Tại sao định giá đất và thẩm định giá đất lại cho ra hai kết quả khác nhau?

Liên quan đến vấn đề dư luận xã hội đang đặc biệt quan tâm, cùng là xác định giá trị của đất nhưng tại sao định giá và thẩm định giá đất lại có thể cho ra hai kết quả khác nhau. Dẫn tới nhiều ghi vấn và nhận định sai về vấn đề xác định giá đất trên thị trường hiện nay.

Trao đổi với Markettimes.vn, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết: Định giá đất và thẩm định giá đất (tư vấn xác định giá đất) là hai vấn đề khác nhau về bản chất cùng tồn tại trong nền kinh tế.

Thứ nhất, về chủ thể hành vi: Định giá đất là hành vi của chủ sở hữu, đại diện hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng đất quyết định giá đất do mình sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu, hay sử dụng để bán, cho thuê, góp vốn,…

Định giá đất cũng có thể là hành vi của người mua, người thuê, người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn đưa ra quyết định của mình về giá một lô đất, thửa đất nào đó.

Nói chung định giá đất là việc chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu, người sử dụng hoặc những người quan tâm đưa ra mức giá đất theo ý định hoặc mong muốn của mình² đối với đất thuộc quyền sở hữu, đại diện chủ sở hữu, sử dụng của mình hoặc mình muốn sở hữu, sử dụng, nhận thế chấp, bảo lãnh.

Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ thêm: Ở nước ta, Nhà nước cụ thể là Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất để phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất­, tiền chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Nói chung Nhà nước định giá đất để sử dụng trong điều hành quản lý xã hội và trong mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân trong lĩnh vực đất đai nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển kính tế hoặc chính sách xã hội trong từng thời kỳ cho từng đối tượng cụ thể.

Thẩm định giá đất hay tư vấn xác định giá đất là việc ước tính, đưa ra ý kiến của chuyên gia (các thẩm định viên giá, tổ chức thẩm định giá bất động sản nói chung hoặc thẩm định giá đất nói riêng) về giá đất để tư vấn cho khách hàng (chủ sở hữu, người đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất hoặc người quan tâm đến giá của lô đất, thửa đất cần thẩm định giá) sử dụng cho mục đích nào đó theo yêu cầu của khách hàng căn cứ vào chứng cứ thị trường và không phụ thuộc vào ý chí của khách hàng

Thứ hai, về phạm vi thực hiện: Việc định giá đất của chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu, người sử dụng chỉ thực hiện trong phạm vi lô đất, thửa đất do mình sở hữu, đại diện chủ sở hữu, sử dụng. Việc định giá đất của người mua, người thuê, người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn chỉ thực hiện trong phạm vi những lô đất, thửa đất mình quan tâm.

  Việc thẩm định giá đất được các thẩm định viên giá, tổ chức thẩm định giá bất động sản thực hiện đối với tất cả lô đất, thửa đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, của khách hàng trừ một số trường hợp các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá hành nghề không được thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Thứ ba, yêu cầu về năng lực chuyên môn: Việc định giá đất của chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu,người sử dụng, người mua, người thuê, người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn không đòi hỏi người đưa ra quyết định nhất thiết phải có kiến thức chuyên sâu về nghiệp vụ định giá đất.

Thông thường chủ sở hữu, người đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất, người mua, người thuê , người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn quyết định giá đất trên cơ sở xem xét ý kiến tư vấn của các cơ quan giúp việc hữu quan, thẩm định viên giá, hoặc các tổ chức thẩm định giá bất động sản hoặc thẩm định giá đất và ý muốn của mình. Mức giá này có thể bằng hoặc cao hơn hay thấp hơn mức giá nêu trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Việc thẩm định giá đất của các thẩm định viên giá buộc người thẩm định giá phải được đào tạo chuyên môn nghiệp vụ về thẩm định giá bất động sản trong đó có thẩm định giá đất. Đối với thẩm định viên giá hành nghề còn buộc phải qua một số năm hoạt động thực tiễn, vượt qua một kỳ thi do cơ quan có thẩm quyền tổ chức và phải đăng ký hành nghề theo quy định pháp luật của từng quốc gia. Thẩm định giá là một lĩnh vực nghề nghiệp hoạt động có điều kiện.   

Về hiệu lực của kết quả định giá và kết quả thẩm định giá đất: Giá đất do chủ sở hữu, đại đện chủ sở hữu, người sử dụng, người mua, người thuê, người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn có tính pháp lý và thực hiện cao.

Đặc biệt, tại các quốc gia quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu như ở nước ta, giá đất do đại diện chủ sở hữu quyết định có tính pháp lý rất cao và buộc xã hội phải chấp hành.

Chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu, người sử dụng, người mua, người thuê, người nhận thế chấp, bảo lãnh, nhận góp vốn trong quá trình quản lý điều hành hoặc trong quá trình giao dịch có toàn quyền xem xét thay đổi mức giá đất đã quyết định trước đó để đạt hiệu quả hoặc để giao dịch thành công.

“Giá đất trong kết quả thẩm định giá chỉ có tính chất tư vấn cho cơ quan có thẩm quyền hoặc khách hàng không có tính chất bắt buộc người sử dụng kết quả thẩm định giá phải chấp hành. Thẩm định viên giá và tổ chức thẩm định giá không có quyền tự thay đổi giá đất nêu trong kết quả thẩm định giá đã báo với cơ quan có thẩm quyền hoặc khách hàng, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định giá đất đã thực hiện”, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nói.