Chủ tịch VVA: Xu hướng sốt giá bất hợp lý trên thị trường bất động sản sẽ dần chấm dứt

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam dự báo thị trường bất động sản có thể bước vào một chu kỳ phát triển mới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và không phát sinh các yếu tố bất thường như chiến tranh, dịch bệnh hoặc những sự kiện bất khả kháng.

Tuy nhiên, đây không phải là chu kỳ tăng trưởng theo kiểu sốt nóng như những giai đoạn trước mà là giai đoạn tăng trưởng thực chất, có chọn lọc và gắn với nhu cầu thực của thị trường.

Xu hướng sốt giá bất hợp lý sẽ dần chấm dứt. Giá bất động sản khó giảm sâu nhưng cũng khó xuất hiện những đợt tăng nóng trên diện rộng.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA).

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, hoạt động đầu cơ, thổi giá được dự báo sẽ giảm bớt trong thời gian tới. Tuy nhiên, để có thể kiểm soát triệt để cần phụ thuộc vào các công cụ quản lý, điều tiết của Nhà nước. Nhìn chung, thị trường sẽ vận động theo hướng ổn định, chững lại là chủ đạo. Một số phân khúc có thể điều chỉnh giảm dần để phù hợp hơn với khả năng thanh toán của người mua, đồng thời tạo điều kiện cho các sản phẩm mới có tính thanh khoản tốt hơn được đưa ra thị trường.

Có hai nguyên nhân chính tạo nên xu hướng vận động mới của thị trường. Thứ nhất là sự cải thiện đồng thời của cả cung và cầu. Về phía cung, Chính phủ đang đẩy mạnh tháo gỡ các vướng mắc cho dự án, thúc đẩy phát triển nhiều loại hình bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm có giá phù hợp với đại đa số người dân.

Ở chiều ngược lại, sức cầu cũng sẽ được cải thiện. Dù tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn tồn tại nhưng chủ yếu tập trung ở một số phân khúc nhất định thay vì diễn ra trên toàn thị trường như trước đây.

Nguyên nhân thứ hai đến từ tác động của các chính sách tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường. Việc sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng chồng chéo, xung đột pháp lý kéo dài trong nhiều năm qua. Khi các quy định được thống nhất, thị trường sẽ có điều kiện vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Đề cập đến vai trò của tín dụng, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng đây là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến diễn biến giá bất động sản. Trong nhiều năm qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Điều này góp phần thúc đẩy thị trường phát triển nhưng cũng tạo ra áp lực đối với mặt bằng giá.

Theo ông, dòng tiền và giá bất động sản có mối quan hệ tác động qua lại rất rõ. Khi tín dụng được mở rộng, giá tài sản tăng lên. Giá tài sản tăng lại tạo điều kiện để tín dụng tiếp tục được mở rộng. Nếu không kiểm soát tốt, quá trình này sẽ hình thành vòng xoáy khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Vì vậy, chính sách tín dụng cần được phân loại rõ ràng. Các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và nhà ở có giá hợp lý cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn với lãi suất phù hợp. Ngược lại, các hoạt động đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc để tài sản hoang hóa cần được kiểm soát chặt chẽ hơn thông qua hạn mức tín dụng và các công cụ tài chính thích hợp.

Nếu các chính sách điều tiết được triển khai hiệu quả, thị trường sẽ phân hóa mạnh và rõ nét hơn dựa trên giá trị thực, chất lượng hạ tầng và tính minh bạch về pháp lý. Những phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá hợp lý, căn hộ chung cư, nhà ở cho thuê dài hạn, đất nền tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định và pháp lý minh bạch.

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, khái niệm cần hướng tới là “giá hợp lý” thay vì “giá rẻ”. Doanh nghiệp vẫn cần có lợi nhuận để duy trì hoạt động, thực hiện nghĩa vụ thuế và tái đầu tư. Điều quan trọng là mức giá phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm.

Ông cũng cho rằng các tín hiệu hiện nay cho thấy thị trường đang vận động theo hướng ổn định và thực chất hơn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chủ động theo dõi chính sách, bám sát diễn biến thị trường và xây dựng các kịch bản dự báo phù hợp. Về phía cơ quan quản lý, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, đẩy nhanh việc tháo gỡ các điểm nghẽn và sử dụng hiệu quả các công cụ điều tiết để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và phát huy tốt vai trò của nguồn lực đất đai đối với nền kinh tế.

Cần hướng tới là “giá hợp lý” thay vì “giá rẻ”, doanh nghiệp vẫn cần có lợi nhuận để duy trì hoạt động, thực hiện nghĩa vụ thuế và tái đầu tư.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA).