Điểm nhấn bất động sản 7 ngày qua: Lãi vay, tồn kho cùng tăng trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm

Bộ Xây dựng đánh giá về lãi suất cho vay mua nhà

Bộ Xây dựng đánh giá, mặt bằng lãi suất cho vay nhìn chung có xu hướng điều chỉnh tăng trong quý 2/2026.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12,71% so với quý 1/2026.

Trong cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, với dư nợ 833.558 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3...

Đáng chú ý, trong quý 2/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Tồn kho tăng, giao dịch bất động sản giảm trong quý II/2026

Trong quý II/2026, nguồn cung bất động sản tiếp tục tăng với nhiều dự án được xây dựng và đủ điều kiện bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm và tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ.

Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, cuối quý II/2026, thanh khoản thị trường tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và tồn kho của doanh nghiệp.

Số liệu báo cáo của các địa phương cho biết, trong quý II/2026 trên địa bàn cả nước có khoảng trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch thành công, bằng 67,4% so với quý I/2026 và bằng 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Bên cạnh đó, theo báo cáo về tồn kho của 25/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án trong quý II/2026 vào khoảng 39.284 căn/nền, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Cả nước có 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc vừa ký Công điện số 58/CĐ-TTg ngày 22/8/2026 của Thủ tướng Chính phủ về việc khẩn trương cập nhật, rà soát, tổng hợp phân loại và đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Công điện nêu rõ, tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 đã ghi nhận thông tin về tình hình khó khăn, vướng mắc đối với 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc; trong đó 3.984 dự án đã được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương thực hiện rà soát, phân loại thành 06 nhóm dự án trên Hệ thống 751 theo hướng dẫn của Bộ Tài chính; còn lại 635 dự án chưa được các bộ, cơ quan trung ương và địa phương thực hiện rà soát, phân loại.

Qua báo cáo của Bộ Tài chính (tổng hợp thông tin trên Hệ thống 751), việc triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài còn một số tồn tại, hạn chế.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Đề xuất nghiên cứu cơ chế phù hợp, đẩy nhanh quá trình xác định giá đất

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, việc chậm trễ thủ tục định giá kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp thực tế chỉ còn lại 30-40 năm sử dụng khi nộp tiền. Tuy nhiên doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính cho cả 50 năm. Đây là những “điểm vướng” tồn đọng của Luật Đất đai 2024 trở về trước. Nguyên nhân của sự chậm trễ này bắt nguồn từ việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất cụ thể trước đây phức tạp và mất thời gian.

Ông Châu cho biết Quốc hội đã tiếp nhận các kiến nghị và ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, nhằm xử lý những bất cập này.

Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp này sẽ được xóa bỏ, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 có quy định đối với những địa phương chưa đáp ứng đủ điều kiện thì vẫn có thể áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể. Đây cũng là một trong những cơ sở để UBND TP.HCM ban hành Quyết định 45/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó loại trừ việc áp dụng bảng giá đất đối với 6 trường hợp, bao gồm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY

Nhà ở xã hội đang gây áp lực lên các dự án thương mại

Theo Công ty Chứng khoán Quốc gia (NSI), sự gia tăng nhanh của nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ tạo áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét đối với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt tại phân khúc trung cấp.

Công ty Chứng khoán Quốc gia (NSI) mới đây công bố ngành bất động sản quý II/2026, trong đó, đáng chú ý là nhận định về việc sự gia tăng của nguồn cung NƠXH có thể tạo áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại trung cấp.

Theo đó, NSI nhận định, mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2021–2030 đang được đẩy nhanh và thậm chí được Bộ Xây dựng đánh giá có khả năng hoàn thành sớm hơn kế hoạch khoảng hai năm. Riêng trong năm 2025, số căn NƠXH hoàn thành đạt hơn 102.700 căn, vượt kế hoạch đề ra, cho thấy tốc độ triển khai đang được cải thiện rõ rệt.

Tại Hà Nội, nguồn cung NƠXH dự kiến bước vào giai đoạn tăng mạnh khi thành phố đặt mục tiêu khởi công 114 dự án trong 6 tháng cuối năm 2026 và đưa khoảng 46.100 căn hộ đủ điều kiện ra thị trường. Trong dài hạn, Hà Nội đã có 147 dự án NƠXH và nhà ở cho lực lượng vũ trang được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao chủ đầu tư, với tổng quy mô khoảng 132.000 căn; riêng giai đoạn 2026 – 2030, thành phố cập nhật hơn 40 dự án với khoảng 41.600 căn hộ.

>>> Xem thêm TẠI ĐÂY