Trong bài viết góp ý về vấn đề định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa đã thẳng thắn chỉ ra những sai lầm cả về khoa học và thực tiễn khi dự thảo luật đất đai bãi bỏ phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa chỉ ra: Định giá đất trên Thế giới ngày nay, các nước thường áp dụng nhiều phương pháp như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư... để định giá cho các loại đất khác nhau. Nhưng không phải để tìm ra giá của một khu đất, một thửa đất, người ta áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp này để định giá mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, về giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... để lựa chọn cách tiếp cận phù hợp nhất gắn với nó là phương pháp định giá cụ thể đủ điều kiện áp dụng thích ứng với cách tiếp cận đó để tìm ra mức giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Dự thảo Luật Đất đai của Việt Nam gần đây chỉ đưa ra 3 phương pháp: So sánh, thu nhập, hệ số; loại bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng với 3 phương pháp trên là đủ tính bao trùm cho việc định giá đất ở Việt Nam cho các loại đất khác nhau, với các điều kiện áp dụng khác nhau, đó là một Dự thảo sai lầm cả về khoa học và thực tiễn định giá đất.
Cơ sở khoa học và thực tiễn của phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là: Giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp này được các nước trên Thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện ở Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước với tên gọi khác nhau, như: Phương pháp thặng dư, phương pháp phân tích phát triển, phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp kinh doanh giả định mà bản chất của nó được khái quát là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, hay cũng có thể nói điều kiện để áp dụng phương pháp này là đất có tiềm năng phát triển mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Đất có tiềm năng phát triển được đưa vào định giá theo phương pháp thặng dư khi không áp dụng được các phương pháp khác có thể được phân làm 3 loại:
- Loại vẫn trong tình trạng đất thô chưa được cấp phép, giao đất, cho thuê đất... cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư;
- Loại đất đã được phép phát triển: Tức loại đất đã được cấp phép phát triển (thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng...) bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Loại đất tái phát triển: Về bản chất, đất này được xem như đất đã được phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật...
Vì sao đất có tiềm năng phát triển không áp dụng phương pháp định giá khác mà chỉ áp dụng phương pháp thặng dư?
Như đã trình bầy trên, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau, nên việc định giá đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế cho phương pháp thặng dư, vì:
- Thứ nhất: Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.
- Thứ hai: Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.
- Thứ ba: Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định (như lý thuyết về định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác); còn phương pháp thặng dư lại ngược lại. Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của 2 phương pháp là khác nhau; ba phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập khác với 3 phương pháp tính tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng. Đặc biệt: Phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư. Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.
Kết luận
Phương pháp thặng dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư.
Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư, một phương pháp được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ.
.jpg "Chân dung \"ông chủ\" Hàn Quốc xây sân golf 18 hố, quy mô 54 ha ở Thái Nguyên, sắp đưa khu đô thị nghỉ dưỡng 10.000 tỷ vào hoạt động")
