Khoảng cách giữa bảng giá đất và thị trường: “nút thắt” quan trọng khi sửa Luật Đất đai

Sửa đổi Luật phù hợp với chính quyền địa phương 2 cấp

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, gần 2 năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, luật sẽ được sửa trong năm 2026 với nhiều thay đổi lớn.

Đáng chú ý, cả nước đã thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và xã/phường, trong khi Luật Đất đai hiện hành vẫn quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp quốc gia, tỉnh và huyện, điều đã đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai.

Trong tờ trình Chính phủ về đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai là yêu cầu cấp thiết nhằm thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là các nghị quyết về phát triển kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện hệ thống pháp luật.

Đồng thời, đây cũng là giải pháp quan trọng để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn 2026 - 2030.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, lý giải, thông thường Luật Đất đai có chu kỳ sửa đổi khoảng 10 năm. Nhưng bối cảnh 2024 - 2026 có 3 biến số lớn đòi hỏi luật phải được điều chỉnh sớm.

Đó là tổ chức chính quyền địa phương đã chuyển sang mô hình hai cấp, bỏ cấp huyện/quận. Trong khi Luật Đất đai 2024 vẫn thiết kế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở ba cấp: quốc gia, tỉnh, huyện. Sự lệch pha về cấp hành chính làm nhiều thủ tục không còn nơi thực hiện, gây ách tắc nhiều công đoạn.

Ngoài ra, yêu cầu thể chế hóa Nghị quyết 18 và Nghị quyết 69 của Trung ương về quản lý đất đai đòi hỏi làm rõ hơn cơ chế tài chính đất đai, đặc biệt là định giá và bồi thường.

Cuối cùng, áp lực giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng trọng điểm tăng cao. Nếu không có cơ chế đặc thù minh bạch thì tiến độ sẽ tiếp tục chậm.

Khoảng cách giá bồi thường và giá thị trường

Theo ông Châu, nút thắt lớn nhất vẫn là giá bồi thường. Bởi hiện tại, bảng giá đất của Nhà nước hiện dùng để tính thuế, tính tiền thuê đất là hợp lý. Nhưng khi thu hồi đất, người dân mong muốn mức bồi thường tiệm cận giá thị trường.

“Giải pháp không nằm ở việc chọn một trong hai cực, mà ở việc xây dựng cơ chế định giá bồi thường độc lập, có phương pháp rõ ràng, dữ liệu giao dịch được số hóa và kiểm chứng, hội đồng định giá có sự tham gia của đại diện người dân. Mục tiêu là tạo đồng thuận, hạn chế khiếu kiện kéo dài, đồng thời bảo đảm kỷ luật tài khóa cho địa phương”, ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường lý giải, bên cạnh việc chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp thì quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ.

Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.

Luật hiện hành cũng khuyết quy định về thu hồi đất khi nhà đầu tư không thỏa thuận được phần diện tích còn lại (quy mô nhỏ), khiến dự án "treo", gây lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ đầu tư.

Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà dùng chính quy hoạch này để quản lý. Tuy nhiên trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp. Nhiều nơi quy hoạch chưa bao phủ toàn địa giới hành chính, khiến dù đã có quy hoạch nhưng địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí.

Việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị.

Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ dự án kéo dài, đất chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Một điểm nghẽn khác mà theo Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp), những vướng mắc về định giá đất, thu hồi, bồi thường đất thường xuyên gây nên những kiến nghị, bất đồng quan điểm trong dư luận.

Phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định, vừa chịu trách nhiệm pháp lý.

Với đất khu công nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh, tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Thời gian chờ làm đội chi phí cơ hội, trong khi chênh lệch giá trị giữa các phương án định giá thường không đáng kể.

Bên cạnh đó, bảng giá đất hằng năm được xây dựng sát thị trường theo yêu cầu của luật, nhưng khi áp dụng vào bồi thường, người dân cho rằng vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế.

“Khoảng trống giữa bảng giá và giá thị trường đang tạo ra thế kẹt cho cả chính quyền và người bị thu hồi đất”, Đại biểu Phạm Văn Hoà nói.

Để gỡ những vướng mắc này, ông Hòa kiến nghị chuyển từ tư duy quản lý chặt sang quản lý hiệu quả và tạo giá trị. Đồng thời đơn giản hóa tối đa thủ tục, tăng tính minh bạch. Và đặc biệt cần tăng cường sử dụng công cụ kinh tế thay cho biện pháp hành chính.

“Thay vì cố gắng định giá đất thật chính xác đến từng đồng thì có thể chấp nhận mức giá hợp lý theo bảng giá và điều tiết phần giá trị tăng thêm thông qua thuế, phí, hoặc các nghĩa vụ tài chính khác. Như vậy vừa giảm áp lực cho bộ máy, vừa đảm bảo Nhà nước vẫn thu được giá trị gia tăng”, Đại biểu Hoà nhấn mạnh.