Một vấn đề trong định giá bất động sản được bà Dương Thị Mỹ Lạng – Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng đặt ra là việc hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được áp dựng trở lại sau hơn 1 năm loại bỏ.
Từ bỏ giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp
Bà Dương Thị Mỹ Lạng chỉ ra, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tạo ra bước ngoặt quan trọng trong cơ chế xác định giá đất tại Việt Nam. theo đó, từ ngày 1/1/2026, bên cạnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) chính thức quay trở lại sau hơn một năm bị loại bỏ theo Luật Đất đai 2024.
"Sự thay đổi này cũng đặt ra hàng loạt thách thức cho các địa phương, cơ quan quản lý và thị trường bất động sản...", bà Dương Thị Mỹ Lạng nhấn mạnh.
Bà Lạng dẫn ra, việc đưa hệ số K trở lại sẽ từ bỏ giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp.
Cụ thể, trước đây, theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm và được điều chỉnh thông qua hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), cơ chế này đã thay đổi đáng kể. Hệ số điều chỉnh giá đất bị loại bỏ hoàn toàn, thay vào đó tồn tại song song hai công cụ là bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Trong giai đoạn từ tháng 8/2024 đến hết năm 2025, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi bảng giá đất được áp dụng cho một số trường hợp được luật quy định rõ.
Tuy nhiên, với Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, hệ số điều chỉnh giá đất được tái áp dụng, trở thành một trong những căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định mới, giá đất trong nhiều trường hợp sẽ được xác định bằng công thức: Giá đất = Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K).
Cơ chế này sẽ được áp dụng đối với nhiều trường hợp như: Tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư; Công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; Chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền thuê đất hàng năm; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá; Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Đáng chú ý, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ được tính dựa trên bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh thay vì xác định giá đất cụ thể riêng cho từng dự án như trước đây. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
Bài toán khó cho các địa phương
Theo Nghị quyết 254, các tỉnh, thành phố phải ban hành đầy đủ các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất chậm nhất trước ngày 1/7/2026. Trong đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được xem là nhiệm vụ đặc biệt phức tạp.
Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số K được cấu thành từ ba nhóm yếu tố: Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Về nguyên tắc, hệ số này phải phản ánh sát giá thị trường, đặc điểm quy hoạch và điều kiện thực tế của từng địa phương. Tuy nhiên, việc xác định các hệ số trên không hề đơn giản trong bối cảnh dữ liệu giao dịch đất đai còn thiếu minh bạch, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất chưa hoàn thiện và sự chênh lệch lớn giữa các khu vực.
Nhiều chuyên gia lo ngại rất khó xây dựng một hệ số K có thể đồng thời đáp ứng yêu cầu công bằng cho công tác bồi thường, đồng thời không tạo gánh nặng tài chính quá lớn cho người dân và doanh nghiệp.
Nguy cơ tạo "cú sốc" nghĩa vụ tài chính
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là tác động của hệ số K tới nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Cụ thể, nếu bảng giá đất hiện hành thấp hơn nhiều so với giá thị trường, hệ số điều chỉnh sẽ phải ở mức cao để bù đắp khoảng cách này. Ngược lại, nếu địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, nhiều khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai có thể tăng mạnh.
Giới chuyên môn cảnh báo, sự kết hợp giữa bảng giá đất cao và hệ số K lớn có thể tạo ra "cú sốc tài chính" đối với người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa đất ở hoặc thuê đất sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra, việc tăng mạnh giá đất tính thuế cũng có thể tác động tới thị trường bất động sản, làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng tới môi trường kinh doanh tại nhiều địa phương.
Cần lộ trình thận trọng
Bà Dương Thị Mỹ Lạng cho rằng, việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K là bước đi lớn trong cải cách chính sách đất đai. Tuy nhiên, để cơ chế mới vận hành hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được bảng giá đất sát với giá thị trường, đồng thời thiết lập hệ số điều chỉnh dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khách quan và minh bạch.
Trong giai đoạn đầu triển khai, các địa phương cần có lộ trình phù hợp, tránh áp dụng máy móc khi chưa đủ căn cứ khoa học.
Đối với những dự án quy mô lớn hoặc các khu đất có đặc điểm đặc thù, việc xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai vẫn được xem là giải pháp cần thiết nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
.jpg "Đại phẫu tại một hãng xe Nhật Bản: Ngậm ngùi sao chép Trung Quốc, ép thời gian phát triển xe xuống còn 1/2 để giành thị phần")
.png "Tịch thu 8,5 kg vàng bạc, 10 căn nhà đất và loạt tài sản giá trị vượt xa thu nhập của kỹ sư trưởng ngành xây dựng đường bộ")
