Nhà ở thương mại giá rẻ – Chìa khóa định hình tương lai đô thị Việt Nam

Thực trạng: Khi cung không đủ cầu

Theo Tổng cục Thống kê, Việt Nam đang đẩy nhanh quá trình đô thị hóa với dân số dự kiến đạt 104 triệu người vào năm 2030, trong đó một nửa sinh sống tại các thành phố. Con số này đặt ra thách thức lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ dành cho các gia đình có thu nhập từ 10 đến 35 triệu đồng mỗi tháng.

Nhà ở thương mại giá rẻ hiện đang đáp ứng khoảng 60% nhu cầu ở thực từ lực lượng lao động trẻ, công nhân kỹ thuật, nhân viên văn phòng đến các gia đình thu nhập trung bình tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn rất hạn chế. Theo tổng hợp từ các địa phương và doanh nghiệp tính đến tháng 8/2025, hiện mới chỉ có hơn 100.000 căn nhà ở thương mại giá rẻ được hoàn thành, trong khi nhu cầu thực tế ước tính lên đến hơn 1,2 triệu căn trong giai đoạn 2025-2030. Trong số hơn 500 dự án được đăng ký phát triển thuộc phân khúc này, có khoảng 150 dự án (khoảng 130.000 căn) đang vướng mắc thủ tục giải phóng mặt bằng và gần 300 dự án (khoảng 320.000 căn) chưa đủ điều kiện khởi công do chờ điều chỉnh quy hoạch hoặc cần hướng dẫn chi tiết phù hợp với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Cần phân biệt rõ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ - hai mảnh ghép quan trọng cùng hướng đến một tầm nhìn mang lại mái ấm cho người thu nhập thấp và trung bình. Nhà ở xã hội do Chính phủ dẫn dắt, tập trung vào công nhân và người thu nhập thấp với mức giá 10-15 triệu đồng mỗi m², được hỗ trợ bởi quỹ đất công và chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, thủ tục chứng minh thu nhập hiện mất 3-6 tháng và điều kiện chuyển nhượng từ 5-10 năm đang hạn chế khả năng tiếp cận.

Trong khi đó, nhà ở thương mại giá rẻ với mức 15-45 triệu đồng mỗi m² linh hoạt hơn, tích hợp tiện ích như công viên, trung tâm thương mại và cho phép chuyển nhượng tự do. Các doanh nghiệp tư nhân đáp ứng 60% nhu cầu thị trường, tạo ra các khu đô thị tích hợp tiện ích phù hợp với thế hệ trẻ, tận dụng nguồn vốn thị trường để đảm bảo tính bền vững. Rút ngắn thời gian chứng minh thu nhập cho nhà ở xã hội xuống 1-2 tháng và nới lỏng điều kiện chuyển nhượng sẽ tạo ra sự kết nối tốt hơn giữa hai phân khúc này.

Một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ tiên phong, điển hình có thể kể đến: Ehome Southgate ở Long An (Nam Long Group, 1,1 tỷ đồng/căn), Vinhomes Happy Home ở vùng ven TP.HCM (Vinhomes, 20-25 triệu đồng/m²), VSIP projects ở Bình Dương (VSIP Group & Becamex IDC, 18-25 triệu đồng/m²), Legacy Prime tại Bình Dương (Kim Oanh Group, 900 triệu đồng/căn), Ecohome ở Hà Nội (Capital House, 20-30 triệu đồng/m²), và Viglacera Housing tại Bắc Ninh (15-25 triệu đồng/m²) đã mang lại cơ hội an cư cho hàng ngàn gia đình.

Thách thức lớn đang chờ đợi là từ ngày 1/1/2026, giá đất đô thị dự kiến tăng 20-30% tại các thành phố lớn theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa Chính phủ và các doanh nghiệp để có thể duy trì mục tiêu giữ giá nhà ở mức phù hợp với thu nhập của người lao động. Hiện tại, 70% lao động khu công nghiệp vẫn phải sống trong nhà trọ tạm bợ, ảnh hưởng không nhỏ đến năng suất lao động và chất lượng sống.

Khu đô thị vệ tinh - Tầm nhìn mở rộng không gian sống

Việc sáp nhập Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu vào TP.HCM, và Bắc Ninh vào Hà Nội từ 2025 đã mở ra không gian đô thị rộng lớn, tạo cơ hội phát triển các khu đô thị vệ tinh. TP.HCM sau mở rộng với 13-15 triệu dân sẽ cần 1,5-2 triệu căn nhà ở giá rẻ, trong khi Hà Nội mở rộng với 8-10 triệu dân cần 800.000-1 triệu căn đến năm 2030.

Cần Giờ đang nổi lên như một điểm sáng với dự án lấn biển rộng 2.870 ha hình thành khu đô thị sinh thái, kết hợp nhà ở giá rẻ, du lịch và cảng biển quốc tế, liên kết thông qua cầu Cần Giờ dự kiến hoàn thành năm 2028 và đường vành đai 3 năm 2026. Bình Dương tiếp tục phát triển với VSIP III rộng 1.000 ha và Thành phố Mới Bình Dương cũng 1.000 ha, tích hợp nhà ở, khu công nghiệp và dịch vụ, kết nối qua cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn và metro Dĩ An - Thủ Dầu Một theo quy hoạch 2030.

Tại miền Trung, khu kinh tế tự do Đà Nẵng rộng 1.200 ha ở Hòa Khánh - Liên Chiểu đang kết hợp nhà ở thương mại giá rẻ từ 20-30 triệu đồng mỗi m² với khu công nghiệp và cảng Liên Chiểu. Phía Bắc, khu đô thị Yên Phong ở Bắc Ninh rộng 1.500 ha và Việt Yên ở Bắc Giang rộng 800 ha được thiết kế để phục vụ công nhân khu công nghiệp Samsung, kết nối qua cao tốc Hà Nội - Lạng Sơn và đường vành đai 4 hoàn thành năm 2025.

Sự phát triển của nhà ở thương mại giá rẻ cũng như các khu đô thị vệ tinh gắn liền mật thiết với hạ tầng giao thông. Việt Nam đang nắm bắt được điều này thông qua những dự án giao thông trọng điểm.

Tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương - Thủ Thiêm đã đạt 100% công tác giải phóng mặt bằng và trên 66% gói thầu di dời hạ tầng kỹ thuật, dự kiến khởi công giai đoạn 1 dài 11-12 km với 11 ga vào tháng 12/2025 và hoàn thành vào 2030. Khi đi vào hoạt động, tuyến metro này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Thủ Đức và Củ Chi xuống còn 20-30 phút, nâng cao đáng kể chất lượng sống cho cư dân các khu đô thị vệ tinh.

Không chỉ có metro trong thành phố, tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm – Long Thành dài 41,8 km với 20 ga và tốc độ tối đa 120 km/h dự kiến hoạt động từ 2030 sẽ đưa trung tâm tài chính Thủ Thiêm đến sân bay Long Thành chỉ trong 20-25 phút. Điều này mở ra cơ hội lớn cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ tại các khu vực như Nhơn Trạch và Long Thành, nơi giá đất còn phù hợp để xây dựng các dự án có giá bán từ 15-45 triệu đồng mỗi m².

Bài học quốc tế và mô hình phát triển

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhà ở giá rẻ không chỉ là giải pháp tạm thời mà là hạ tầng chiến lược đòi hỏi quy hoạch hiện đại, quản trị minh bạch và công nghệ tiên tiến. Tại Singapore, khu Toa Payoh cung cấp căn hộ tương đương 15-45 triệu đồng/ m² gần trạm MRT (Mass Rapid Transit), tích hợp trường học, siêu thị và công viên. Cơ quan Phát triển Nhà ở HDB quản lý toàn diện, giao đất sạch miễn phí và cung cấp vay với lãi suất 2,6% mỗi năm, trả góp dưới 20% thu nhập, giúp 90% dân số sở hữu nhà.

Hàn Quốc áp dụng mô hình PPP (Public-Private Partnership) tại Gangnam với mức vay ưu đãi 1,2% mỗi năm, tích hợp metro và tiện ích đồng bộ, đảm bảo chất lượng cuộc sống cao. Nhật Bản sử dụng công nghệ mô-đun (modular building) tại Tama-Plaza giúp giảm 20% chi phí và 40% thời gian xây dựng, kết nối với Shinkansen, mang lại nhà ở giá rẻ gần trung tâm đô thị. Trung Quốc với công nghệ in 3D bê tông tại Longhua, Thâm Quyến có thể xây nhà 5 tầng trong vài ngày với chi phí chỉ bằng một phần ba phương pháp truyền thống, tích hợp metro và tiện ích.

Việt Nam có thể học hỏi từ các mô hình này để xây dựng các khu đô thị tích hợp, nâng tầm chất lượng sống cho người lao động, kết hợp quy hoạch đồng bộ, công nghệ tiên tiến, và hỗ trợ tài chính.

Để nhà ở thương mại giá rẻ trở thành hạ tầng chiến lược, Việt Nam cần xem xét tích hợp các mô hình hạ tầng tiên tiến, so sánh với các quốc gia thành công:

• TOD (Transit-Oriented Development): Phát triển khu đô thị tích hợp quanh các trạm giao thông công cộng, như Metro số 2 và Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên, vận hành 12/2024), với nhà ở, thương mại, và dịch vụ trong bán kính 10-15 phút đi bộ. Ví dụ, khu vực gần ga metro Thủ Đức cung cấp căn hộ giá 20-30 triệu đồng/m². So sánh với Singapore’s Toa Payoh, TOD của Việt Nam cần đẩy nhanh tiến độ metro và quy hoạch quỹ đất sạch qua PPP để tránh giá đất tăng cao (100-150 triệu đồng/m² tại Thủ Đức).
• ZOD (Zone-Oriented Development): Xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ gần khu công nghiệp, như VSIP III (Bình Dương), Yên Phong (Bắc Ninh), và Phú Mỹ (Bà Rịa-Vũng Tàu). Ví dụ, nhà ở công nhân tại VSIP III (18-25 triệu đồng/m²) tích hợp tiện ích trong bán kính 2-3 km. Hàn Quốc’s Gangnam cho thấy ZOD thành công khi kết hợp PPP và tiện ích đồng bộ. Việt Nam cần quy hoạch tích hợp và kết nối qua đường sắt nhẹ Thủ Thiêm – Long Thành để nâng cao chất lượng sống.
• NOD (Node-Oriented Development): Phát triển khu đô thị tại các nút giao hạ tầng lớn, như ga Thủ Thiêm, Long Thành, và Đông Anh, tận dụng cao tốc, metro, và metro nhanh Tân Sơn Nhất – Long Thành. Ví dụ, khu đô thị quanh sân bay Long Thành cung cấp căn hộ giá 15-25 triệu đồng/m². Nhật Bản’s Tama-Plaza sử dụng công nghệ mô-đun để giảm chi phí và thời gian xây dựng. Việt Nam nên áp dụng công nghệ tương tự để tối ưu hóa hiệu quả.
• LVC (Land Value Capture): Tận dụng giá trị đất tăng từ hạ tầng (metro TP.HCM, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải) để tái đầu tư vào nhà ở giá rẻ. Giá đất quanh ga metro Thủ Đức tăng 20-30% trong 3 năm qua. Tuy nhiên, cơ chế đấu giá và phân bổ nguồn lực hiện vẫn còn nhiều điểm cần hoàn thiện để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và đảm bảo sự tham gia rộng rãi của khu vực tư nhân. Singapore’s HDB sử dụng LVC hiệu quả bằng cách tái đầu tư 70% nguồn thu. Việt Nam cần khung pháp lý minh bạch và PPP để tái đầu tư hiệu quả.
• RULD (Rural-Urban Linkage Development): Phát triển cụm dân cư giá rẻ tại Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Tây Ninh, và Long An, kết nối đô thị qua đường tỉnh và xe buýt liên vùng. Ví dụ, khu dân cư tại Long An (1,1 tỷ đồng/căn) tích hợp tiện ích, kết nối TP.HCM qua quốc lộ 1A. Trung Quốc’s Longhua cho thấy RULD thành công khi tích hợp công nghệ in 3D và hạ tầng liên vùng. Việt Nam cần tăng cường xe buýt liên vùng và cải thiện quốc lộ 1A, đường tỉnh 51.

Với những bài học kinh nghiệm quý báu từ các quốc gia tiên tiến và tiềm năng phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị vệ tinh, Việt Nam đang đứng trước cơ hội vàng để biến nhà ở thương mại giá rẻ thành nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của các đô thị lớn. Câu hỏi then chốt không còn là "có thể hay không" mà là "làm thế nào" để hiện thực hóa tầm nhìn này một cách hiệu quả nhất.

Đón đọc kỳ 2: Làm thế nào để Chính phủ và doanh nghiệp tư nhân Việt Nam hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người? Giải pháp nào sẽ đảm bảo sự kết nối đồng bộ giữa hạ tầng, nhà ở và tiện ích?