Sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá: Khắc phục bất cập trong quy trình thẩm định

Theo Th.S Lê Kiều Trang, hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam bao gồm 13 Tiêu chuẩn ban hành kèm theo các Thông tư của Bộ tài chính đã hình thành nên hành lang khuôn khổ pháp lý về thẩm định giá, tạo điều kiện cho lĩnh vực hoạt động thẩm định giá ngày càng phát phát huy vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh công tác nghiên cứu, đào tạo, tăng cường kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá, đồng thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá, thực hiện hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá, tạo điều kiện cho nghề thẩm định giá phát triển và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập ngày càng sâu rộng.

Trong bối cảnh đó, trong quá trình hoạt động thẩm định giá cũng gặp phải một số vấn đề khó khăn, bất cập khi áp dụng một số Tiêu chuẩn thẩm định giá, cụ thể như chưa có Tiêu chuẩn thẩm định giá cho loại hình động sản, máy thiết bị, trong khi loại tài sản này đang ngày càng đóng vai trò qua trọng trong hoạt động của nền kinh tế như thẩm định giá dây chuyền máy thiết bị trong các lĩnh vực sản xuất để làm cơ sở cấp tín dụng cho doanhg nghiệp mở rộng nhu cầu sản xuất hay thẩm định giá để phục vụ cho công tác mua sắm mới trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa... hoặc khi đã có Tiêu chuẩn cụ thể ban hành rồi, nhưng trong quá trình vận dụng vẫn còn những vướng mắc khó khăc cho thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá.

Xây dựng lại quy định về cơ sở giá trị tài sản

Góp ý cho Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, Th.S Lê Kiều Trang chỉ ra, tiêu chuẩn số 2 và 3 qui định về cơ sở giá trị tài sản ban hành kèm theo thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính trong quá trình áp dụng còn tồn tại các bất cập và cần hoàn chỉnh bổ sung.

Cụ thể, về hình thức, do cùng ban hành một nội dung về cơ sở giá trị tài sản nên gộp cùng trong một Tiêu chuẩn, trong đó, tách thành 2 nội dung định nghĩa, các trường hợp áp dụng.

Còn về nội dung, trong nội dung tiêu chuẩn số 2 khi đề cập đến khái niệm, nội dung của cơ sở giá trị thị trường lại lồng ghép đến nội dung liên quan đến cơ sở giá trị phi trường. Vì vậy, cần lồng ghép 2 nội dung lại trong 1 tiêu chuẩn để phân tích, hướng dẫn.

Bổ sung cơ sở giá trị hợp lý

Đối với Tiêu chuẩn số 3, giá trị phi thị trường – các trường hợp bán đấu giá cho các mục đích xử lý nợ cho các tổ chức tín dụng hay các cơ quan Thi hành án dân sự, đây là các tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện.

Th.S Lê Kiều Trang nhấn mạnh, giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường. Tuy nhiên, một số trường hợp, giá trúng đấu giá là thông tin đang được sử dụng như đầu vào làm cơ sở giá trị thị trường cho cách tiếp cận thừ thị trường, chi phí, thu nhập.

Th.S Lê Kiều Trang đề nghị xem xét, bổ sung cơ sở giá trị hợp lý đối với một số mục đích thẩm định mà kết quả được sử dụng bởi các bên liên quan có áp dụng quy định theo chuẩn mực kế kế toán quốc tế (IFRS), hoặc các công ty trong nước có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản định kỳ hàng năm, phục vụ mục đích báo cáo về công ty Mẹ ở công ty nước ngoài đang áp dụng IFRS trên cơ sở giá trị hợp lý, mà trong đó một số quy định theo định nghĩa cơ sở giá trị thị trường chưa sát với giá trị hợp lý.

Thẩm định viên không cần trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát một số tài sản đặc biệt

Th.S Lê Kiều Trang góp ý thêm, tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015.

Theo đó, tại Bước 1 của quy trình thẩm định giá, đây là bước tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá, thẩm định viên mới chỉ biết về mục đích thẩm định giá, pháp lý và một số thông số, đặc điểm cơ bản của tài sản thì chưa đủ cơ sở để lựa chọn ngay cơ sở giá trị tài sản là thị trường hay phi thị trường.

Th.S Lê Kiều Trang phân tích, pháp lý tài sản được xác định một các đầy đủ khi thẩm định viên tiếp cận được tài sản, đối chiếu với với hồ sơ pháp lý tài bước 1, xem xét các yếu tố có ảnh hưởng đến tài sản một cách đây đủ để đề nghị cung cấp thêm hồ sơ pháp lý khác liên quan, ví dụ như bất động sản thì liên quan đến yếu tố qui hoạch, vị trí đường tiếp giáp, cần phải có văn bản xác minh quy hoạch hoặc trích lục sơ đồ thửa đất.

Còn về đặc điểm tài sản, tình trạng sử dụng tài sản được xác định một cách đầy đủ chỉ khi thẩm định viên thực hiện xong tại bước 3 – Khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin.

Về thông tin thị trường, đây là một trong các yếu tố quan trọng để thẩm định viên xem xét lựa chọn cơ sở giá trị thị trường phù hợp với tài sản thẩm định giá.

Do đó, Th.S Lê Kiều Trang đề xuất việc xác định cơ sở giá trị tài sản sau bước 3 mục đích là có đầy đủ cơ sở để lựa chọn đúng cơ sở giá trị tài sản, phù hợp tại bước 4 – Phân tích thông tin, lựa chọn xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Tại bước 3 của quy trình thẩm định giá là bước “Khảo sát, thu thập thông tin”. Theo quy định “Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản .......Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết”. Th.S Lê Kiều Trang cho rằng trên thực tế, thẩm định viên không thể tiếp cập một cách đầy đủ theo quy định.

Cụ thể như đối với tài sản là bất động sản nông nghiệp: vườn cao su, vườn trái cây, vườn cà phê có quy mô từ vài trăm đến vài ngàn ha thì viêc thẩm định viên trực tiếp chụp ảnh toàn cảnh sẽ bị hạn chế và khó thực hiện.

Hay đối với các tài sản là nhà máy hóa chất mang tính độc hại hoặc tài sản trí tuệ là bí quyết công nghệ, có qui định không thể tiếp cận bên trong hoặc tiếp cận bên trong sẽ gây nguy hại cho thẩm định viên, việc chụp ảnh chi tiết bị hạn chế, hình ảnh có thể được cung cấp bởi chủ tài sản. Ngoài ra, việc thẩm định giá trong trường hợp khẩn cấp, thiên tai, dịch bệnh, thẩm định viên không thể tiếp cận với tài sản…

Do đó Th.S Lê Kiều Trang đề nghị có hướng dẫn đối với các trường hợp đặc biệt như về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản nên đưa ra phụ lục. Có thể đính kèm các biểu mẫu biên bản khảo sát hiện trạng và biểu mẫu về phiếu khảo sát, thu thập thông tin…

Tại bước 4 của quy trình thẩm định giá là “phân tích thông tin”, Th.S Lê Kiều Trang đề nghị bổ sung nội dung phân tích thông tin tổng quan thị trường, thông tin giao dịch của loại tài sản cần thẩm định giá. Bổ sung nội dung phân tích nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Góp ý cho tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015, Th.S Lê Kiều Trang cho rằng thời hạn lưu trữ đối với hình thức lưu trữ hồ sơ thẩm định giá bằng giấy nên quy định thời hạn lưu trữ từ 3– 5 năm tại doanh nghiệp thẩm định giá vì khối lượng chứng thư phát hành từng năm khá lớn, liên quan đến các chi phí thuê mặt bằng và các điều kiện an toàn về cháy, nổ và các nguyên nhân khách quan trong quá trình lưu trữ.

Ngoài ra cần hướng dẫn quy trình hủy chứng thư cho các hồ sơ đã phát hành và đưa vào lưu trữ tối thiểu 10 năm.