộ nhiều hạn chế như tạo thói quen sao chép máy móc các ví dụ này trong thực tiễn hành nghề. Vì vậy, việc lược bỏ các ví dụ là cần thiết và phù hợp với nhiều tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực và quốc gia.

Nên bổ sung trường hợp tái thẩm định hay cập nhật thẩm định giá để phù hợp với những trường hợp thẩm định giá nhiều lần một tài sản theo định kỳ hoặc tài sản và thị trường đều có thay đổi không đáng kể so với thời điểm thẩm định giá ban đầu. Thẩm định viên có thể thực hiện việc “cập nhật” báo báo thẩm định giá theo hình thức ban hành Báo cáo thẩm định giá mới trên cơ sở thay đổi một số thông số áp dụng trên cơ sở báo cáo thẩm định giá trước đây.

Liên quan đến quy định về báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, ThS. Dương Lan Anh cho rằng trong báo báo kết quả thẩm định giá cần có các mốc thời gian sau: Ngày khảo sát tài sản thẩm định giá, ngày kết luận về giá trị tài sản bất động sản và phát hành báo cáo thẩm định giá; Ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo thẩm định giá phải không quá 2 tháng kể từ khi khảo sát tài sản cần thẩm định giá là bất động sản, động sản. Trong trường hợp thẩm định giá đất hoặc trong các trường hợp đặc biệt thì thời gian từ khi đi khảo sát tài sản đến khi phát hành chứng thư, báo cáo phải không quá 6 tháng.

“Nội dung này là khá quan trọng vì đặc điểm tài sản cũng có thể thay đổi theo thời gian”, ThS. Dương Lan Anh lưu ý.

Bên cạnh đó, chữ ký tại chứng thư thẩm định giá và báo cáo kết quả thẩm định giá có thể là chữ ký tay hoặc chữ ký điện tử. Báo cáo thẩm định giá bao gồm tên, chữ ký, bằng cấp hoặc chức vụ của người ký báo cáo; đồng thời có tên và bằng cấp của cả những kỹ thuật viên trực tiếp đóng góp vào quý trình thẩm định giá.

Đồng thời có thể cân nhắc quy định về giá trị của chứng thư thẩm định giá và báo cáo kết quả thẩm định giá đạng điện tử.