"Điểm nghẽn" pháp lý của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Đây là nội dung được các chuyên gia đề cập trong buổi Toạ đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”, vừa diễn ra tại Hà Nội .

Vấn đề pháp lý đang ngày càng trầm trọng

Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã trải qua hơn 2 năm biến động đầy khó khăn, khi pháp lý chưa được giải quyết thì đại dịch Covid-19 ập tới, đã khiến thị trường này gần như “đóng băng”. Các chuyên gia cho rằng, du lịch đã mở cửa, nếu pháp lý chưa được khơi thông sẽ khiến thị trường này thiếu hụt nguồn cung, thiếu hạ tầng cho chính sách phát triển kinh tế du lịch.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc… Tổng giá trị sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gần 700.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, sẽ kéo theo một loạt các ngành kinh tế phát triển, trong đó đặc biệt là du lịch, đang được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, trên thực tế, hơn 2 năm qua, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng này hầu như án binh bất động, rất ít dự án ra hàng.

Hiện thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp nhiều điểm nghẽn. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, tư duy vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản.

Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng. Chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản..

Nhìn nhận về "điểm nghẽn" trên thị trường bất động sản du lịch, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề pháp lý và đại dịch tác động đến thị trường này khoảng 2 - 3 năm gần đây. Đại dịch Covid-19 là khách quan và đang từng bước được khắc phục. Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn; nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa.

Theo ông Doanh, một số nới đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Sau một thời gian phát triển mạnh mẽ thì loại hình này cũng lại bị tạm dừng, khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và đóng băng các giao dịch về loại hình này.

Nhìn từ thực tế, các dự án trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã đưa vào sử dụng có rất nhiều lợi ích như thu hút được vốn đầu tư, góp phần giải quyết việc làm, giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê giảm áp lực gia tăng dân số…

Tuy nhiên, chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện, mà trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.

Đề xuất chuyển sang đất thương mại

Theo các chuyên gia, nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, mặc dù đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh từ năm 2019, nhưng kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần.

“Vì vậy, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên”, giới chuyên gia đề nghị.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để tháo gỡ các điểm nghẽn, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc.

“Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước”, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đánh giá, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Sau đợt thanh tra 2019 - 2020, Thanh tra Chính phủ đã nhận định loại hình mới đã và đang có tiềm năng phát triển mang lại rất nhiều hiệu quả thu hút đầu tư, thúc đẩy về tốc độ quy mô phát triển du lịch.

Chính vì lẽ đó, nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: những dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

“Với tình hình hiện tại, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài”, Luật sư Thanh Hà nói.