5 nút thắt kỹ thuật trong định giá đất tại thời điểm pháp lý trong quá khứ: Góc nhìn từ thực tiễn hành nghề

Định giá đất tại thời điểm pháp lý trong quá khứ đang trở thành một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quá trình xử lý các dự án tồn đọng. Khi đi vào thực tế tác nghiệp, công tác này đang vấp phải những rào cản kỹ thuật trọng yếu. Đây cũng là nguyên nhân cốt lõi khiến nhiều gói thầu thuê tư vấn định giá đất bị kéo dài, khó lựa chọn được đơn vị tư vấn; không ít hồ sơ phải mời thầu nhiều lần nhưng vẫn không tìm được đơn vị tham gia.

Từ góc độ một đơn vị hoạt động thực tiễn, tác giả Trần Khánh Du và Lê Ngọc Ánh đã chỉ ra 5 nút thắt kỹ thuật của bài toán "định giá đất tại thời điểm pháp lý trong quá khứ", đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc này.

Xung đột pháp lý chuyển tiếp và rủi ro xác định sai mốc định giá

Một trong những khó khăn đầu tiên là xung đột giữa các quy định pháp luật qua từng thời kỳ. Thực tế có nhiều trường hợp quyết định giao đất được ban hành từ năm 2008 theo Luật Đất đai 2003 hoặc năm 2016 dưới thời Luật Đất đai 2013, nhưng đến năm 2026 mới thực hiện định giá đất.

Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP) để xử lý các trường hợp giao đất trong quá khứ thường gặp xung đột về điều khoản chuyển tiếp.

Điển hình là vướng mắc tại Điều 63 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp chuyển tiếp theo điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai. Đối với các dự án được giao đất trước năm 2013, trước đây áp dụng phương pháp hệ số K theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, việc xác định giá đất hiện nay rơi vào tình trạng bế tắc pháp lý do không thể thu thập đủ thông tin tài sản so sánh tương đồng trong quá khứ để áp dụng hệ số K.

Sự "đứt gãy" của hệ thống dữ liệu thị trường lịch sử

Theo nguyên tắc định giá, thông tin đầu vào phải là các giao dịch thực tế đã thành công trên thị trường tại thời điểm định giá, với khoảng thời gian không quá 24 tháng. Tuy nhiên, khi lùi thời điểm định giá về 10-15 năm, thậm chí trên 20 năm trước, việc thu thập dữ liệu trở thành thách thức rất lớn và nhiều trường hợp khó kiểm chứng đầy đủ.

Đầu tiên là nghịch lý dữ liệu khi sử dụng nguồn thông tin chính thống từ cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Dữ liệu thu được chủ yếu là giá ghi trên hợp đồng công chứng, trong khi trên thực tế, mức giá này có thể thấp hơn đáng kể giá giao dịch do hiện tượng kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

Hậu quả là nếu thẩm định viên sử dụng dữ liệu "hai giá", kết quả định giá sẽ thấp, tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách. Ngược lại, nếu tự khảo sát thông tin trên thị trường tự do, các cơ quan thanh tra, kiểm toán sau này có thể không chấp nhận hoặc yêu cầu giải trình bổ sung vì cho rằng dữ liệu "phi chính thống, không có chứng từ giao dịch pháp lý để đối chứng".

Dữ liệu phân tán, khó truy xuất

Một nút thắt khác là việc dữ liệu lịch sử phân tán tại nhiều cơ quan và khó truy xuất. Theo quy định, thông tin phải được thu thập thông qua các hợp đồng mua bán, cho thuê tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, việc tìm kiếm hồ sơ giao dịch thực tế diễn ra cách đây hơn 20 năm là cực kỳ khó khăn do cơ sở dữ liệu số chưa phát triển, trong khi nhiều hồ sơ đã thất lạc hoặc không còn được lưu giữ.

Bên cạnh đó, các chỉ số phục vụ tính toán như lãi suất ngân hàng, chỉ số trượt giá xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng... tại các thời điểm quá xa có thể không còn hoặc không đầy đủ.

Đáng chú ý, mỗi nhóm dữ liệu lại phải thu thập từ nhiều cơ quan khác nhau. Ví dụ, lãi suất phải lấy từ các ngân hàng, chỉ số giá xây dựng do Sở Xây dựng quản lý, giá thuê thu thập tại các phòng công chứng, còn giá chuyển nhượng lại lấy từ Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu sự phối hợp giữa các cơ quan không tốt hoặc thiếu hợp tác, đơn vị tư vấn sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo tiến độ hợp đồng.

Biến động quy hoạch qua nhiều giai đoạn

Nhiều dự án tồn đọng đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, thay đổi cơ cấu sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hoặc chuyển đổi công năng công trình.

Điểm vướng là Khoản 8 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP) mới chỉ hướng dẫn việc ước tính thặng dư từng phần đối với trường hợp dự án được giao đất hoặc cho thuê đất theo nhiều quyết định khác nhau.

Trong khi đó, quy định chưa đề cập đến trường hợp điều chỉnh quy hoạch chỉ diễn ra ở một phần dự án. Điều này khiến đơn vị tư vấn phải tính toán phương án thặng dư cho toàn bộ dự án với nhiều loại hình sử dụng đất, làm tăng đáng kể khối lượng thông tin đầu vào phải thu thập so với phương án chỉ tính cho phần điều chỉnh.

"Định kiến muộn" trong công tác hậu kiểm

Đây là rào cản tâm lý và pháp lý lớn nhất khiến nhiều doanh nghiệp thẩm định giá e ngại rủi ro pháp lý, từ đó chủ động né tránh các dự án tài chính công.

Điểm nghẽn vì bản chất của định giá là ước tính giá trị tại một thời điểm trong quá khứ (t₀) dựa trên những thông tin "khả tri" ở thời điểm đó. Tuy nhiên, nhiều năm sau, khi dự án đã hoàn thành và sản phẩm đã được tiêu thụ, cơ quan thanh tra hoặc kiểm toán lại sử dụng dữ liệu của tương lai để đánh giá các giả định kinh tế được xây dựng trong quá khứ.

Hậu quả là việc  sử dụng dữ liệu thực tế phát sinh sau thời điểm định giá để phủ quyết các giả định mang tính ước tính khách quan có thể đẩy doanh nghiệp tư vấn vào rủi ro pháp lý rất lớn.

Vì thế cần lưu ý, "định kiến muộn" chỉ là vấn đề khi chứng thư định giá phản ánh đúng và trung thực các thông tin khả tri tại thời điểm t₀ nhưng sau đó bị đối chiếu bằng dữ liệu tương lai. Đây không phải căn cứ để miễn trừ trách nhiệm đối với các trường hợp cố ý sử dụng giả định thấp hơn thực tế thị trường, bỏ sót thông tin đã có sẵn hoặc thông đồng làm sai lệch kết quả định giá.

Theo đó, nguyên tắc "thông tin khả tri" cần đi kèm yêu cầu đơn vị tư vấn phải lưu vết đầy đủ, minh bạch quá trình thu thập, xử lý dữ liệu và các giả định đã sử dụng để cơ quan kiểm toán có cơ sở phân biệt giữa sai số ước tính khách quan và hành vi cố ý làm sai lệch kết quả định giá.

Bốn kiến nghị tháo gỡ từ thực tiễn hành nghề

Để khơi thông hàng trăm dự án tồn đọng và giải phóng hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách các địa phương, tác giả đã đưa ra bốn kiến nghị từ góc nhìn của một tổ chức tư vấn độc lập.

Thứ nhất, thiết lập cơ chế công nhận có điều kiện đối với dữ liệu lịch sử được kiểm chứng chéo. Đối với các thời điểm trước năm 2013, khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa hình thành và dữ liệu thuế chưa phản ánh đầy đủ mặt bằng giao dịch, đơn vị tư vấn đề xuất cho phép sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp sau khi được kiểm chứng độc lập, gồm báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle; dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản lớn hoặc báo mua bán; hồ sơ định giá tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng thực hiện đúng năm cần định giá.

Khi đơn vị tư vấn thực hiện đầy đủ, minh bạch quy trình thu thập, đối chiếu chéo và lưu vết các nguồn dữ liệu này, kết quả cần được cơ quan thanh tra, kiểm toán xem xét là căn cứ hợp lý để đánh giá tính khách quan của chứng thư định giá, đồng thời đơn vị tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu phát hiện hành vi lựa chọn dữ liệu thiếu khách quan.

Thứ hai, thống nhất nguyên tắc "thông tin khả tri" trong công tác kiểm toán. Tác giả đã kiến nghị Kiểm toán Nhà nước ban hành hướng dẫn nghiệp vụ theo hướng chỉ đánh giá tính hợp lý của chứng thư dựa trên bối cảnh lịch sử và các thông tin mà thẩm định viên có thể biết tại thời điểm định giá (t₀). Dữ liệu phát sinh sau thời điểm định giá chỉ nên được sử dụng như chỉ báo rủi ro để rà soát lại quy trình, dữ liệu và giả định, thay vì là căn cứ duy nhất để quy kết sai phạm.

Thứ ba, mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư, cho phép áp dụng phương pháp thặng dư từng phần đối với các dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết, thay vì chỉ áp dụng đối với từng quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như hiện nay.

Thứ tư, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu về định giá đất. Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường được kiến nghị chủ trì xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) về các chỉ tiêu đầu vào của phương pháp thặng dư, gồm giá chuyển nhượng bất động sản, giá cho thuê mặt bằng, chỉ số lãi vay, chỉ số tăng giá bất động sản, chỉ số giá xây dựng... theo từng địa phương và từng năm nhằm rút ngắn thời gian thu thập thông tin, đồng thời nâng cao tính minh bạch của công tác định giá đất.

Có thể nói, định giá đất tại thời điểm pháp lý trong quá khứ cho các dự án tồn đọng là một bài toán kỹ thuật vô cùng phức tạp, đòi hỏi sự thống nhất phương pháp và thấu hiểu từ cả ba phía bao gồm đơn vị tư vấn; địa phương phê duyệt; cơ quan Kiểm toán hậu kiểm. Chỉ khi  thiết lập được một khung pháp lý và nghiệp vụ rõ ràng, nhất quán, thừa nhận các giới hạn kỹ thuật của dữ liệu lịch sử và phân định rõ trách nhiệm thực thi, "điểm nghẽn" đất đai mới thực sự được giải quyết, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế xã hội.