VVA khuyến nghị về việc thẩm định giá đất chưa được duyệt quy hoạch

Như MarketTimes đã thông tin trước đó, vừa qua, một doanh nghiệp Thẩm định giá đã có văn bản xin ý kiến chuyên môn của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) liên quan đến việc thẩm định giá đất chưa được duyệt quy hoạch.

Về nội dung trên, VVA đã có ý kiến tham vấn nghiệp vụ với doanh nghiệp. Cụ thể, theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn: Trong thẩm định giá tài sản “Thẩm định viên có thể đưa ra những giả thiết đối với những thông tin cần thiết, đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá”. Nhưng “Những giả thiết và những giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan” (điểm e, Khoản 1, Mục II).

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 7 – Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn: “Các tài sản thẩm định phải là những tài sản hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1, Mục II). “Trong thẩm định giá, thẩm định viên cần quan tâm đến khía cạnh pháp lý của tài sản, đó là quyền tài sản” (Khoản 2, Mục II).

Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật tại phụ lục số 2 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 là:

“1. Đối với bất động sản: …

- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (Bản sao).

- Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của Văn phòng đô thị (Bản sao).”

Từ các quy định trên, VVA khuyến nghị doanh nghiệp Thẩm định giá cần nghiên cứu thêm các hướng dẫn tại Điều 4, Mục II, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính để thực hiện: “Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được nhận thẩm định giá đối với các trường hợp không được nhận thẩm định giá, đối với các trường hợp không được thực hiện thẩm định giá theo quy định tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn. Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tìm cách khắc phục hạn chế này. Trường hợp không khắc phục được thì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc từ chối thực hiện thẩm định giá”.

Nội dung doanh nghiệp yêu cầu tham vấn chuyên môn của VVA

"Công ty được yêu cầu thẩm định giá đất của một tiểu khu thuộc một dự án lớn đó đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch chung cho tổng thể Dự án, nhưng không có quy hoạch cụ thể chi tiết cho tiểu khu được chủ đầu tư yêu cầu thẩm định giá. Đến 13/10/2021 chủ đầu tư đã gửi Tờ trình xin thẩm định và phê duyệt đồ án nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 cho tiểu khu thuộc Dự án lớn đến Sở Xây dựng và chủ đầu tư đề nghị Công ty thẩm định giá đất cho tiểu khu trên với mục đích lập phương án vay vốn tại thời điểm hiện tại dựa trên các thông số của Tờ trình ngày 13/10/2021 chưa được phê duyệt. Công ty dự kiến sẽ thực hiện công việc trên cơ sở “Hợp đồng thẩm định giá và thể hiện đầy đủ những giả thiết, giả thiết đặc biệt, hạn chế về pháp lý trong Chứng thư, Báo cáo kết quả thẩm định giá thì có phù hợp với các quy định tại Luật Giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam không?"