Đây là một trong những nội dung được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày tại Diễn đàn Bất động sản 2026 – “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, do Tạp chí TheLeader.
Thanh khoản suy giảm mạnh
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.
Dòng tiền có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021–2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ. Nếu như số sản phẩm mở bán mới giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000 - 55.000 sản phẩm mỗi năm, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.
Ở phía cầu, 9 tháng đầu năm 2026 mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục 3 quý gần nhất.
Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Đính cho rằng, trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Cùng với giá cao là sự lệch pha của cơ cấu nguồn cung. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Thị trường có nhiều sản phẩm để bán nhưng thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.
Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Bởi vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Sức ép còn lan sang hệ sinh thái kinh doanh. Theo khảo sát hội viên của Hội Môi giới bất động sản, giai đoạn 2025-2026, khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6 đến 12 tháng; khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp. Giao dịch chậm khiến dòng tiền của doanh nghiệp phân phối bị ách tắc, tạo thêm áp lực lên hoạt động kinh doanh và khả năng tiếp cận vốn.
5 đặc điểm và 5 động lực định hình chu kỳ mới
Để hiểu vì sao thị trường đang ở trạng thái như hiện tại, ông Đính cho rằng, trường bất động sản Việt Nam đã đi qua nhiều chặng thăng trầm: bùng nổ giai đoạn 2006-2008 theo làn sóng gia nhập WTO và dòng vốn tín dụng; khủng hoảng và đóng băng giai đoạn 2009-2013, buộc Nhà nước phải ban hành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; phục hồi giai đoạn 2014-2018 nhờ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; rồi sốt nóng và trầm lắng giai đoạn 2019-2023, khi pháp lý vướng mắc kéo dài, đại dịch xảy ra, trái phiếu và tín dụng bị siết khiến thanh khoản đứt gãy.
Từ năm 2024, các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực, mở ra giai đoạn tái cấu trúc.
Theo đó, năm đặc điểm nổi bật đã định hình chu kỳ bất động sản được ông Đính chỉ ra. Thứ nhất, đất là trung tâm, phát triển theo từng mảnh đất. Bất động sản phát triển phân tán, cục bộ theo địa phương, thiếu liên kết trong quy hoạch vùng, liên vùng và hệ thống hạ tầng quốc gia.
Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các đô thị và trung tâm kinh tế hiện hữu, góp phần gia tăng áp lực lên hạ tầng và không gian đô thị. Nhà ở và đất nền chiếm ưu thế, trong khi hạ tầng xã hội, tiện ích và khả năng hình thành các cộng đồng dân cư bền vững chưa được chú trọng tương xứng. Hệ quả là lợi thế cạnh tranh thuộc về ai có quỹ đất và vị trí, chứ chưa thuộc về ai tạo ra được một đô thị đáng sống.
Thứ hai là tín dụng và đòn bẩy quyết định nhịp thở của thị trường. Biến động thị trường chịu tác động mạnh từ tín dụng, tâm lý và các đợt tăng giá ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối cung – cầu và thiếu ổn định. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và bán hàng nhanh sẽ phản ứng rất mạnh với mọi biến động của chi phí vốn.
Thứ ba là kỳ vọng tăng giá và đầu cơ. Hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng lớn từ kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận ngắn hạn; mua bán chênh lệch, đầu tư theo sóng diễn ra khá phổ biến. Giá trị sử dụng, khả năng khai thác thực tế và hiệu quả đầu tư dài hạn chưa được coi trọng tương xứng.
Giá bất động sản tại một số khu vực tăng nhanh, có thời điểm tách rời giá trị sử dụng và khả năng khai thác, làm gia tăng nguy cơ sốt giá cục bộ. Dấu vết của đặc điểm này vẫn còn: nhóm sản phẩm đầu cơ, thiếu khả năng khai thác là nhóm gặp khó nhất về thanh khoản, và giá sơ cấp vẫn chưa điều chỉnh tương xứng sau giai đoạn tăng nóng.
Thứ tư là thông tin thiếu minh bạch, bên bán chi phối, quyết định mua bán dễ chịu tác động từ tin đồn, tâm lý đám đông và kỳ vọng tăng giá. Thị trường tại nhiều thời điểm mang tính chất bên bán chi phối, trong khi khả năng tiếp cận thông tin và đánh giá giá trị thực của người mua còn hạn chế. Pháp lý kéo dài cũng làm tăng chi phí và làm khó dự đoán tiến độ dự án. Những “khoảng tối” ấy chính là đối tượng mà các định hướng thể chế mới nhắm tới, như tôi sẽ trình bày ở phần sau.
Thứ năm là cung pha lệch cầu. Cơ cấu sản phẩm chưa thực sự gắn với nhu cầu và khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng mất cân đối giữa các địa bàn và phân khúc. Nhu cầu thời kỳ ấy tập trung nhiều vào việc đáp ứng chỗ ở và khả năng tài chính; các tiêu chí về chất lượng sống, môi trường và hệ thống tiện ích chưa trở thành yếu tố quyết định phổ biến.
