Giải mã rủi ro quỹ REIT: Vì sao Việt Nam chưa thể bùng nổ mô hình trăm tỷ USD?

REIT cần được đặt trong một hệ sinh thái đủ minh bạch và kiểm soát rủi ro

Như MarketTimes đưa tin, REIT là mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để đầu tư vào bất động sản hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản. REIT có thể tạo thêm một kênh vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, nhưng không loại bỏ các rủi ro vốn có của thị trường.

Trước hết, REIT chịu ảnh hưởng đáng kể từ lãi suất và chi phí vốn. Khi lãi suất tăng, chi phí vay có thể gia tăng, đồng thời lợi suất của các tài sản thu nhập cố định trở nên hấp dẫn hơn, ảnh hưởng đến định giá và sức hấp dẫn của REIT.

Bên cạnh đó, REIT vẫn đối mặt với rủi ro từ tài sản cơ sở. Tỷ lệ lấp đầy giảm, giá thuê suy yếu, khách thuê mất khả năng thanh toán hoặc chi phí vận hành tăng đều có thể làm giảm dòng tiền và khả năng phân phối thu nhập.

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là thanh khoản của REIT không đồng nghĩa với thanh khoản của tài sản bất động sản. Cổ phần của REIT niêm yết có thể được giao dịch trên thị trường chứng khoán, nhưng việc chuyển nhượng một tòa nhà, trung tâm thương mại hay khu công nghiệp vẫn cần thời gian và phụ thuộc vào điều kiện thị trường. Đồng thời, REIT có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu đòn bẩy quá cao, biến động của lãi suất và giá trị tài sản có thể khuếch đại rủi ro đối với nhà đầu tư.

Kinh nghiệm của Singapore cho thấy, để kiểm soát các rủi ro này và đưa REIT trở thành một kênh vốn hiệu quả, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở bản thân mô hình REIT mà ở cả hệ sinh thái hỗ trợ phía sau. Theo REITAS, Singapore hiện có 39 REIT và Property Trust với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ đô la Singapore. Điểm đáng chú ý là Singapore không chỉ xây dựng khung pháp lý cho REIT, mà đồng thời hình thành một hệ sinh thái tương đối đồng bộ gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, cơ chế định giá, quản trị và thị trường thứ cấp.

Đây là bài học quan trọng đối với Việt Nam: REIT không thể phát triển chỉ bằng việc cho phép thành lập quỹ, mà cần một hệ sinh thái đủ điều kiện để vốn, tài sản và nhà đầu tư có thể kết nối minh bạch, hiệu quả và dài hạn.

Việt Nam cần một hệ sinh thái REIT hoàn chỉnh hơn

Viện nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản – Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc REIT chưa phát triển tại Việt Nam không phản ánh sự thiếu hiệu quả của mô hình, mà cho thấy các điều kiện để mô hình này vận hành ở quy mô lớn vẫn chưa hoàn chỉnh. Trong bối cảnh thị trường đang từng bước tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn, việc hoàn thiện hệ sinh thái REIT có thể trở thành một trong những hướng đi để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Thứ nhất: Cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, làm rõ cơ chế thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ; đồng thời xem xét đa dạng hóa cấu trúc REIT phù hợp với điều kiện Việt Nam và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Thứ hai: Cần xây dựng cơ chế thuế phù hợp, hạn chế tình trạng đánh thuế trùng lên dòng thu nhập được tạo ra từ tài sản và phân phối tới nhà đầu tư. Chính sách thuế cần tạo đủ động lực để doanh nghiệp chuyển các tài sản tạo dòng tiền vào các cấu trúc đầu tư dài hạn mà không làm phát sinh chi phí chuyển đổi quá lớn.

Thứ ba: Cần phát triển nguồn tài sản phù hợp với REIT. Trọng tâm có thể là các tài sản đã hình thành và có khả năng tạo dòng tiền tương đối ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, khu phố thương mại, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn, căn hộ cho thuê và các loại tài sản chuyên biệt khác.

Thứ tư: Cần phát triển lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn, bao gồm doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư và các định chế tài chính chuyên nghiệp. Đây là nhóm nhà đầu tư có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo cầu ổn định cho các sản phẩm REIT.

Thứ năm: Cần nâng cao tiêu chuẩn về định giá, quản trị, kiểm toán và công bố thông tin, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát giao dịch với bên liên quan và xung đột lợi ích. Giá trị của REIT phụ thuộc rất lớn vào niềm tin của nhà đầu tư đối với chất lượng tài sản và tính minh bạch của dòng tiền.

Thứ sáu: Cần kiểm soát đòn bẩy tài chính và quản trị rủi ro kỳ hạn. REIT muốn trở thành một kênh vốn dài hạn thì bản thân cấu trúc vốn của REIT cũng phải có tính ổn định, tránh tình trạng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn hoặc đòn bẩy quá cao để sở hữu tài sản dài hạn.

REIT có thể trở thành "cầu nối giữa phát triển dự án và thị trường vốn"

Trong dài hạn, REIT không nên được nhìn nhận như một công cụ thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Mỗi công cụ có thể đảm nhận một vai trò khác nhau trong vòng đời bất động sản. Tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu có thể đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn hình thành và phát triển dự án. REIT và các cấu trúc đầu tư dài hạn có thể phát huy rõ hơn khi tài sản đã hoàn thành, đi vào khai thác và có khả năng tạo dòng tiền.

Khi đó, một vòng quay vốn mới có thể hình thành: Vốn → phát triển dự án → tài sản hoàn thành → vận hành và tạo dòng tiền → REIT/nhà đầu tư dài hạn → doanh nghiệp thu hồi vốn → tái đầu tư dự án mới.

Nếu tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu đảm nhiệm những mắt xích quan trọng trong quá trình hình thành tài sản, thì REIT có thể bổ sung một mắt xích ở giai đoạn chuyển hóa tài sản đang khai thác thành nguồn vốn có khả năng tiếp tục quay vòng. Đây chính là giá trị lớn mà REIT có thể mang lại cho thị trường bất động sản: không chỉ thêm một kênh huy động vốn, mà tạo thêm một vòng tuần hoàn vốn giữa tài sản bất động sản và thị trường vốn.

VARS IRE cho rằng, REIT không nên được nhìn nhận đơn thuần là một sản phẩm tài chính hay một kênh huy động vốn mới, mà là một mảnh ghép có thể góp phần hoàn thiện cấu trúc thị trường vốn bất động sản Việt Nam. Với cơ chế huy động vốn để sở hữu, khai thác và tạo dòng tiền từ tài sản, REIT có sự tương thích với xu hướng tái định vị của thị trường Việt Nam, từ kỳ vọng tăng giá sang coi trọng giá trị khai thác, nhu cầu thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Nếu được xây dựng trên một hệ sinh thái pháp lý, thuế, tài sản, nhà đầu tư và quản trị phù hợp, REIT có thể trở thành cầu nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, góp phần tạo vòng quay vốn dài hạn, nâng cao hiệu quả khai thác tài sản và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, thực chất và bền vững hơn.