Bộ Xây dựng chỉ rõ giá nhà tăng do đầu cơ và quy hoạch thiếu minh bạch

Mới đây, kiến nghị tới Bộ Xây dựng, cử tri tỉnh Quảng Trị cho biết, sau khi hợp nhất hành chính cấp tỉnh, giá đất, nhà ở tại trung tâm hành chính mới đều tăng mạnh, ảnh hưởng đáng kể đến đời sống của người dân.

Trả lời kiến nghị nói trên, Bộ Xây dựng thừa nhận những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn và khu vực đô thị hóa nhanh, xuất hiện diễn biến phức tạp, tiềm ẩn yếu tố bất ổn. Giá nhà ở liên tục tăng mạnh, khiến việc sở hữu nhà của người dân ngày càng khó khăn, nhất là nhóm thu nhập thấp, trung bình và người hưởng lương cố định.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM đạt bình quân 70-80 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá vượt 150 triệu đồng mỗi m2, cho thấy mặt bằng giá nhà đang duy trì ở ngưỡng rất cao so với thu nhập của phần lớn người dân đô thị. Trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế.

Bộ nhận định, những méo mó trên thị trường nhà ở bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân đan xen. Một mặt, công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị chưa đồng bộ, khiến nguồn cung nhà ở mất cân đối giữa các phân khúc. Nhiều dự án tập trung ở khu vực trung tâm hoặc nơi có hạ tầng phát triển, trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng. Mặt khác, tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch theo tin đồn vẫn phổ biến, khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019-2025. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục nắm vai trò chủ đạo, chiếm tới 76% tổng nguồn cung mới.

Tuy nhiên, giá bán không hề hạ nhiệt, thậm chí “nóng” hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (quý I/2019) - gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM cũ cùng giai đoạn.

Mặt bằng giá sơ cấp CHCC (căn hộ mở bán lần đầu) Hà Nội cũng thiết lập “mốc” mới, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, cao hơn TP.HCM, với hơn 43% nguồn cung mới trong quý III có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Giá nhà “neo” cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời, giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho biết đang phối hợp với các địa phương rà soát lại quy hoạch, đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Cơ quan này cũng đề xuất hoàn thiện chính sách tín dụng nhà ở, hướng dòng vốn ưu tiên vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Việc công khai thông tin quy hoạch, giá bán và tình trạng giao dịch được xem là yếu tố then chốt để lập lại trật tự thị trường.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung hoàn thiện các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm khung pháp lý mới được triển khai thống nhất từ đầu năm 2026.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, kết nối với hệ thống thông tin đất đai nhằm công khai tiến độ, giá bán và pháp lý của từng dự án. Song song đó, chương trình phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025–2030 sẽ được thúc đẩy mạnh hơn, với các ưu đãi về đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư dành cho doanh nghiệp tham gia.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc bình ổn thị trường nhà ở không thể dựa vào các biện pháp hành chính mang tính ngắn hạn, mà cần một chiến lược phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và hệ thống tài chính. Khi các quy định về minh bạch thông tin, quy hoạch và tín dụng được thực thi hiệu quả, thị trường sẽ dần tự điều chỉnh, tiến tới trạng thái cân bằng và phát triển bền vững, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân.

Bộ Xây dựng kỳ vọng, quá trình triển khai đồng bộ các giải pháp sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, mặt bằng giá nhà được điều chỉnh về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, qua đó nâng cao khả năng sở hữu nhà, đồng thời góp phần giữ vững an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.