Sử dụng công cụ thuế khó hạ nhiệt giá bất động sản

Giá biến động tăng

Bộ Xây dựng vừa tiến hành khảo sát, thu thập thông tin dữ liệu, xác định mức độ biến động giá giao dịch một số loại bất động sản trong tháng 3/2022 và quý I/2022 tại 8 địa phương: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo đó, trong tháng 3/2022, giá giao dịch bất động sản để bán bình quân toàn thị trường đều ở trong xu hướng tăng. Có địa phương giá một số loại hình bất động sản tăng khá cao so với tháng trước. Giá bất động sản cho thuê tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng tăng nhẹ so với tháng 2/2022.

Cụ thể tại Hà Nội căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tăng 2,48%, nhà ở riêng lẻ tăng 2%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Trước đó, theo thống kê của CBRE, ở thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2022 giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp ở 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, với mức giá trung bình vào khoảng 7.000 USD/m2 đất, cao hơn so với mặt bằng giá sơ cấp trung bình cùng kỳ năm ngoái, ở ngưỡng 5.300 USD/m2.

Với mức giá và tỷ lệ tăng giá này người có thu nhập thấp không thể mua được nhà và ngày càng diễn ra mất cân đối cung – cầu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm nay thị trường bất động sản đang chứng kiến nguồn cung eo hẹp, trong khi đó sức cầu của thị trường là rất lớn. Điều này đã làm đẩy giá nhà tăng mạnh và thiếu hụt nguồn căn hộ bình dân.

Đánh giá về một trong những nguyên nhân giá bất động sản tăng, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn cho rằng, hiện thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất lệch vì có đến 80% giao dịch diễn ra tại các trục chính là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, dòng người vẫn tiếp tục đổ về hai thành phố này.

"Giá cả trên thị trường được quyết định phần lớn từ quan hệ cung – cầu. Nhu cầu lớn, trong khi đó nguồn cung hạn hẹp, do đó biện pháp mang tính chất dài hạn phải là gia tăng nguồn cung", ông Nguyễn Quốc Anh lưu ý. 

Giải pháp lâu dài là tăng nguồn cung

Câu chuyện giá nhà vượt quá thu nhập của người dân không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới cũng đang tìm cách giải quyết vấn đề này.

Giải pháp đánh thuế bất động sản gần đây thu hút sự quan tâm của dư luận khi cho rằng công cụ thuế có thể làm cho những người đang “ôm” đất sẽ từ bỏ, giá đất đang cao có thể sẽ thấp xuống.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh đưa quan điểm, thuế chỉ là một biện pháp giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn. Đánh thuế bất động sản, đánh thuế căn nhà thứ hai không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và làm giảm đà tăng phi mã của giá bất động sản.

“Nhìn ở góc độ vĩ mô, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách Nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6 – 12 tháng hoặc 1đến 2 năm nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn cho hay, đối với nhà đầu tư, thuế tăng lên cũng giống như một loại chi phí bất động sản và đây là một chi phí phải trả khi đầu tư. Trong trường hợp lợi nhuận từ đầu tư bất động sản mang lại vẫn ở mức hấp dẫn thì mức chi phí này không có tác dụng làm giảm được nhu cầu đầu tư bất động sản đang rất lớn ở Việt Nam hiện nay.

Mặt khác, theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, việc tăng thuế còn làm giá bất động sản tăng theo khiến nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là những người trẻ, có thu nhập thấp.

Nguồn cung bất động sản dồi dào sẽ khiến thị trường tự điều tiết về mức giá. Mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung - cầu. Tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

"Muốn hạ nhiệt đầu cơ và giảm giá bất động sản thì yếu tố cốt yếu của thị trường là phải tăng nguồn cung chứ không phải đánh thuế tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu...", ông Nguyễn Ngọc Hiếu nhấn mạnh.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cũng cho hay, khó khăn lớn trên thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là vấn đề thiếu nguồn cung. Chính vì vậy, điều quan trọng là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để “bong bóng” bất động sản và kinh tế không xảy ra.

“Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới, kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp”, ông Neil MacGregor nói.