Sự tham gia của các doanh nghiệp thẩm định giá sẽ giúp xác định giá đất nhanh chóng, chính xác hơn

Theo nhận định của các chuyên gia, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới về giá đất và định giá đất theo hướng bám sát thực tiễn tạo thuận lợi trong thực hiện, tháo gỡ các vướng mắc và hài hòa lợi ích các bên.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất, trong đó có những đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất.

Theo đó, vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất được quy định linh hoạt hơn trong quy trình định giá đất cụ thể. Trong quy trình này, Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là thành phần trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (khoản 3 Điều 114), thì đến Luật Đất đai 2024, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện "có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên" Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện (khoản 2 và 3 Điều 161).

Như vậy, theo Luật Đất đai 2013 thì tổ chức tư vấn xác định giá đất là thành phần bắt buộc trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, còn trong Luật Đất đai 2024 không bắt buộc phải có thành phần tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, tức là có thể có và có thể không.

Đây là một trong những điểm mấu chốt nhằm tháo gỡ ách tắc trong khâu định giá đất cụ thể khi không mời được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định, như ở trên đã đề cập.

Các chuyên gia đánh giá, điểm mới trên có thể sẽ giúp chính quyền địa phương linh hoạt hơn trong việc định giá đất cụ thể, tránh được ách tắc không đáng có gây trì trệ trong việc triển khai các dự án và sự phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương.

Tuy nhiên, theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh, cũng cần nói rõ một điều, việc không có tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên coi là giải pháp xử lý tình huống chứ không phải là biện pháp kéo dài.

“Các tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò quan trọng trong xác định giá đất. Các định giá viên, thẩm định viên về giá là những người có chuyên môn, kinh nghiệm, nhất là có nhiều thông tin, dữ liệu về giá đất, lại bám sát biến động của thị trường. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá là những doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá”, ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Từ luận điểm trên, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng sự tham gia của các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá vào quá trình xác định giá đất sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc định giá đất ở địa phương nhanh chóng, chính xác hơn. Mặt khác, về lý thuyết, tổ chức tư vấn xác định giá đất không có lợi ích nào trong giá đất được xác định.

“Việc tham gia của tổ chức này vào quá trình xác định giá đất sẽ nâng cao tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong định giá đất. Vì vậy về lâu dài, cần có giải pháp tạo môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất, thay vì nếu không mời được tư vấn xác định giá đất thì thay thế bằng đơn vị sự nghiệp công hay tổ công tác liên ngành”, ông Bùi Văn Doanh nhận định nêu quan điểm.

Cũng theo ông Doanh, xét về lâu dài, cần phát huy vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất trong quá trình định giá đất ở địa phương.

“Một mặt cần nâng cao chất lượng cả về chuyên môn và đạo đức của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, mặt khác đặc biệt và quan trọng hơn là cần tạo môi trường pháp lý lành mạnh, an toàn cho hoạt động của lực lượng này trong việc tư vấn xác định giá đất và thẩm định giá”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho biết.

Tồn tại đặt ra khi xác định giá đất trong thực tiễn

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tình trạng ách tắc trong định giá đất dẫn đến đến chậm trễ trong việc giao đất và phê duyệt, triển khai dự án có lúc đã trở thành vấn đề nóng trong thời gian qua, mà nguyên nhân chính xuất phát từ việc không thuê được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Theo ông Bùi Văn Doanh, nguyên nhân của nguyên nhân bắt nguồn từ việc thời gian qua xảy ra không ít vụ việc một số thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá vướng vòng lao lý, bị kết tội trong một số vụ án tham nhũng, thậm chí là trong cả một số vụ án tham nhũng lớn, đặc biệt nghiêm trọng. Điều này đã dẫn đến thái độ cực đoan của cả tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá và cả định giá viên, thẩm định viên về giá. Để đảm bảo "an toàn" cho mình, nhiều định giá viên, thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá không dám tham gia tư vấn xác định giá đất khi được cơ quan chức năng mời tham gia tư vấn, thẩm định giá đất cụ thể.

Trong khi đó, tham vấn tư vấn xác định giá đất là một khâu trong quá trình định giá đất của chính quyền địa phương, thậm chí có quy trình còn là một trong những khâu bắt buộc, như Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Vì vậy, việc không mời được tư vấn xác định giá đất đã gây đình đốn, chậm trễ trong việc định giá đất của địa phương, nhất là trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án.

Về hệ quả của những vướng mắc liên quan đến công tác xác định giá đất, theo ông Bùi Văn Doanh, đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến việc xác định giá đất, định giá đất của địa phương. Từ đó ảnh hưởng đến quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Hệ quả là nhiều dự án bị đình trệ, đóng băng không thể triển khai. Điều này vừa ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai của địa phương, vừa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, hệ quả lớn hơn, theo ông Doanh là là việc cả dự án đầu tư công cũng bị đình trệ, chậm trễ, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đồng thời, nhiều dự án phát triển bất động sản của doanh nghiệp ách tắc, dẫn đến thiếu nguồn cung, ảnh hưởng đến nhu cầu có nhà ở của người dân, gây mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà lên cao, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và việc tiếp cận nhà ở của người dân, cũng như việc các dự án bất động sản công nghiệp, thương mại ách tắc ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế.