Giáo sư Đặng Hùng Võ: Cơ chế quản lý định giá đất ở Việt Nam đang đi chệch hướng

Vấn đề ở cơ chế quản lý giá đất

Bình luận về việc những năm qua, kết quả nhiều cuộc kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước (KTNN) cho thấy tại nhiều dự án, giá đất được định giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá hoặc giá tham khảo thị trường tại thời điểm định giá, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng vấn đề nằm ở cơ chế quản lý việc định giá đất.

Cụ thể theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, hiện nay, Việt Nam đang đi theo hướng là phải quy định phương pháp định giá đất, cách thức định giá đất ở trong Luật, trong khi ở các nước, hệ thống hành chính không can thiệp vào chuyện định giá đất, bởi đây là một kỹ thuật rất sâu, cần hệ thống quản lý chuyên ngành.

“Các nước quy định, việc định giá đất tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá quốc gia và họ trao quyền quản lý về định giá đất cho hệ thống tiêu chuẩn định giá quốc gia; trong đó chỉ rõ phương pháp, cách thức và yêu cầu định giá viên phải ký chứng thư định giá (tức là phải chịu trách nhiệm trước pháp luật). Còn pháp luật Việt Nam hiện nay, chúng ta gọi là tư vấn giá đất; mà tư vấn giá đất thì không phải chịu trách nhiệm gì về lời tư vấn của mình”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, từ thực trạng trên cho thấy cần đặt vấn đề về câu chuyện quản lý đối với khu vực tư vấn như thế nào.

“Đang có những cái sai, cái lệch rất lớn về quản lý giá đất ở Việt Nam. Rõ ràng, anh có thể sử dụng hàng loạt định giá viên ở thị trường và yêu cầu họ phải chịu trách nhiệm về giá, định giá chứ không thể gọi họ là tư vấn giá đất. Ngay cả cơ chế để quản lý việc định giá đất, Việt Nam đang đi chệch hướng, không đúng và không giống như các thông lệ tốt của quốc tế. Vấn đề này, chúng ta cũng đã có khuyến nghị của Ngân hàng Thế giới (WB). Chính vì vậy, đây là một điểm mấu chốt rất quan trọng mà Việt Nam có thay đổi thì bấy giờ giá trị đất đai mới được quản lý một cách đúng đắn”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.

Giải pháp để có giá đất thị trường

Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và định giá đất hiện nay, GS. TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra 3 trọng tâm lớn.

Thứ nhất, pháp luật nên quy định về giá đất như thế nào và điều quan trọng nhất là mọi hoạt động về định giá đất phải tuân thủ tiêu chuẩn định giá quốc gia, pháp luật không can thiệp vì đã được quy định trong tiêu chuẩn quốc gia.

Thứ hai, cần quy định, chứng thư định giá của các hoạt động định giá đất, cung cấp dịch vụ định giá đất trên thị trường là một văn bản pháp lý mà người ký chứng thư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chứng thư đã ký. Quy định như thế không ai dám làm bậy. Giá trị thị trường đã có hệ thống dịch vụ trên thị trường cung cấp, Nhà nước không cần “ôm” cái đó, yêu cầu thị trường phải chịu trách nhiệm.

Thứ ba, để có một giá đất do Nhà nước quy định phù hợp thị trường thực không dễ bởi quy định của pháp luật đã làm cho người dân mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cứ “dìm giá”, tức là cùng thống nhất viết giá thấp để khỏi phải nộp thuế.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, Việt Nam cần phải xóa bỏ tình trạng trên dù lộ trình xóa bỏ không đơn giản và WB đã khuyến nghị Việt Nam phải có một lộ trình được quy định rất cẩn thận từng năm cũng như tại Nghị quyết số 18-NQ/TW đã có quy định, vấn đề là cần luật hóa được Nghị quyết của Đảng.

“Luật hóa những quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW liên quan đến giá đất là câu hỏi lớn mà tôi đặt ra. Câu hỏi này phải do Chính phủ và Quốc hội trả lời. Chúng ta phải có lộ trình, từng bước thay đổi để đến lúc người dân có thể cùng nhau ghi đúng giá chuyển nhượng của thị trường trên hợp đồng và không còn tư duy trốn thuế”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Kinh nghiệm thế giới đã có và rất nhiều

Cũng theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, thực tiễn tại một số quốc gia đi trước Việt Nam trong công tác quản lý giá đất với thị trường bất động sản phát triển có thể gợi ý cho Việt Nam một số kinh nghiệm quý giá có thể xem xét áp dụng liên quan đến cơ chế quản lý nhà nước về giá đất.

Cụ thể, ở Australia hay New Zealand, người dân chuyển nhượng đất cho nhau, giá ghi thế nào thì ghi, Nhà nước không quan tâm. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng phải thuê một dịch vụ định giá để định giá thửa đất. Bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuê một dịch vụ định giá. Như vậy, một lần chuyển nhượng sẽ có hai chứng thư định giá của hai cơ quan định giá. Tất nhiên, pháp luật phải quy định, hai bên định giá không có liên hệ với nhau. Nhà nước chỉ quan tâm chứng thư định giá của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng là phải có.

Còn ở Đài Loan, mỗi người có đất đều phải đăng ký giá đất. Rõ ràng, người dân có thể đăng ký giá thấp để nộp thuế thấp. Thế nhưng, khi Nhà nước muốn mua lại thửa đất đó, Nhà nước sẽ mua theo giá thấp đã đăng ký và người dân bị thiệt. Vậy nên, họ thường đăng ký giá đất cao hơn thị trường, tức là họ chấp nhận nộp thuế cao nhưng rất an toàn về chuyện không bị Nhà nước đến mua. Hoặc ở Pháp, Nhà nước có quyền “tiên mãi”, tức là có quyền mua trước của một hợp đồng chuyển nhượng. Điều này có nghĩa, người dân có thể ký hợp đồng với nhau khi nhà nước đã có ý kiến không thực hiện quyền mua trước đối với hợp đồng này.

“Kinh nghiệm các nước rất nhiều và đấy là cách thức để Việt Nam đẩy nhanh tiến độ, để có được giá nhà nước quy định phù hợp với thị trường. Nhà nước phải quy định theo ý tưởng của Nhà nước và ý tưởng đó đầu tiên phải dựa vào giá thị trường, rồi Nhà nước mới quy định thấp hơn hoặc cao hơn thị trường bao nhiêu. Đấy là quyền của Nhà nước và hoàn toàn Nhà nước được thực hiện quyền đó”, Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị.