PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Ủng hộ phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Ủng hộ phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” diễn ra sáng ngày 20/12, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội đã có góp ý về nội dung thời hạn sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

PGS.TS Tuyến chia sẻ: "Luật Nhà ở năm 2014 qua 10 năm thi hành đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ… Bên cạnh đó, vẫn chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung xuống cấp được xây dựng từ thời kỳ bao cấp cách đây gần 40 năm tại các thành phố lớn. Đồng thời, một số quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của Đạo luật này không còn phù hợp với thực tiễn".

Dẫn nội dung tại khoản 2 Điều 75. Thời hạn sử dụng nhà chung cư quy định “trước khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế công trình”, chuyên gia cho rằng cách diễn đạt trên gây ra các cách hiểu khác nhau, tiềm ẩn sự tùy tiện trong việc áp dụng. Ông góp ý sửa đổi thành: “Trước khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng 6 tháng theo hồ sơ thiết kế công trình…”.

Về Điều 76 quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại, hiện có hai phương án gồm: có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư và không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho biết ủng hộ phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Bởi lẽ, một là, người mua sau khi thanh toán đủ số tiền cho chủ đầu tư thì nhà chung cư là tài sản thuộc sở hữu của họ và được pháp luật bảo hộ. Nhà chung cư được người dân mua không chỉ để ở mà còn là tài sản để cất giữ của cải thặng dư và để lại thừa kế.

Hai là, cứ quy định sở hữu chung cư theo pháp luật dân sự. Còn Luật Nhà ở đề cập đến thời hạn sở hữu nhà chung cư là đang “lấn sân” vào phạm vi của pháp luật dân sự. Nếu Luật Nhà ở quy định gia hạn giấy sở hữu nhà chung cư thì mâu thuẫn với Luật Đất đai.

Về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoài 5 nguyên tắc được quy định tại Điều 77, ông Tuyến cũng bổ sung thêm hai nguyên tắc.

Thứ nhất, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, nguyên tắc hài hoài lợi ích giữa các bên mới là mấu chốt để không phát sinh tranh chấp.

Thứ hai, việc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân trong tòa nhà. Nếu họ không đồng thuận thì không thể cải tạo được.

Cũng tại hội thảo, vị chuyên gia đã góp ý một số nội dung trong Điều 78. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Điều 81. Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Điều 155. Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ

Đưa ra nhận định về một số vướng mắc, khó khăn hiện nay trong việc cải tạo chung cư cũ, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư - ông Khôi chỉ rõ.

Ông Khôi đề xuất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư.

Mặt khác, cần quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Ngoài ra, ông Khôi nhấn mạnh, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Thành phố cũng cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư). Đồng thời, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.