"Sửa đổi Thông tư 36 về định giá đất cần quy định rõ nhằm đảm bảo tính khả thi"

Cụ thể, đối với nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 6 (quy định về Phương pháp Thặng dư) tại Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) thống nhất phương án 2 nhưng kiến nghị hoàn chỉnh khoản b, điểm 2 như sau:

“b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê áp dụng theo số liệu của cơ quan thống kê, nếu cơ quan thống kê không có thì tính theo số liệu các báo cáo biến động thị trường của các đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp, theo hợp đồng thuê phổ biến trên thị trường. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê từ các căn cứ nêu trên thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá nhóm hàng bất động sản trong thời gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá...”

Đáng chú ý, VVA kiến nghị Ban soạn thảo Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Dự thảo) cần quy định rõ một số điểm nhằm tránh nhiều cách hiểu khác nhau có thể dẫn đến khó thực hiện trong thực tiễn áp dụng nếu Dự thảo được ban hành.

Cụ thể, Dự thảo hướng dẫn trong tổng chi phí phát triển giả định có thành phần chi phí là “Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (nhà đầu tư có 100% vốn đầu tư dự án) ”.

VVA kiến nghị làm rõ hơn về quy định này, trường hợp nhà đầu tư không có 100% vốn đầu tư dự án (Dự án có vốn vay theo đúng quy định về đầu tư) thì chi phí vốn sẽ tính là 1 thành phần chi phí riêng?

Dự thảo hướng dẫn trong tổng chi phí phát triển giả định có thành phần chi phí là “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật”.

VVA kiến nghị làm rõ “các chi phí khác” là những chi phí nào, chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án có được xem là chi phí khác không?

Theo VVA, nếu không có chi phí nào khác thì đề nghị bỏ thành phần “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật” để tránh nhiều cách hiểu khác nhau.

Dự thảo hướng dẫn “UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí”.

VVA kiến nghị làm rõ việc quy định này là cho từng dự án cụ thể hay quy định chung cho tất cả các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong 1 thời hạn cụ thể.

Theo VVA, nếu là quy định chung thì đề nghị hướng dẫn rõ thêm về phương án định lượng các yếu tố hình thành doanh thu chi phí (quy mô khu đất, vị trí địa lý khu đất, điều kiện kinh tế xã hội tại nơi khu đất tọa lạc...) vì mỗi khu đất có đặc điểm kỹ thuật - kinh tế khác nhau.

Đối với quy định về “Lợi nhuận nhà đầu tư”, VVA đánh giá trên thực tế tại một số địa phương quy định Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ suất chiết khấu, một số địa phương thì Lợi nhuận nhà đầu tư > Tỷ suất chiết khấu. Do đó, VVA đề nghị quy định rõ nội dung này để thống nhất về cách tính, cách giải trình tại các tỉnh thành.

Đối với duy định về “Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành”, VVA kiến nghị cần quy định rõ khi áp dụng suất đầu tư thì ưu tiên áp dụng suất đầu tư của từng tỉnh hay của Bộ quy định để có sự thống nhất.