Lên quận, 5 huyện ở Hà Nội sẽ trở thành "điểm nóng" trên thị trường bất động sản

Savills vừa công bố thị trường bất động sản quý I/2022, theo đó, nguồn cung mới trong quý giảm 38% theo quý và 29% theo năm với khoảng 2.800 căn. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại.

Nguồn cung sơ cấp đạt 20.300 căn giảm 6% theo quý và 17% theo năm. Hạng B chiếm 81% nguồn cung, theo sau là hạng C với 14% thị phần.

Trong quý I/2022, số lượng căn bán được đạt 4.000, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 20%, ổn định theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 52%.

Giá bán có xu hướng tăng từ quý I/2019. Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của Hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của Hạng C tăng 7%/năm và Hạng A tăng 4%/năm.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ở mức 37% sẽ là động lực lớn nhất cho tăng trưởng bất động sản trong thập kỷ tới. Đến năm 2030, tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng (4.200 USD), cao hơn đáng kể so với mức hiện tại 67 triệu đồng (2.900 USD).

Thị trường nhà ở Hà Nội duy trì tích cực nhờ tăng trưởng người dân nhập cư và dân số tự nhiên. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9 triệu người. Trong đó, dân số thành thị sẽ chiếm 61%, tăng từ mức 49% vào năm 2019. Hiện tại, GRDP bình quân đầu người của Hà Nội ở mức 128 triệu đồng (5.600 USD), dự kiến tăng lên mức 191 triệu đồng (8.300 USD) vào năm 2025.

Một trong những điểm khiến giá bất động sản tăng cao là do cơ sở hạ tầng thúc đẩy thị trường. Đơn cử, hồi tháng 1/2022, tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Hà Nội chính thức khánh thành. “Ăn” theo hạ tầng, giá bán thứ cấp của các dự án gần các nhà ga tăng cao đến mức 18% theo quý, trung bình đạt 4% theo quý, cao hơn so với mức tăng trung bình 2% của thị trường.

Giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn 2021 đến 2025, thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650.000 tỷ đồng vốn đầu tư công. Các dự án ưu tiên gồm các đường Vành đai 2,5; 3; 3,5; 4; các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát; nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B; và các dự án đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, có một điểm tồn tại là thị trường hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết. Trong khi đó, không có nguồn cung mới.

Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2025, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội đạt 1,25 triệu m2 từ 19 dự án, chỉ tương đương 6% diện tích nhà ở thương mại mới. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội sẽ ở quận/huyện Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Trì, mỗi quận/huyện có 3 dự án.

Trong tháng 1/2022, Chính phủ đã thông qua gói hỗ trợ trị giá 350.000 tỷ đồng để phục hồi kinh tế hậu Covid. Gói tín dụng lên tới 65.000 tỷ đồng sẽ được dùng để hỗ trợ chủ đầu tư và các đối tượng mua nhà ở xã hội. Đây cũng là những gói tín dụng có tác động nhất định đến thị trường bất động sản nói chung.

Về triển vọng thị trường thời gian tới, Savills cho biết, trong năm 2022, 32 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 23.300 căn.

Hiện tại, có 19 dự án với 11.600 căn đang trong quá trình xây dựng hoặc làm móng. 70% nguồn cung sẽ là căn hộ hạng B. Theo quận/huyện, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ có chiếm tổng số 54% nguồn cung.

Đặc biệt, với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung tương lai.