Quản trị rủi ro trong kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thời đại 4.0

Tại Việt Nam, ngành thẩm định giá đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ khi các công nghệ tiên tiến như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data) và chuỗi khối (Blockchain) ngày càng được ứng dụng sâu rộng trong quy trình thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Sự phát triển nhanh chóng của công nghệ, cùng với biến động pháp lý và môi trường thị trường đầy bất định, đã và đang làm gia tăng các dạng rủi ro mới, từ an ninh mạng, sai lệch dữ liệu đến việc tuân thủ quy định pháp luật.

Một nghiên cứu mới công bố năm 2024 của PwC Việt Nam cho thấy có tới 72% doanh nghiệp trong ngành dịch vụ đánh giá rủi ro công nghệ và bảo mật dữ liệu là mối đe dọa hàng đầu trong vòng 3 năm tới.

Trong bối cảnh đó, quản trị rủi ro không còn là một lựa chọn mang tính phòng ngừa, mà trở thành yêu cầu mang tính chiến lược và sống còn đối với các doanh nghiệp thẩm định giá.

Bài viết này sẽ phân tích những thách thức rủi ro cốt lõi trong kỷ nguyên số, đồng thời đề xuất các định hướng quản trị hiệu quả nhằm giúp doanh nghiệp vừa đảm bảo tuân thủ pháp lý, vừa nâng cao năng lực cạnh tranh trong thời đại 4.0

NHẬN DIỆN NHƯNG RỦI RO CỦA NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG THỜI ĐẠI 4.0

Trong bối cảnh chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, dịch vụ thẩm định giá không còn đơn thuần dựa trên kinh nghiệm chuyên môn và các phương pháp truyền thống, mà đang dần tích hợp các công nghệ hiện đại để nâng cao hiệu quả, tính chính xác và minh bạch trong hoạt động nghề nghiệp.

Tuy nhiên, sự đổi mới này cũng đặt ra nhiều loại rủi ro phức tạp, đa chiều mà các doanh nghiệp thẩm định giá cần nhận diện và chủ động quản trị.

Rủi ro công nghệ

Sự phụ thuộc ngày càng lớn vào công nghệ số kéo theo nhiều nguy cơ rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong bối cảnh các hệ thống thẩm định giá hiện đại thường tích hợp các nền tảng dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI) và lưu trữ đám mây (Cloud).

Một trong những rủi ro hàng đầu là nguy cơ tấn công mạng và mất dữ liệu khách hàng. Với việc lưu trữ và xử lý khối lượng lớn thông tin tài chính, pháp lý và tài sản cá nhân, các công ty thẩm định giá trở thành mục tiêu hấp dẫn của tin tặc. Một sự cố rò rỉ dữ liệu không chỉ gây tổn thất tài chính mà còn hủy hoại uy tín thương hiệu, kéo theo hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, sự cố hệ thống phần mềm, dù là do lỗi lập trình, mất kết nối hay tấn công từ bên ngoài đều có thể gây gián đoạn dịch vụ, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chất lượng kết quả thẩm định. Trong một số trường hợp, sự cố kéo dài có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý với khách hàng.

Đặc biệt, việc ứng dụng thuật toán trí tuệ nhân tạo trong phân tích và định giá nếu không được thiết kế và kiểm chứng chặt chẽ sẽ tiềm ẩn nguy cơ tạo ra sai số đáng kể trong kết quả thẩm định. AI có thể học từ dữ liệu quá khứ nhưng không luôn thích ứng tốt với bối cảnh thị trường thay đổi nhanh, hoặc có thể bị "thiên lệch" nếu dữ liệu đầu vào không đầy đủ hoặc sai lệch.

Rủi ro pháp lý

Môi trường pháp lý liên quan đến hoạt động thẩm định giá đang thay đổi nhanh chóng dưới tác động của quá trình số hóa và hội nhập quốc tế. Một trong những thách thức lớn là việc phải liên tục thích nghi với các quy định pháp luật mới, đặc biệt liên quan đến chuẩn mực thẩm định giá, bảo vệ dữ liệu cá nhân và giao dịch số hóa.

Nếu doanh nghiệp không cập nhật kịp thời hoặc không hiểu đầy đủ các thay đổi này, nguy cơ vi phạm pháp luật là hoàn toàn có thể xảy ra. Ví dụ, việc thu thập và xử lý dữ liệu cá nhân của khách hàng mà không tuân thủ đúng Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân có thể dẫn đến án phạt hành chính hoặc thậm chí hình sự.

Ngoài ra, trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc liên quan đến hợp đồng với tổ chức nước ngoài, việc không cập nhật kịp các điều khoản pháp lý mới có thể khiến doanh nghiệp vướng vào rủi ro vi phạm hợp đồng, kéo theo các hậu quả tài chính và uy tín không nhỏ.

Rủi ro từ thị trường

Dịch vụ thẩm định giá vốn dĩ chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các yếu tố thị trường, và trong thời đại 4.0, mức độ biến động ngày càng trở nên khó lường. Một trong những rủi ro chính là sự biến động mạnh về giá cả tài sản, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.

Sự thay đổi chính sách tín dụng, lãi suất, xu hướng đầu tư và thậm chí tâm lý thị trường có thể khiến giá trị thị trường của tài sản biến động mạnh chỉ trong thời gian ngắn, dẫn đến việc kết quả thẩm định nhanh chóng trở nên lạc hậu hoặc không phù hợp với thực tế.

Hơn nữa, sự dịch chuyển nhanh của xu hướng đầu tư và tiêu dùng khiến các cơ sở dữ liệu so sánh – vốn là nền tảng trong nhiều phương pháp thẩm định giá trở nên thiếu ổn định và thiếu đại diện. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới độ chính xác của kết quả thẩm định, mà còn làm giảm giá trị sử dụng của báo cáo đối với các bên liên quan như ngân hàng, nhà đầu tư hoặc cơ quan quản lý.

Rủi ro từ con người

Mặc dù công nghệ đóng vai trò ngày càng lớn, yếu tố con người vẫn là trung tâm của hoạt động thẩm định giá. Do đó, rủi ro xuất phát từ chuyên môn, đạo đức và năng lực thực thi của nhân sự vẫn giữ nguyên mức độ nghiêm trọng, thậm chí còn tăng cao trong bối cảnh yêu cầu nghề nghiệp ngày càng khắt khe.

Một trong những vấn đề nổi bật là sai sót chuyên môn do nhân sự thiếu cập nhật kiến thức về thị trường, phương pháp thẩm định mới hoặc các quy định pháp luật liên quan.

Trong thời đại 4.0, nơi mà thông tin thay đổi từng ngày, sự tụt hậu về tri thức có thể dẫn đến kết quả định giá sai lệch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng và làm giảm độ tin cậy của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, rủi ro vi phạm đạo đức nghề nghiệp như thiên vị khách hàng, nhận định thiếu khách quan hoặc cố ý điều chỉnh giá trị tài sản theo yêu cầu cũng đặt doanh nghiệp vào tình thế rủi ro nghiêm trọng. Những hành vi này không chỉ vi phạm chuẩn mực nghề nghiệp mà còn đe dọa tới sự tồn tại và phát triển lâu dài của thương hiệu, nhất là trong môi trường cạnh tranh ngày càng minh bạch như hiện nay.

THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 

Mặc dù bối cảnh thị trường và công nghệ đang đặt ra những yêu cầu cấp thiết về tăng cường quản trị rủi ro, thực tế cho thấy mức độ sẵn sàng và năng lực ứng phó với rủi ro của nhiều doanh nghiệp thẩm định giá tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, thiếu tính hệ thống và chưa theo kịp tốc độ chuyển đổi số.

Theo thông tin của chúng tôi thu thập được qua các giám đốc công ty thẩm định giá, chỉ khoảng 35% doanh nghiệp trong ngành có thiết lập bộ phận chuyên trách về quản trị rủi ro. Con số này cho thấy phần lớn các tổ chức thẩm định vẫn đang tiếp cận quản trị rủi ro theo hướng bị động, mang tính phản ứng hơn là phòng ngừa.

Trong nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, quản trị rủi ro thường được lồng ghép vào các hoạt động quản vận hành chung, thay vì được đảm trách bởi đội ngũ chuyên môn riêng biệt, dẫn đến hiệu quả quản trị bị giới hạn cả về phạm vi lẫn chiều sâu phân tích.

Bên cạnh đó thực trạng chung trong việc ứng dụng công nghệ cũng như kiểm soát rủi ro trong công tác ứng dụng công nghệ tại Việt nam cho thấy chỉ có 11% doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam đạt mức trưởng thành sẵn sàng ứng phó sự cố an ninh mạng và khoảng 52,89% số doanh nghiệp, tổ chức chưa có đầy đủ giải pháp công nghệ để ứng phó sự cố an ninh mạng (theo báo cáo của Cisco tại toạ đàm "Mức độ trưởng thành của doanh nghiệp, tổ chức Việt Nam trong việc sẵn sàng ứng phó các sự cố" do Hiệp hội An ninh mạng quốc gia NCA tổ chức vào tháng 5/2025)

Cũng theo báo cáo khảo sát của NCA tiến hành tháng 12/2024, có 14% các doanh nghiệp không có phần mềm diệt virus; hơn 24% doanh nghiệp không có tường lửa; gần 36% không có giải pháp sao lưu và phục hồi dữ liệu.

Nhìn từ góc độ tổng thể, có thể nhận định rằng mặc dù nhận thức về tầm quan trọng của quản trị rủi ro trong ngành thẩm định giá đã có sự chuyển biến tích cực, thể hiện qua việc nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu xem xét xây dựng quy trình nội bộ, đầu tư phần mềm chuyên dụng hoặc tổ chức đào tạo nhân sự nhưng quá trình triển khai vẫn diễn ra chậm và thiếu đồng bộ.

Việc chưa xây dựng được một chiến lược quản trị rủi ro toàn diện, gắn với định hướng phát triển bền vững và chuyển đổi số khiến ngành thẩm định giá đứng trước nguy cơ bị động trước những cú sốc công nghệ, pháp lý và thị trường.

Nguyên nhân của tình trạng này có thể đến từ nhiều phía bao gồm: Thiếu nguồn lực tài chính và nhân sự chuyên môn trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá có quy mô vừa và nhỏ; Chưa có khung pháp lý hoặc hướng dẫn tiêu chuẩn hóa về quản trị rủi ro riêng cho ngành, dẫn đến việc triển khai không thống nhất; Tâm lý chủ quan hoặc kỳ vọng quá mức vào công nghệ mà thiếu đi chiến lược kiểm soát phù hợp; Thiếu kết nối giữa chuyển đổi số và quản trị rủi ro, khiến các hệ thống công nghệ trở thành gánh nặng thay vì công cụ hỗ trợ kiểm soát hiệu quả.

Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến từng doanh nghiệp đơn lẻ mà còn đặt ra vấn đề cho toàn ngành thẩm định giá trong việc xây dựng một môi trường hoạt động minh bạch, đáng tin cậy, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao từ thị trường và cơ quan quản lý.

NHỮNG GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO 

Trước bối cảnh thị trường và công nghệ ngày càng biến động, ngành thẩm định giá cần áp dụng một hệ thống giải pháp quản trị rủi ro toàn diện, hiện đại và có khả năng thích ứng cao.

Những giải pháp này không chỉ mang tính kỹ thuật, mà còn phải hài hòa giữa yếu tố công nghệ, con người, quy trình và môi trường hợp tác:

Ứng dụng công nghệ số 

Trong thời đại 4.0, công nghệ không chỉ là công cụ hỗ trợ mà còn trở thành nền tảng thiết yếu để nâng cao năng lực quản trị rủi ro. Việc tích cực ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) cho phép các doanh nghiệp thẩm định giá khai thác và phân tích lượng dữ liệu lớn nhằm phát hiện xu hướng biến động giá tài sản theo thời gian thực. AI giúp tăng độ chính xác trong dự báo, hạn chế tác động từ yếu tố chủ quan và từ đó nâng cao tính tin cậy của kết quả thẩm định.

Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ chuỗi khối (Blockchain) mang lại giải pháp hiệu quả trong việc đảm bảo tính minh bạch và bảo mật của dữ liệu thẩm định, đặc biệt đối với các giao dịch tài sản có giá trị lớn hoặc mang yếu tố pháp lý cao. Blockchain giúp xác thực nguồn gốc thông tin, ngăn ngừa gian lận và tạo ra hệ thống lưu trữ dữ liệu không thể bị can thiệp trái phép.

Ngoài ra, triển khai hệ thống hoạch định nguồn lực doanh nghiệp (ERP) là một bước đi chiến lược nhằm tích hợp các chức năng quản lý quy trình, hồ sơ tài sản, thông tin khách hàng và hệ thống báo cáo nội bộ vào một nền tảng thống nhất. Việc đồng bộ hóa này không chỉ giúp tăng hiệu suất vận hành mà còn hỗ trợ việc kiểm soát rủi ro theo thời gian thực, nhờ khả năng giám sát và truy xuất thông tin một cách linh hoạt, chính xác.

Xây dựng khung quản trị rủi ro tổng thể

Một hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả không thể thiếu một khung chiến lược tổng thể, có khả năng phân tích rủi ro theo chiều sâu và phân loại theo từng nhóm tài sản cụ thể. Việc xây dựng bản đồ rủi ro (Risk Map) giúp doanh nghiệp nhận diện toàn diện các loại rủi ro có thể phát sinh trong từng lĩnh vực chuyên môn như bất động sản, tài sản tài chính hay tài sản vô hình. Bản đồ rủi ro cho phép xác định mức độ nghiêm trọng và xác suất xảy ra của từng rủi ro, từ đó thiết lập thứ tự ưu tiên trong công tác kiểm soát và ứng phó.

Song song với đó, việc phát triển hệ thống chỉ số cảnh báo sớm (Early Warning Indicators) đóng vai trò quan trọng trong việc phát hiện các dấu hiệu bất thường trước khi rủi ro chuyển thành sự cố thực tế. Những chỉ số này có thể là sự chênh lệch bất thường trong giá trị tài sản, sự chậm trễ trong quy trình xử lý hồ sơ hoặc mức độ biến động thị trường vượt ngưỡng cho phép. Khi được tích hợp vào hệ thống quản trị, các chỉ số cảnh báo sẽ giúp doanh nghiệp phản ứng kịp thời, từ đó giảm thiểu thiệt hại và đảm bảo sự ổn định trong vận hành.

Đào tạo và nâng cao năng lực nhân sự

Yếu tố con người luôn giữ vai trò trung tâm trong mọi chiến lược quản trị, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá - nơi đòi hỏi cao về chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và khả năng cập nhật tri thức. Để đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của thị trường và pháp luật, các doanh nghiệp cần tổ chức đào tạo định kỳ cho đội ngũ thẩm định viên, cập nhật những thay đổi trong hệ thống pháp luật liên quan, đặc biệt là các quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân, chuẩn mực định giá quốc tế (IVS) và chuẩn mực định giá châu Âu (EVS).

Ngoài ra, trong bối cảnh công nghệ ngày càng đóng vai trò lớn trong hoạt động chuyên môn, việc huấn luyện nhân sự về kỹ năng nhận diện và xử lý rủi ro công nghệ là hết sức cần thiết. Điều này bao gồm khả năng sử dụng phần mềm an toàn, hiểu biết về các mối đe dọa an ninh mạng, cũng như năng lực phối hợp với bộ phận công nghệ thông tin trong việc phòng ngừa và xử lý sự cố kỹ thuật. Chỉ khi đội ngũ nhân sự được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng, doanh nghiệp mới có thể duy trì hoạt động ổn định và phát triển bền vững trong môi trường nhiều biến động.

Tăng cường hợp tác và chia sẻ dữ liệu

Cuối cùng, trong một hệ sinh thái nghề nghiệp ngày càng mở và phụ thuộc vào dữ liệu, việc tăng cường hợp tác giữa các tổ chức và chia sẻ thông tin có kiểm soát đóng vai trò thiết yếu trong việc phòng ngừa rủi ro từ gốc. Việc kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia như hệ thống đăng ký đất đai, giao dịch bất động sản, dữ liệu thuế và đăng kiểm tài sản giúp doanh nghiệp có được nguồn thông tin đầu vào chính xác, cập nhật và đáng tin cậy. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng định giá mà còn hạn chế các sai lệch phát sinh do thiếu hụt hoặc không đồng nhất về dữ liệu.

Bên cạnh đó, việc tăng cường kết nối với các tổ chức quốc tế như IVSC hay RICS giúp doanh nghiệp tiếp cận các chuẩn mực, công cụ quản trị và kinh nghiệm toàn cầu. Trong khuôn khổ pháp luật cho phép, các doanh nghiệp cũng nên chủ động chia sẻ thông tin thị trường, dữ liệu so sánh và báo cáo nghiên cứu với các tổ chức tài chính, ngân hàng và các công ty thẩm định khác. Hình thức chia sẻ này không chỉ giúp giảm rủi ro mang tính hệ thống mà còn góp phần xây dựng môi trường minh bạch, tăng cường sự tin cậy đối với toàn ngành.

KẾT LUẬN

Trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0 đang làm thay đổi căn bản cách thức vận hành của các ngành dịch vụ, quản trị rủi ro trong kinh doanh dịch vụ thẩm định giá không còn là một lựa chọn mang tính đối phó, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc cho sự tồn tại và phát triển bền vững. Đây không chỉ là một biện pháp phòng vệ nhằm giảm thiểu tổn thất, mà còn là đòn bẩy chiến lược giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh trong môi trường đầy biến động và không chắc chắn.

Doanh nghiệp nào có khả năng chủ động nhận diện, dự báo và kiểm soát rủi ro một cách linh hoạt, khoa học và phù hợp với xu thế công nghệ sẽ có lợi thế rõ rệt về uy tín, chất lượng dịch vụ và khả năng thích ứng thị trường.

Trong ngành thẩm định giá - nơi mà niềm tin, tính minh bạch và độ chính xác đóng vai trò then chốt, việc quản trị rủi ro hiệu quả không chỉ giúp bảo vệ khách hàng và đối tác, mà còn là yếu tố then chốt bảo vệ chính doanh nghiệp khỏi những rủi ro pháp lý, tài chính và danh tiếng.

Sự chuyển mình của ngành thẩm định giá theo hướng ứng dụng công nghệ cao, hội nhập quốc tế và chuyên nghiệp hóa đội ngũ là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, đi kèm với sự chuyển mình ấy phải là một tư duy quản trị rủi ro hiện đại, tư duy lấy chủ động làm trọng tâm, lấy công nghệ làm công cụ và lấy đạo đức nghề nghiệp làm nền tảng.

KIẾN NGHỊ

Để xây dựng một hệ sinh thái thẩm định giá an toàn, minh bạch và phát triển bền vững trong thời đại 4.0, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa doanh nghiệp, cơ quan quản lý và các tổ chức nghề nghiệp.

Trước hết, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá cần chủ động đầu tư mạnh mẽ hơn vào hệ thống quản trị rủi ro tích hợp, dựa trên nền tảng công nghệ số hiện đại. Việc áp dụng các công nghệ như trí tuệ nhân tạo để phân tích dữ liệu thị trường, hay blockchain để đảm bảo minh bạch trong giao dịch, không còn là xu hướng xa vời mà đang dần trở thành thực tiễn tại nhiều đơn vị tiên phong trong ngành.

Một ví dụ điển hình là Công ty Cổ phần Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định giá SBA, đơn vị đã từng bước ứng dụng AI trong phân tích dữ liệu bất động sản và triển khai hệ thống quản lý hồ sơ khách hàng qua nền tảng số nhằm giảm thiểu sai sót trong quy trình nghiệp vụ.

Không chỉ dừng lại ở công nghệ, SBA còn chú trọng đào tạo chuyên sâu cho đội ngũ thẩm định viên về các tiêu chuẩn quốc tế và kỹ năng xử lý rủi ro trong môi trường số hóa - một mô hình đáng tham khảo đối với các doanh nghiệp cùng ngành.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu định giá quốc gia, trong đó tích hợp đầy đủ thông tin về thị trường, giao dịch tài sản, tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý liên quan.

Cơ sở dữ liệu này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp ra quyết định chính xác hơn mà còn là công cụ quan trọng để kiểm soát rủi ro mang tính hệ thống.

Bên cạnh đó, cần sớm ban hành các hướng dẫn kỹ thuật cụ thể về ứng dụng công nghệ số trong hoạt động thẩm định giá, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng và thúc đẩy đổi mới sáng tạo một cách có kiểm soát.

Về phía các hiệp hội nghề nghiệp, cần chủ động phát triển các chương trình đào tạo chuyên sâu, bao gồm cả các chứng chỉ hành nghề liên quan đến quản trị rủi ro trong môi trường số. Việc xây dựng và triển khai chương trình chứng chỉ quản trị rủi ro 4.0 sẽ góp phần chuẩn hóa năng lực cho đội ngũ thẩm định viên, đồng thời tạo ra một chuẩn mực chung trong toàn ngành. Ngoài ra, cần cập nhật và hoàn thiện bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp để đảm bảo rằng các hành vi ứng xử chuyên môn luôn phù hợp với bối cảnh mới, nơi dữ liệu, bảo mật và minh bạch đóng vai trò ngày càng quan trọng.

Đặc biệt, trong thời đại 4.0, doanh nghiệp thẩm định giá không thể chỉ chạy theo công nghệ như một cuộc đua bề nổi, mà cần phải đi kèm với một chiến lược quản trị rủi ro thông minh, linh hoạt và tích hợp sâu rộng.

Chỉ khi biết cách cân bằng giữa đổi mới và an toàn, giữa tốc độ và kiểm soát, giữa hiệu quả và đạo đức nghề nghiệp, doanh nghiệp mới có thể đứng vững trước các biến động của thị trường và vươn xa trong hành trình phát triển bền vững.

* Trần Thị Hằng và Phạm Vũ Minh Phúc - Công ty cổ phần tư vấn quy hoạch và thẩm định giá SBA.