Chuyên gia: Giá trị bất động sản không còn chỉ nằm ở vị trí mà ở khả năng kết nối

Đây là nhận định được đưa ra tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức tại TP.HCM.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi ba trụ cột quan trọng gồm quy hoạch - hạ tầng, minh bạch thông tin và sự phân hóa theo nhu cầu thực.

Trong bối cảnh các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cùng những quy hoạch đô thị dài hạn được đẩy mạnh tại Hà Nội và TP.HCM, bản đồ bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ rệt.

Thay vì tập trung vào khu vực lõi trung tâm như trước, nguồn cung mới ngày càng mở rộng về các khu vực cận trung tâm, đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới. Hạ tầng giao thông không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tái phân bổ dòng vốn đầu tư và nhu cầu an cư.

Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người tham gia khảo sát đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường. Điều này phản ánh người mua và nhà đầu tư đang dần thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên các khu vực có quy hoạch rõ ràng thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá ngắn hạn.

Một xu hướng đáng chú ý khác là quá trình minh bạch hóa đang diễn ra mạnh mẽ hơn.

Việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, định danh tài sản và chuẩn hóa hoạt động môi giới được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn, giảm tình trạng bất cân xứng thông tin và hạn chế các đợt sốt đất theo tin đồn.

Theo các chuyên gia, khi dữ liệu ngày càng đầy đủ và minh bạch, quyết định đầu tư sẽ dựa nhiều hơn vào các yếu tố thực chất như pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác và nhu cầu thị trường thay vì tâm lý đám đông.

Không chỉ thay đổi về địa bàn phát triển, thị trường cũng đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc.

Nếu giai đoạn 2021-2022, nhiều loại hình bất động sản cùng tăng giá thì đến năm 2026, dòng tiền đã có sự chọn lọc mạnh mẽ hơn.

Dữ liệu quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, vượt xa đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Trong khi đó, nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, ngay trong cùng một phân khúc cũng xuất hiện sự sàng lọc rõ nét. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ tiếp tục thu hút người mua. Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hoặc chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng đang dần mất lợi thế cạnh tranh.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy quá trình dịch chuyển nguồn cung đã bắt đầu từ năm 2019.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới liên tục mở rộng về khu Đông và các khu đô thị phát triển theo các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc. Sau sáu năm, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% lên khoảng 33%, trong khi nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%. Ngược lại, khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.

Tuy nhiên, nhu cầu thị trường có độ trễ nhất định so với nguồn cung. Chỉ từ giai đoạn 2024-2026, dữ liệu tìm kiếm mới phản ánh rõ xu hướng người mua chuyển dịch ra các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là những nơi đã hình thành hệ thống hạ tầng và cộng đồng dân cư.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại Hà Nội. Nguồn cung mới mở rộng dọc các tuyến vành đai và các đại đô thị, giúp tỷ trọng nguồn cung khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường đang thay đổi cách nhìn về giá trị bất động sản.

"Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành", ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Điều này đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không chỉ được đo bằng vị trí trên bản đồ, mà còn được quyết định bởi chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái đô thị.