Hợp đồng thẩm định giá trong hệ thống pháp luật hiện hành: Bất cập và đề xuất tháo gỡ

Hoạt động thẩm định giá đóng vai trò là công cụ tư vấn tài chính quan trọng, cung cấp căn cứ khách quan cho công tác quản lý tài sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản công, giao dịch dân sự và hoạt động tố tụng. Tuy nhiên, quá trình triển khai thi hành Luật Giá năm 2023 so với các thế hệ luật trước đây đang bộc lộ những điểm chưa đồng bộ. Điển hình là việc Luật Giá 2023 siết chặt quy định bắt buộc phải lập hợp đồng thẩm định giá, đi ngược lại với xu hướng cải cách thủ tục hành chính, tạo ra sự vênh lệch lớn với Bộ luật Dân sự, Luật Đấu thầu và thực tiễn giao dịch kinh tế.

Sự đảo chiều chính sách: Từ linh hoạt đến bó buộc

So sánh giữa Luật Giá trước đây và hệ thống pháp luật hiện hành cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong phương thức quản lý nhà nước đối với dịch vụ thẩm định giá:

Thời kỳ Luật Giá 2012: Các văn bản pháp luật không áp đặt cứng nhắc quy định doanh nghiệp thẩm định giá bắt buộc phải giao kết hợp đồng bằng văn bản trong mọi trường hợp. Thực tiễn giao dịch cho phép áp dụng linh hoạt các hình thức như văn bản yêu cầu, phiếu dịch vụ, giấy đề nghị thẩm định giá hoặc thư giao việc kết hợp trực tiếp với Chứng thư thẩm định giá. Điều này giúp thị trường vận hành nhanh chóng, đặc biệt đối với các tài sản có giá trị dịch vụ nhỏ, đơn giản, giảm thiểu chi phí cho doanh nghiệp và xã hội.

Thời kỳ Luật Giá 2023: Khoản 2 Điều 53 Luật Giá 2023 quy định nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá là "thực hiện thẩm định giá theo đúng hợp đồng thẩm định giá...", tuy nhiên không có quy định nội dung tối thiểu, bắt buộc phải có trong hợp đồng. Đồng thời, Khoản 1 Điều 23 Nghị định số 87/2024/NĐ-CP bổ sung chế tài phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi thực hiện dịch vụ thẩm định giá mà không có hợp đồng.

Sự thay đổi này đã chuyển một quan hệ dịch vụ tư vấn thông thường thành một thủ tục chịu sự quản lý bằng mệnh lệnh hành chính chặt chẽ, không phân biệt quy mô, giá trị hay tính chất phức tạp của dịch vụ.

Đáng chú ý, trong khi Luật Giá và Nghị định 87 siết chặt, thì Thông tư số 30/2024/TT-BTC (Điều 6 và Điều 12) về nội dung chứng thư và lưu trữ hồ sơ lại quy định cho phép sử dụng song song "số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá", đồng thời chấp nhận bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu trong hồ sơ lưu trữ, tạo ra sự chồng chéo, bất nhất giữa các văn bản hướng dẫn trong cùng hệ thống luật chuyên ngành.

Mâu thuẫn với tinh thần tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự

Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận hình thức giao dịch dân sự rất đa dạng, bao gồm bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Pháp luật dân sự tôn trọng sự tín nhiệm và tự nguyện của các bên, chỉ bắt buộc hình thức văn bản khi luật chuyên ngành có yêu cầu thiết yếu về bảo vệ trật tự công cộng hoặc quyền lợi của bên thứ ba.

Việc Luật Giá cố định hình thức hợp đồng có thể xuất phát từ góc độ quản lý nhà nước nhằm minh bạch hóa quan hệ dịch vụ, ngăn chặn rủi ro thuế hoặc phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra. Tuy nhiên, sự bó buộc này không những không triệt tiêu được rủi ro mà còn làm phát sinh thêm những hệ lụy nhãn tiền:

Rủi ro về thời gian và cơ hội kinh doanh: Đối với các dịch vụ thẩm định giá nhỏ lẻ, gấp gáp (như định giá tài sản để vay vốn ngắn hạn, định giá tài sản bảo đảm giá trị thấp), việc phải chờ đợi hoàn thiện thủ tục soạn thảo, ký kết hợp đồng bằng văn bản làm chậm trễ tiến độ giao dịch của khách hàng.

Rủi ro xử phạt vi phạm hành chính: Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng có thể đối mặt với chế tài phạt tiền không đáng có chỉ vì giao dịch dựa trên văn bản yêu cầu hoặc đề nghị thẩm định giá (đảm bảo hình thức quy định trong Thông tư 30/2024/TT-BTC vẫn đang chấp nhận trong lưu trữ hồ sơ), tạo ra tình trạng chồng chéo quy định pháp luật.

Điểm nghẽn liên thông với Luật Đấu thầu và cơ hội tháo gỡ bị bỏ lỡ

Hoạt động thẩm định giá mang bản chất là dịch vụ tư vấn. Theo quy định của pháp luật về đấu thầu, các gói thầu tư vấn đòi hỏi quy trình chặt chẽ bao gồm biên bản thương thảo, ký kết hợp đồng, nghiệm thu và thanh lý.

Tuy nhiên, Luật Đấu thầu không quy định ngưỡng giá trị tối thiểu (chặn dưới) để loại trừ các gói thầu giá trị nhỏ không phải bắt buộc thực hiện thẻ tục này. Do đó, ngay cả những hợp đồng thẩm định giá có giá trị vài triệu đồng, tài sản phổ biến, đơn giản, cũng bị cuốn vào vòng xoáy thủ tục rườm rà của hợp đồng tư vấn theo quy định chung.

Đáng lẽ ra, với tư cách là đạo luật chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp hoạt động đặc thù này, Luật Giá 2023 phải đóng vai trò tháo gỡ, tạo hành lang pháp lý thông thoáng bằng cách miễn trừ hoặc cho phép áp dụng hình thức rút gọn (văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá kết hợp chứng thư) đối với các hợp đồng có giá trị thấp, dịch vụ đơn giản.

Ngược lại, Luật Giá lại quy định theo hướng thắt chặt hơn, chồng chéo thêm tầng nấc thủ tục hành chính. Sự bất cập này buộc doanh nghiệp vừa phải chịu áp lực tuân thủ Luật Đấu thầu (nếu làm dịch vụ công/đấu thầu), vừa phải gánh thêm yêu cầu khắt khe về hình thức hợp đồng từ Luật Giá, gây lãng phí lớn về thời gian, giấy mực, chi phí văn phòng phẩm và nguồn nhân lực của xã hội.

Kiến nghị và kết luận

Từ những phân tích trên, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, thực hiện chủ trương cải cách hành chính, cắt giảm thủ tục rườm rà và tạo động lực phát triển lành mạnh cho các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét:

Sửa đổi, đồng bộ hóa văn bản hướng dẫn: Sớm nghiên cứu điều chỉnh các quy định dưới luật theo hướng thừa nhận giá trị pháp lý tương đương của văn bản yêu cầu hoặc đề nghị thẩm định giá song song với hợp đồng dịch vụ bằng văn bản, đồng bộ với tính chất, nội dung phù hợp với thực tế đã được quy định tại Thông tư 30/2024/TT-BTC.

Phân định theo ngưỡng giá trị và tính chất phức tạp: Hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng áp dụng thủ tục giao kết hợp đồng linh hoạt, đơn giản hóa đối với các dịch vụ thẩm định giá có giá trị nhỏ, tài sản đơn lẻ, nhằm tiết giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và xã hội, tránh lãng phí nguồn lực công và tư.