Ngân sách đang bị thiệt do cách tính giá cho thuê đất?

Theo quy định về thu tiền thuê đất tại Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, giá đất để xác định đơn giá thuê đất.

Theo đó, giá thuê đất được xác định theo công thức:

Giá đất tại bảng giá đất là giá đất cho thời hạn 70 năm theo quy định tại Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc sửa đổi bổ sung khoản 4 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: “Giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Đối với địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thời hạn sử dụng đất để tính giá đất trong bảng giá đất khác với quy định tại khoản này thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp”.

Nếu như giá đất thương mại dịch vụ trên bảng giá đất là 7 triệu đồng/m2 thì một dự án thuê đất 50 năm sẽ có giá đất tính theo bảng giá là = (7 tr/70)*50 = 5 triệu đồng/m2.

Như vậy giá đất thời hạn 70 năm sẽ cao hơn giá đất thời hạn 50 năm là 100% - 5 triệu đồng/m2/7 triệu đồng/m2 = 28,57%.

Tuy nhiên, xét đến bản chất về giá trị của tiền theo thời gian thì việc qui đổi này sẽ dẫn đến ngân sách Nhà nước bị mất tiền so với việc tính giá đất dựa trên lợi ích kinh tế khai thác được từ tài sản.

Ví dụ, 1 thửa đất có diện tích 10.000 m2 mỗi năm có dòng thu nhập ròng là 7 tỷ đồng, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân 3 năm là 10%.

Giá đất thu tiền thuê đất thời hạn 70 năm và 50 năm như sau:

Nhà nước nếu thu tiền tính theo dòng thu nhập thì sẽ cao hơn tính theo qui đổi giá của 70 năm với 50 năm là = 6.937.562 đồng/m2 - 5.000.000 đồng = 1.937.562 đồng/m2.

Vì vậy, nhà nước cần điều chỉnh lại qui định này để phù hợp với bản chất của xác định giá đất và không bị thiệt hại khi tính theo phương án quy đổi giá.

(*Tác giả: Phan Vân Hà-Tổng Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam)