Định giá đất theo cơ chế mới đang làm các địa phương lúng túng, nguy cơ chậm tiến độ các dự án trọng điểm

Tại buổi Tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Markettimes tổ chức sáng ngày 12/6 tại Hà Nội, ThS. Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam chỉ ra: Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại cùng vị trí, khu vực. Cách tiếp cận này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, kể từ ngày 31/1/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết các trường hợp định giá đất cụ thể, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như dự án lấn biển hoặc dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đáng chú ý, hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ phản ánh biến động của thị trường mà còn bao gồm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh bởi các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.

Theo chuyên gia, chính quy định này đang tạo ra không ít vướng mắc trong quá trình triển khai. Cụ thể, việc xác định hệ số biến động thị trường phải dựa trên bình quân giá của tối thiểu ba thửa đất mẫu theo phương pháp so sánh và giá của thửa đất được xác định theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư (nếu có). Tuy nhiên, Nghị định 49/2026/NĐ-CP lại chưa quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các thửa đất mẫu.

Trong khi đó, đối với những trường hợp trước đây được xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư, việc tìm kiếm đủ dữ liệu để xác định hệ số biến động thị trường gần như không khả thi. Điều này khiến nhiều địa phương rơi vào tình trạng lúng túng trong quá trình thực hiện.

Không chỉ phát sinh khó khăn về kỹ thuật, cơ chế mới còn làm gia tăng đáng kể khối lượng công việc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Nếu như trước đây, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thường được áp dụng chung một mức giá bồi thường thì nay mỗi thửa đất có thể có mức giá khác nhau do ngoài hệ số biến động thị trường còn phải tính thêm hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Điều này đồng nghĩa với việc khối lượng công việc của các đơn vị thực hiện bồi thường tăng lên đáng kể, đặc biệt đối với các dự án có quy mô thu hồi đất của hàng trăm hoặc hàng nghìn hộ dân.

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, đây là yếu tố có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của nhiều dự án trọng điểm quốc gia.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng trở nên phức tạp hơn khi phải tính thêm hệ số điều chỉnh quy hoạch và hệ số điều chỉnh các yếu tố khác. Trong bối cảnh phân cấp thẩm quyền định giá đất về cấp xã, phường, áp lực đối với đội ngũ cán bộ địa phương ngày càng lớn.

Thực tế triển khai cho thấy những khó khăn nói trên đã xuất hiện tại nhiều địa phương. Tính đến ngày 1/6/2026, mới chỉ có 11 địa phương ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tạm thời áp dụng đến hết năm 2026, gồm Hà Nội, Hưng Yên, Điện Biên, Lào Cai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cao Bằng, Sơn La, Đắk Lắk, Lâm Đồng và Đồng Nai.

Đáng chú ý, ngoại trừ Đồng Nai, hầu hết các địa phương còn lại đều quy định hệ số biến động thị trường bằng 1 và hệ số áp dụng để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng bằng 1. Theo đánh giá của giới chuyên môn, cách làm này chưa thực sự phản ánh nguyên tắc thị trường, bởi giá đất trong bảng giá hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế, nhất là đối với đất nông nghiệp nằm gần các tuyến giao thông hoặc khu vực đang đô thị hóa.

Trong khi đó, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Một số địa phương mới chỉ quy định hệ số đối với các khu vực nằm trong phạm vi 500 m gần trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, văn hóa, thể thao hay giáo dục, còn các yếu tố như diện tích, hình dạng thửa đất vẫn chưa được lượng hóa cụ thể.

Tổng thể, việc xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tại nhiều địa phương thời gian qua vẫn chưa hoàn chỉnh, thậm chí có những nội dung chưa sát với quy định của Chính phủ

ThS. Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Trước những bất cập phát sinh, chuyên gia này kiến nghị Quốc hội khi sửa đổi Luật Đất đai 2024 tại kỳ họp cuối năm 2026 cần xem xét lại việc mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các trường hợp trước đây được xác định theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư. Đồng thời, nên giữ nguyên cơ chế xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như quy định của Luật Đất đai 2024 nhằm bảo đảm tính khả thi và tạo sự đồng thuận trong xã hội.

Đối với Chính phủ, ông Phượng đề xuất đơn giản hóa công thức xác định hệ số biến động thị trường theo hướng tương tự Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đồng thời ban hành hướng dẫn cụ thể về tiêu chí lựa chọn các thửa đất mẫu và cách xác định các hệ số điều chỉnh khác.

Ngoài ra, các địa phương được khuyến nghị không nên áp dụng cứng một hệ số bồi thường chung trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố mà nên xác định theo từng dự án cụ thể, qua đó phản ánh sát thực tế thị trường và giảm áp lực cho bộ máy thực thi.

Theo chương trình làm việc của Quốc hội, Luật Đất đai 2024 sẽ được xem xét sửa đổi tại kỳ họp cuối năm nay. Những bất cập phát sinh từ Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ là cơ sở quan trọng để hoàn thiện chính sách định giá đất, góp phần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời hạn chế những xáo trộn có thể phát sinh trong quá trình thực thi.