Sử dụng đòn bẩy tài chính khiến giá đất nền ngoài trung tâm chịu nhiều sức ép giảm giá

Đây là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội về thị trường bất động sản cuối năm 2022 và năm 2023.

Giá chung cư tăng, giá biệt thự sơ cấp giảm

Trước nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được giữ vững, giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng. Tại thị trường thứ cấp có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh về giá, đặc biệt đối với những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh giá tại các phân khúc sẽ có sự khác biệt.

Theo báo cáo thị trường Quý 3/2022 của Savills tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu VND/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với Quý 1/2019.

Đối với thị trường nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý.

Tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Nguyên nhân của sự tăng giá nhà ở trước đó được lý giải là bởi chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm chất lượng, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư của chủ đầu tư cũng có thể cao hơn mức dự kiến ban đầu, do quá trình phát triển dự án có những vấn đề phát sinh, khiến chi phí tài chính cao hơn dự phòng.

Tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài đã khiến chi phí đầu tư tăng, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm khiến giá bán ở mức cao.

Nhận định về phân khúc căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ: “Đối với thị trường căn hộ sơ cấp, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý. Tuy nhiên khi chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến thì sẽ kéo theo giá tăng cao. Nếu mức giá này cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá”.

Thị trường ít cơ hội giảm giá

Thời gian gần đây, theo bà Hằng: nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ thứ cấp đã chứng kiến một số nhà đầu tư quyết định giảm giá do có một số yếu tố liên quan đến điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng... kéo theo áp lực thanh toán, tác động tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.

Bà Hằng cho rằng, giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Tại phân khúc nhà ở thấp tầng, xu hướng giảm giá được nhận định sẽ không rõ ràng. Phân khúc này trong những năm gần đây đón nhận nguồn cung hạn chế. Hơn nữa, nhu cầu lại chủ yếu từ những người có thu nhập cao, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi mua nhà để ở, hoặc cải tạo và cho thuê. Do vậy, tỷ lệ người mua sử dụng đòn bẩy tài chính với loại hình này là không nhiều, áp lực thanh toán không lớn, dẫn đến sự điều chỉnh rất hạn chế về mức giá.

So sánh với sự trầm lắng của thị trường những năm 2011-2012, Bà Hằng nhận định: thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay cho thấy nhu cầu khách mua để ở vẫn hiện hữu. Nguồn cung vẫn tồn tại những sản phẩm tốt đi kèm chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại.

“Vào những năm 2011-2012, niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm hiện nay vẫn có thể được bàn giao đúng tiến độ, đúng chất lượng cam kết dù vẫn còn tồn tại những khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng”, bà Hằng nói.

Nhận định về tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong Quý 4/2022, bà Hằng cho rằng số lượng giao dịch sẽ không tốt như thời điểm quý cuối của những năm trước đây. Một số tác động không thuận lợi có thể kể đến như vấn đề về tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm neo ở mức cao, không đáp ứng được nguồn cầu để mua những sản phẩm vừa túi tiền.

Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng, điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.